▲ 主题背景：
根据2006年5月31日出台的九部委意见，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
“90／70”政策作为国家对房地产业宏观调控的重要措施，对国内房地产业的发展起到了方向指导的作用。时隔一年，合肥市场中小户型由最初的低调前行，逐渐成为楼市关注焦点，不经意间开始掌握市场话语权。多家楼盘开始不断调整户型结构，追逐中小户型的风潮。中小户型供应量的激增，正在悄然重构合肥楼市供应结构。而中小户型更是凭着总价低、装修成本小等优势倍受合肥购房者特别是年轻一族的青睐。
业内专家表示，随着房价的不断上涨，加上越来越多的人涌入城市，在未来几年内，中小户型的需求仍然旺盛。在此种形势下，合肥的小户型市场将会向何方发展？备受关注的小户型在开发商眼里是否成为“烫手山芋”？值九部委联合出《90/70新政》实施一周年，中国地交会小户型评选合肥赛区海选如火如荼进行之际，合肥房天下特别邀请知名楼盘代表，做客房天下“大话地产”，共同解读小户型的“达芬奇密码”...
▲ 访谈时间：2007年7月25日 星期三 下午3点至5点30分
▲ 到场嘉宾：（排名不分先后）
程局新——合肥晚报主任
杨林——国轩置业——策划总监
江友军——合肥拓基房地产开发有限责任 总经理助理
周敏——合肥拓基房地产开发有限责任 销售部经理
魏嘉——合肥易成广告策划有限公司 执行总监
姚钰——合富辉煌房地产 投资发展部总监
李明——安徽华光置业有限公司 策划经理
王刚——金色地带 营销经理
李海元——合肥瑞泽源置业有限公司 总经理
“‘90/70新政’一周年 聚焦合肥小户型”大话地产话题提纲
1、“90/70新政”颁布已有一年多，这给合肥楼市带来了怎样的影响？
2、以小户型为例，大家来谈谈楼盘在进行户型设计时，应当如何顺应国家相关政策及城市规划具体要求。对于市面上许多创新小户型，大家怎么看？
3、国家在出台政策调控房价的同时，对土地供应方面也采取了一定措施。发展小户型，与响应国家“节约用地”政策有什么内在联系吗？
4、关于小户型的成本问题，在同一地段上开发小户型的建安成本每平方米增加15％左右，这样会不会给开发商造成了很大的经济压力？开发商在进行楼盘规划及价格定位时，应当如何处理好这个问题？
5、小户型住房是对房子的价值功能进行细分，对人群需求进行细分，在合理的价格范围内，让真正需要住房的人能够买得起。有人说，小户型是“改变观念还住房本来属性”，大家怎么看待这种观点？在合肥，小户型房屋市场，将会向什么样的方向发展？会不会成为合肥楼市的主流产品？
6、对于购房者来说，应该如何选购小户型房屋？小户型房屋的投资潜力如何？
主持人（陈艺敏）：各位来宾大家好，我是主持人陈艺敏，房天下本次大话地产的主题是“《90/70新政》一周年聚焦合肥小户型”。首先先聊聊话题背景，根据2006年5月31日出台的九部委意见，自2006年6月1日起凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积所占比例必须达到开发建筑总面积的70%以上。 《90/70新政》作为国家对房地产业宏观调控的重要措施，对国内房地产业的发展起到了方向指导作用，时隔一年合肥市场中中小户型由当初的低调前行逐渐成为了楼市关注的焦点，不经意间开始掌握了市场的话语权。 多家楼盘开始不断调整户型结构，追逐中小户型的风潮。中小户型供应量的激增，正在悄然重构合肥市供应结构。而中小户型更是凭着总价低、装修成本小等优势倍受合肥购房者特别是年轻一组的青睐。 业内人士表示，随着房价不断的上涨，加上越来越多的人涌入城市，在未来几年内，中小户型的需求仍然旺盛。在此种形势下，合肥的小户型市场将会向何方发展？备受关注的小户型在开发商眼里是否会成为“烫手山芋”，值九部委联合出台《90/70新政》实施一周年，中国地交会小户型评选合肥赛区海选如火如荼进行之际，合肥房天下特别邀请知名楼盘代表，作客房天下“大话地产”，共同解读小户型的“达芬奇密码”...... 首先由我来介绍一下今天到场的嘉宾。 他们是合肥晚报程局新先生 国轩置业策划总监 杨林先生 合肥拓基房地产开发有限公司总经理助理 江友军先生 合肥拓基房地产开发有限公司销售部经理 周敏女士 合富辉煌房地产投资发展总监 姚钰女士 安徽华光置业有限公司策划经理 李明先生 金色地带营销经理 王刚先生 合肥瑞泽源置业有限公司总经理 李海元先生 即将到来的有：合肥易成策划有限公司执行总监 魏嘉先生 本次大话地产的主题是“《90/70新政》一周年聚焦合肥小户型”。 首先合肥楼市这个宏观市场也是不得不谈的： 今年上半年房价继续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅可能略高于去年，同时国家也不断从土地金融方面出台一系列的政策打击炒房控制房价，今天值此一周年之际，邀请大家来总结、点评一下《90/70新政》给合肥楼市带来了怎样的影响。同时预测下一步合肥楼市将会向怎样的方向发展？房价将有什么样的变化？ 大家聊的主题可以从珍爱土地和小户型的房型该具体怎么样设计。还有大的方面，国家为什么会出台《90/70新政》不出现别的新政？为什么就是要控制在90这样一个面积上？ 合肥瑞泽源置业有限公司总经理 李海元先生 江友军：把三房做齐，我觉得是超前能够满足买不起房的人，然后也可以兼顾经济的需求，90平方是一个比较适中的面积。 程局新：当时有一个背景，人民反映买不起房，买不起房的主要原因是房子做的太大，当时出台了两个政策：一个是当时的风景区不造房子了，把别墅全给卖了；第二个是很多人买不起房子的原因是房子造的太大了，给中产阶层购房的空间太小了，所以当时出台了《90/70新政》，把房子做小一点，当时讲是这样的。 江友军：这个政策本身还有一个用意就是调整结构性的控制，因为他觉得100平方以上的房子空置率都比较高，90以下的房子基本上不存在空置的现象，是一个结构性的调整，调整结构性的布局。这方面效果应该很好。对目前房屋的结构是很好的尺度。 主持人：调整房屋结构还有一个:像在78年之前的时候，那时出生的人家里都有兄弟姐妹，小的时候可以跟父母住在一起，如果在城里买房子的话大家也都混住在一起。但是特别是79年以后，比如我们这一代独生子女比较多，我们以后成立家庭的话，家里的父母当时有房子住，我们跟老公住在一起，以后有了孩子就是三口之家，以后的家庭结构产生了很大的变化，人口变少了。也许过了20年，我们这一代人到了四、五十岁之后，又比较喜欢跟父母住在一起了，一个新生的夫妇的话，要去养四位老人，我们又需要大房子又需要住在一起。 目前大家喜欢分成小家去过日子，所以小面积比较好一点。 程局新：这个我赞成，我还是回到刚才的话题，当时人家买不起房子，所以出台了《90/70新政》，《90/70新政》有两个基本的特点，一个就是增加小房的供应量；第二个就是限制房子的面积。在这个前提之下，我们曾经提了一个口号，增加舒适度的口号就被否决了，当时不是增加舒适度了，而且要在和谐的思想政治之下，要求居者有其屋，人人拥有一套住房的口号，这个也是去年“住房日”的口号。在这个前提之下出台了这个政策，这个政策当时在合肥是有一定的作用的，因为在这个之前，我们曾经做过一个调查，对于120平米以下的房子是非常难卖的，这也是当时合肥市民一般要买三室两厅，那么这样来说都是120平方米以上的，90平方米能够做成三室一厅的也许可以做的到，但是做成三室两厅的，很多专家分析，90平方米能做成三室两厅的就不是房子了。在这个前提之下，在合肥是有一定的限制的，我认为《90/70新政》对合肥这样的城市来说，在这个之前一直是没有小户型的，我认为合肥的小户型能走多远，我觉得还是一个非常严肃的问题，可能暂时一家两家的小户型能走远，但是合肥不是一个商业城市，而且是一个静态的城市。可能一个好的地段，比如王经理的地段会很好的，但是你要跑到别的地方要造一个小户型，风险会非常的大。我觉得合肥是一个静态的城市，全是做小户型估计就够呛了，这个事情去年我跟合肥房产局的李总讲了，我讲合肥现在招商引资了，招来的都是产业工人，产业工人他不可能先去住宾馆，他可能还是先要去买房子，买房子我觉得90平方米的房子比较合适，所以说小户型我觉得肯定要区分两个概念，一个是90平方米的房子比较合适，小户型肯定要区分两个概念，一个就是讲到的公寓式的39平方米的房子，还有一个就是中等的房子。 主持人：程老师刚才说的这段话，我要为三个项目代表发言，为他们提出抗议。、为金色地带的先提出抗议，首先就是金色地带早就做小户型了，而且小户型卖得非常好；第二个抗议就是北二环的上城国际，他们2006年整改成小户型了，他们的房子都挺好的，小户型占了总共开盘量的80%，今天上城国际的老总没有来，他让我带话他们是做的。还有一个是鑫苑·望江花园，他们的总经理说，他们要做小户型，因为合肥缺这个，而且也确实是在一环内，最终代表抗议就是金色地带的王总，你先来说一下你的金色地带卖的怎么样？你的小户型难销吗？ 王刚：首先对程主任的观点我是认同的，为什么呢？因为程总说的很清楚，实际上小户型的出台不是一下子就出来的，是有历史的原因的。我这个项目出现小户型的比例非常的高，我们的小户型从入合肥市来讲，是有一些的考虑的，因为当时的合肥市在我们之前的是（苹果公寓），并非是我们，而且他们卖的非常的好，我们业界人士都知道了，至于我们这个项目运作的小户型，其实是有一个前车之鉴的。合肥做的什么事？我一直认为在概念化的运作或者牟利运作是有一定的空间的。（苹果公寓）的概念做的非常的好也是成功的，但是关键就在于它很快地被市场给淹没了，我记得我是02年回合肥做房产，当时的合肥也就是元一开始冒点头，没有其他家，那个时候的元一我去看过它的房子，我觉得这个房子外形很不错，我在西安的时候知道有几个知名的地产。 品牌的运作在当地已经非常的成功了，可是回到合肥觉得没有这个东西，所以我觉得合肥是需要品牌的，但是元一出来之后，就说明了合肥的品牌也是可以做的，在03年房交会的时候，我们看到了苹果公寓的小户型，非常的好，但是他们没有做更广泛的推广。 我们的项目本身在杭州就有类似的小项目，我们的（沁园）项目的在合肥没有完全的照搬，我们根据合肥的消费水平删除了一些构造，把非毛坯的标准降低了，我们在杭州就是这样说，你拿上两件衣服就可以进去住了，可是在合肥不敢这样做，我们在合肥对外宣传是厨卫非毛坯，而对外我们说我们简装的，这是惯用的做法。 实际上在我们推出之前，像新站区有一个翻新的项目，小户型在上海初期的时候，很成功地运用是因为它让一些死盘变成了活盘，合肥也有几家借用了这个做法，而且盘活了项目，我拿到了一块地，地就这么大，我根本无法盖大户型，盖了人家也没办法住进去。 主持人：您的意思是说，你不是想把它做成小户型的，而是受客观条件的影响。 王刚：是的，让先富起来的人享受优质生活，02—03年的时候，新站区的120—130的房子是卖的非常火的，包括万豪花园，我非常的清楚。至于当时的房价也是可以说说的，02年的房价是1800多块钱。 《90/70新政》的本意是让买不起房子的人买得起房子，但是反而推动了小户型的上涨，现在小户型的房子已经要30多万左右了，在这样的操纵下使房价不断的飙升，我的观点是小户型好不好卖，主要根据老百姓的投资渠道。 我们前段时间都知道，我们的房子卖的不是很好，估计李总的房子还很好卖。 大家也能看到客户群重叠的现象非常严重，我们在别人开盘之后再来推广这个项目，显然我们不占优势，这些因素都成为了我们的抗体。 我们那个时候地面还没有出来，都在建地下时就卖完了，所以我们的房价不断调整，我们通过调价策略拉动了销售，可以毫不客气地这么说，我们不但没有降价,小户型的反而涨价了，我的观点是一个优质的企业肯定不是靠价格来胜出的。 我曾经听过这样一个例子，金利来的衬衫，通过雅戈尔的生产线加工的，同样的生产线一个只能卖200多块钱，为什么？品牌价值，所以说我觉得如果一个开发商不注重自己的品牌效益，实质上他就等于把自己的价格无形的往下降，所以我觉得小户型也好，大户型也好，品牌是的，品牌战略之后的结果才是我们说的房型的合理性。因为现在大家都知道，股市低迷之后，老百姓的钱，我相信各位经常都会去炒股，套了几万块或者不赚，反正在那儿摆着，但是进入房市不能买大的，因为房子大总的价还是很高的，小户型这个时候就很畅销了，我们家40平方的都卖完了，很便宜的16、17万一套。 主持人：问一下王总，您要是买房您会买多大的？ 王刚：我一定只买60平方左右的，高的我不买，为什么？很简单就是口袋的钱不够。我们说中国人有一个特别明显的特性就是理性消费，外国人说我们中国人消费不理性，我反对。很简单，有多少钱办多少事，西方人没有这么理性，可是我们中国人做到了这一点，所以我说中国人不是不理性，是非常的理性，只不过有时候理性的有点愚昧。 主持人：我听说王总比较欣赏一里洋房的房子。 王刚：陈总如果您在街上看到了一个身材非常好的女孩子，我相信你肯定会去看一下，同性也一定会去欣赏的。那同样的道理，我一样欣赏我们同行业里好的东西。 李海元：大量的人买了小户型的房子，也是趋于小户型本身的需求，但是大家也能看到小户型的房子在市区中心范围之内更畅销，在周边也有相当的人有需求，其实在今后90以下的房产仍然会紧张，我认为市场就是这么划分的，不是谁来决定的。不舒适的人会往外走，不紧凑的人希望这种节奏比较快，能够比较适用总投资又不算大，又有空间的。当然相当一部分人在外围工作的人会选择小户型。 购房者并不是当地的人，恰恰是市区来的人，这就说明了一个问题，小户型的需求决定了单价的引导的问题，同样是小户型市里的人愿意到这儿来买，本地人不愿意在这儿买，就是说明一个问题，本地人主导的还是以单价为主，因为我的洋房挨着大学城，挨着经开区很多的一些比较好的企业，将来它的投资潜力很大。而且这个小区的整个配套环境不错，房源也有限，这样呢，很快就占据了，最短的时间内把小户型销售一空。 主持人：李总您的小户型是占总体的多少？ 李海元：占不到总体的三分之一，这只是做一个尝试，我们在做市场调研时对我们这一块的需求做了一个比较明确的划分，对于需要价格来调控的人，占的比例比较大，因为我们倡导的是品质的。我觉得小户型对合肥市场的引导一定是品质的关系。 反过来说，除了90/70之外，还有一些中高端的人，他们永远不可能把自己定位在小户型上，这样的人我不否认，各个地产商如果被政府的引导完全同化了，之后70%的都达到了90平方以下了，那么超过90平方以上将来越来越少，它会引导有一定实力的人早一点进入，市场力量大，通过每一个不同阶段的需求，它早的就细分出来，所以我觉得不是90/70来引导，而是真正是市场的需求在引导合肥房型走到什么程度。 程局新：这个讲对了，因为在《90/70新政》之前合肥的小户型是空缺的，我们曾经做过一次调研，为什么合肥一直没有小户型，当时新华也来调研了，我们认为小户型的出现一定是房地产上升很快，如果合肥房地产还是在2000—3000的时候，买40平方米的人他加几万块钱就可以买到70平方米了，再加几万块钱就可以买到100平方米了。 北京有一个房型都是大户型，但是别人买不起，他们就把它一分为二，就是那个非常男女。我们当时做了一个测算，比如房价是1万块钱一平方米，他要增加30平方米的时候就要增加一万，如果房价是2000块钱的话增加30平方米的话是6万块钱，6万块钱对今天很多的人来说是可以轻松逾越过去的。 我们现在想象同样是70/90，为什么小户型在淮南销不动，在铜陵销不动，想来想去还是投资的人群和价格是有一定的关系的，你想想你的小户型做的再好你到巢湖去销销看。 王刚：我觉得小户型有一个的贡献，对我们城市的房价有一个整体的大推动。合肥的整体房价很低的，如果让合肥的房价在某一年或者两年之间迅速增长到某一个点上来，我想最简单、最直接的办法就是用小户型不断地拉伸单价，促使单价上升，其实这个做法是一个良性的循环，正是因为有了大量的小户型渠道，把房价拉高，使大户型的单价也高了，这也是一种激励的推动。 李海元 ：我的个人感觉，一个地区的上升肯定是大户型拉动小户型，因为大面积被很快地销售了，然后很多人会跟风的，买房子的人基础首先比较好。 程局新：今天晚上安徽卫视有一个访谈的栏目也是讲这个，为什么合肥房价只增长1%。 李海元：这么大的存量房，如果要说合肥市的房价能够很快的提升起来，那肯定不是可能的事情，不现实的事情，我觉得是这么一个情况，但是并不是说合肥的房价不在往上升，这个数字还需要看各个地块现房的销售形势，其实再看一看这并是才开始有的，早就有了，配套各方面做的比较好的仍然是在走上升的趋势，前一阶段整个比较滞销的房子现在也并没有开始抬头。相反，现在不断增加土地开发，包括滨湖的建设，这对合肥下一步的销售不一定是有着积极的作用，只是大家比来比去，最后不选也得选了，因为知道房价是必须要上升的，所以大家要选择一个自己喜欢的楼盘。 开发商怎么考虑这个问题就现在而言，大家做的很辛苦，但是合肥人现在对房子的挑剔的程度，选择的程度不亚于其他发达的地方，造成了开发商整个的配套的成本，品质的成本大幅度地提升，但是单价的提升确实寥寥无几。 王刚：绿城的成本也是非常的高，造价摆在那儿的。 其他任何一个开发商现在说我们打造自己的品牌，口号喊的再响，你必须要拿出真东西出来，你把真东西拿出来了，用很高的成本把品质打造上去了，才有可能有一个比较好的销售趋势，至于这个趋势能否会给你带来比较好的效益这还是一个非常不好预测的东西。 王刚：对于合肥这个大环境来说，确确实实合肥不是通过支柱产业完成人民的增长，而是通过房地产的炒作，拉动了合肥的经济的增长速度，这是一个不应该发生的现象。而且你看，我们杭州有一个项目，在西湖旁边有一个项目，当时我们卖一万，目前是1万六，绿城当时出到1万3一平方，我们当时自己把那个拿下来了，也就是说当时我们做的这个项目的地价加房子盖起来，也不过才卖了一万五，那（三枪）集团把它拍去，一下拿到了地价一万六就是一平方。 本来我们的项目在集团是排名的，瞬间我们就排成第二了，这是一个没办法改变的现象，合肥总体的水平太慢了，你没办法。杭州那边可能就是一个政策的出台，一个很小的风波就能促使它的地价很快的增长。 主持人：我觉得要想让房屋卖的好，房价提高还有一个就是多拉一点人来，我们可以让孙金龙拉200万人到合肥来。 王刚：他已经很卖力了，前一段时间刚刚去了杭州，已经搞了一个浙江行了。 主持人：政府应该搞一个合肥的品牌，让六安、芜湖的有钱人都到合肥来买，南京的房价当时就是这样涨的。 王刚：很困难的，我们有三分之一的客源是来自于外地的，这个外地的范围除了本省以外，包括杭州、宁波包括温州之厦门、福州、北京、上海都有，尤其是江浙的比例高一些，其次就是安徽省内的北方城市，淮南、淮北、阜阳、蚌埠，南方城市虽好，但从我们自己感觉还是北方人有钱一些，我倒不觉得这是客观的资源。南方的城市有一些朝南方经济的发展，芜湖的房价实际上高过合肥，咱们大家都知道芜湖有一个香格里拉花园，是（伟星）地产做的，这个低价在2年前我看了一下是2000多块钱，现在是4000多了，他们的产品的品质还停留在2年前的标准上。 主持人：我觉得我们大家应该再来谈一下，现阶段怎么来把项目做的更细心，国轩的项目是怎么配比的？ 杨林：其实对于开发商来说，对于市场来说，对于价格来说，这个里面有一个很核心的东西，就是产品引导价格，引导市场，并且塑造一个品牌。从去年，包括从05年开始到06年的六一新政，这个新政最根本的意图我的理解是这样的：作为政府来说，民生、民安是他们要解决的根本问题，当大部分的户型是超过120—130平米的，很多的老百姓买不起房子，过去的几年有一个词大家很熟悉，“房奴”，当出现了这种情况的时候，整个房产市场就是一种不健康的状况。所以政府出台这个新政的时候，不仅是市场的引导行为，更多的是政府的一种管理行为，但这并不是最科学的，一个市场需要靠政府行政干涉的时候，本身就说明了一些问题。但这对合肥的房产市场是又有好处的，对于很多的开发商来说，是一个巨大的机会。为什么说这是一个巨大的机会呢，就合肥房市来说，从今年过年到现在，一些卖的比较好的楼盘，许多的户型配比是以中小户型作为主打的产品，实践证明卖得比较好。现在简单谈谈四点看法。 、新政在2007年以来，的确促进了整个合肥房市经济的活跃。 第二、使一些转变比较快的，适应国家政策比较快的开发商获得了巨大的利润。但是几家欢喜几家愁，当有的开发商获得巨大的利润和品牌的时候，过去的一些大户型就陷入了非常尴尬的情况，比如说政务区、经济开发区包括瑶海区的一些楼盘，户型达到了150、170平米，就很难卖了；在这种情况下，合肥房市就自然而然地出现了商务办公房的概念，这也是六一新政派生的结果。 第四、它是有利于普通老百姓购房的；户型大的话，房价自然高，每个月的还贷是很难接受的。以上就是我的四点看法；总体来说，我觉得六一新政的确是政府的职能管理更科学化的一种体现。 主持人：今天，合肥拓基房地产的江总也到了我们现场，请江总对新政谈一些看法。 江友军：我觉得《90/70新政》对合肥的市场来说是很符合合肥市场的现状的，05年结转下来的房子大概是2万套，06年—07年是4万套，大家辛辛苦苦卖了一年这个房子没有卖少反而卖多了，这4万平米中90平方以上的结构占85%左右。合肥本身对小户型的需求也不是太多，大家估计是没有看到这个市场，就导致了小户型在05年之前比较空缺。合肥的固定资产投资大概是42%，占GDP的比重是42%，是一个固定资产投资拉动型城市，我觉得在这个城市小户型的竞争尤为重要。 现在按揭的行为实际上是消费的透支，我花以后的钱买这个房子，但是合肥都已经竞争到把这个首富降低，大户型的房子已经降低到了首付了，就把一凑不足首付的人拉进来。之前首付30%，有70个人买房子，现在拉了100个人进来买房子，说明合肥的竞争进入了白热化了。 在另外一个空白点去找这种竞争，到了这个小户型上，小户型上不但首付降低了，而且户型变小了，合肥的竞争就是恶性的循环，导致了房价始终上不去。我觉得合肥这个城市本身产业链就小，人口增长一直没有增长上去，产业没有进来，固定资产要拉动GDP增长，一直占40%的警戒线。合肥一直是缺乏房地产活力的城市，房价一直上不去，挤压房子比较严重，靠我们这些人来消化这部分的需求，消化这部分的供应，我们这部分的人实际上就在拉。 降低首付买房子，实际上是让一些买不起房子的人买房子。这样导致了合肥后面的需求产生的更慢。我觉得合肥的小户型目前来说是有市场的。 程局新：我想提一点，实际上你刚才讲的恶性竞争，我认为合肥房地产从2005年以后出现了一个多元化，现在我们的户型已经非常多的，不仅仅是小户型多，大户型也多了，这是多元化，原来的时候我们根本没有看过联排的别墅。我同意李总刚才讲的，小户型的出现实际上是多元化的体现，有这群人需要这些东西，但是我前不久听他们讲，合肥还有一个现象，你们去拉人过来，因为我们今天发表了一篇文章，是我们三个记者到成都写的，回来了以后他们说了，他们说成都的房子外销是50%，这个速度是非常的惊人的，你刚才讲的那个事情怎么把人拉过来，那怎么拉过来？实际上我觉得就是要改善合肥的投资环境，最后是靠这部分人进来的，外地人自己跑来的，拉是拉不过来的，你会去拉谁不会去拉呢？就像王经理说的，为什么南边的城市不往合肥跑？北边的城市往合肥跑呢？很简单，就是城市的吸引力不一样。 《90/70新政》我说一个笑话，去年的博鳌论坛会，房地产商都集聚一堂，他们都很轻松，他们说：“国家出台了《90/70新政》我们房子好卖了，不出台我们房子不好卖了，因为《90/70新政》一出来了以后，小户型可以提单价了，大户型成为紧俏的商品了，最后博鳌论坛变成了一个花天酒地，就变成了一个庆功会。 程局新：国家当初实际上要用行政的手段把房价的降下来。但是事与愿违，现在国家只要一搞东西全部的房价都应声而落了。 王刚：降低首付这种策略，营销手段不断的丰富或者说完善，其实早在合肥之前，我们在上海看一看、到北京看一看，都存在的。 2003年的时候北京都已经疯了，那个时候合肥还是很安静的,市场有一个发展的过程，可能我们这个城市比较弱小。我们发现并不像表面现象反映的降低首付是把一些买不起的人拉入买房群体，80年代的他们的工作能力和认识程度从小受家庭环境的影响，整个的层次比起我们初期的高收入层次并不差多少，而且迅速地从工作当中成长起来，但他们对生活的积累极差，所以他们的家人和父母都鼓励他们的孩子去买一套房子，不要买大房，买一个七、八十的，为什么？给你压力，使你不要无限制地乱花钱，要有一个自己的置业计划。他们家里好的给一个几万块，150平方或者130平方的房子三层的多少钱？20万左右，赶到我们三年前就可以买到一套房子了，所以说降低首付的策略是顺应市场的变化的。我们应该说，一些潜在的东西拎上来了，原来在舞台下面现在在舞台上面了，我觉得这样更合理一些。不知道这个说法是否欠妥？ 江友军：针对这样一个市场，比如我这个楼盘在首付三成的情况下，我只有五百个客户，但如果我降低到一成，我有5000个客户，就是我的楼盘相对于其他的楼盘来说客人的面拓宽了。 程局新：如果国家连续加息3次的时候，马上又要跑出来很多的人了。 李明：我觉得《90/70新政》应该不会有太长的时间，因为国家可能会根据各个地方城市的特殊的因素来进行考虑。比如现在合肥这样的城市，由于气侯的原因，在规划时不得不把南北向或者各个方面的因素考虑进去，例如40、50平方米这样的户型，在设计的时候，通风、采光一定会存在一些缺陷。从小户型的购房者的年龄段来看，主要集中在30左右的年轻化群体，这部分群体时处于上升状态的，未来的几年内随着收入的增加，这种小户型逐渐不能满足居住需求。而且根据目前的中国人口的情况，未来10年、20年之后中国会慢慢进入老龄化的阶段，新生的年轻购买力将逐渐减少，40、50平方米的小户型逐渐失去市场，如果再现阶段大量开发，前期已经购买的人群再将手中现有的小户型出售的话，势必产生市场的饱和同时也会因购买力缺乏使小户型失去市场空间。另外,根据目前90/70政策已经出台一年多的时间里,各个开发商都已逐渐成熟,户型设计也趋于合理化,如果说哪家的户型做的有多好，有多到位，这也不现实，因为大家现在都很成熟，不可能把户型做的很糟糕，就算一些小的开发商请一些比较小的规划设计院，拥有的设计思想和设计能力有限，但他至少会抄，会从其他的好的楼盘借鉴这种产品，把户型做的比较合理。正是由于这种都户型比较合理，所以从户型本身上就没有什么竞争力了。 因此现在项目开发应该在整体配套上做的更加的优化，包括景观、环保节能型建材等等方面，让客户觉得不光是你的户型设计的好，而且各个方面的配套都很好。通过了解可以发现有部分开发商甚至考虑到了很细微的东西，做社区内的户型也有中空玻璃、智能化配套更加人性化、改变入户空间的压迫感等等方面。只有从细节处真正为消费者出发，这样的项目开发才会有长远发展的可能。 所以我个人觉得，购买小户型要较为合理，例如50、60平方米的房子作为两房就会比较尴尬，80平方米左右的房子做两房才能做到各个空间合理化，而90平方米做到3房就稍显困难，但如果设计巧妙仍能得到较好利用，对于需要购买房间使用要求的客户，购买90的户型仍是有较高的利用率和较好的投资潜力的。因此我们去做小户型要真正做到为客户考虑，而不是单纯的为完成政策要求的90/70。不能为了做小户型而做小户型，例如“1+1”户型设计。把100多平方米的房子隔一间出来，这样的做法势必会使空间利用率大大降低，这样的话肯定不会做的很好，会有一些问题。虽然在短期内为客户解决了住的问题，但是从长期考虑是会产生不好的影响的。 王刚：我先给你解释一句，买我的小户型有一个很显著的特征，就是投资。 程局新：小户型的房子的竞争力就是这样的，地段好，我到北京专门看了好户型的房子，就出现在两个地方，一个是地段非常好的地方，一转身就变成了酒店了。上次我跟我们会计吵了一架，怎么吵架了呢？他们开的是物业公司的发票，他们说这个怎么能报呢？我说你土了吧？这都很正常了。 主持人：我了解过了，一里洋房原来那里是想做酒店的。 李海元：那个时候我们也觉得这是一个可以探讨的方向，但是后来没有这么去做，因为我们毕竟是一个小区啊，我不是一个欧洲假日风情小镇，在这个情况下我需要的还是给我们业主提供一个比较便利的东西，如果我做一个酒店式的公寓放在我们小区的话，似乎感觉不是我们应该做的事情。 主持人：我觉得你的小区景观做的很好，以后可以做度假用了。 李海元：这是我们自己对自己的要求比较高，我们做房地产非常的辛苦，对自己的要求很高，这里一看不行砸了重来，那里一看不行砸了重来，无形当中把产品品质越推越高了。 程总到公司来我们见面了也谈了，那个时候我们的产品还没有出来，对理念的东西定位还是比较高的，真正实施的时候我们冒了很大的险，个是过于乐观地把我们的理念理想化了。 其实一个好的产品是用心打造的，把产品逐步地升级，但是也要依靠市场的，我们走到现在明明白白地说，我只追求合理的利润，不敢说是造品牌。 刚才你们说了珍爱土地能源保护，我觉得大家谈谈这个倒是一个方向,应该是一个高科技、很环保的、非常节能的东西。其实谈到这种东西也和我们的价值观有很大的关系，一个是开发商的价值观， 高科技的东西、尖端的东西，这些东西现在在合肥目前的房价，目前房价产品的基础上大家完善有很大的困难，市民对于环保大众意识上是达不到环保的要求的。 我们想打造一个很好的环境，我们想打造一个节能方面的东西，谈了几家的供应商做环保，做节能的，成本都很高，非常的高。如果谈到建筑平方面积上可能单单一项也至少增加20块钱，我们用挤塑板保温，一算每平方米造价上升80块钱。我们又想我们要想在合肥打造一个新的房型结构，远不是80块钱的事情，人家说一里洋房的房屋成本到底是多少钱？其实我们的成本远不止一般多层住宅的建安成本.我们只追求合理的微薄利润. 主持人：在北京有一个项目叫（万国城）他们的天花板都走水管，水管是有温度的，不用开空调，真的住进去了以后，住户不敢开窗户，因为晒被子都够不着，但是有些人习惯了开窗户，但是只要一开窗户各家的水表都转得很快，不仅没有节省能源反而费电了。 当时说万国城这个开发公司是这样的，不想去赚钱，就在玩地产，而且就是这样玩一点新的东西，我说一个观点，《90/70新政》从大的方面还是为了节省能源的，比如说三口一家买一个50平方的房子住，肯定有几个房子空下来，墙壁、砂浆都浪费了，因为空我肯定要买一个电视柜和电视机，这就是消耗能源，我觉得这是从省能源的角度来考虑的。 主持人：有这么一个机构，这个机构的名字就叫（中城联盟）。 程局新：他们下月到合肥来。 主持人：我到南京的时候参加了他们的董事局的有关会议，他们倡导节省能源，开发商真的为社会带来什么？ 程局新：这个还是阶段性的，对于合肥还是满足众人的需要，随着今天环境的一些改变，到后来谁也没想到股票那么好，大家都不去买房子去了，都炒股去了，股票又涨上来了，那边又开始疯狂了。 主持人：合富辉煌是中国代理百强企业，刚给大家看的那本杂志上也有介绍合富辉煌的，下面我们请姚总切入我们的主题谈一下合肥市小户型07年上半年发展和销售的情况。 合富辉煌房地产投资发展总监 姚钰女士 姚总：感谢陈总的邀请，我也是带了一个自己的资料。这份杂志是我们“五•一黄金周”的时候，集团组织的对重要城市的市场监测，也是属于一个专题的研究，最近我们还在做合肥上半年楼市总结，可能会在8月份出刊，那么今天先和大家分享一些成果。 确实从上半年对合肥楼市监测来讲，《90/70新政》还没有发威，这是市场调整的一个结果，另外我们注意到现在小户型其实很大的一个层面跟购房群体年轻化有关。我们做过的广州和合肥地区的对比显示，广州地区上半年的供应结构还是以大户型为主，不同于合肥现在的面积比例正在趋小。 据我们上半年的初步统计，像金地国际城、新华学府等楼盘在上半年推出了1400套小户型，占到了48%左右，户型面积方面我们也做了06年上半年和07年上半年的对比。 因为现在合富在合肥代理有12个楼盘，相对比较多，可以说在全市七区都有我们代理的楼盘，那每个楼盘我们都有对客户需求的样本采集，从这个定期的样本采集分析来说，30岁以下的购房者占了绝大多数的比例。所以现在小户型在合肥地区比较热和我们现在的购房群体年轻化是不无关系的。 像我们公司年轻人比较多，他们就会选择买一些小户型，像我们的正创鸣香苑，而暂时不会考虑大户型，但可以考虑非毛坯，比如金色地带，学府星座。所以我们认为，小户型现在的这种热销结果并不是国家宏观政策的调控，很大一个层面是跟供方市场和买方市场都是有一定的关系的。 现在对于小户型来说好的地段是不存在的，今天到场的各家只有华光是属于新的楼盘，其他的都是一些老的楼盘。下半年小户型会出现一个井喷的局面。所以我们比较关注下半年的这一走势，现在我们跟很多的开发商合作更多地是关注户型创新方面的研究，因为《90/70新政》是一刀切，这样势必会造成很多的小区具有相似性，他们在户型配比上没有做特别的区别，那么他们怎么做呢？只能从产品的户型创新及完善配套方面拉开档次。 而且，对于像政务新区和滨湖新区它们这些地区，要怎么做才能满足国家政策指标，我们广州总部有专门的建筑设计研究部，就是这样的研究机构，同时正在和万科联合做这方面的课题研究，万科做户型创新是比较成功的，并且推出了一些“1+1”的适当地能把两种户型可拆可分的户型，可能在下半年我们也会组织一些开发商去万科参观学习，这个我想对开发商来讲是比较关注的，今天这可能也是陈总主持这个会议的目的之一，其实是希望我们在一起讨论一下怎么把户型创新做的更好一些。建议大家多从技术层面上讨论一下。 主持人：正如姚总所说的，现在购买人群中30岁以下的年轻人占有很大比例。我去读书的时候，老师也说过这样一个话题，现在你去卖房子，做营销，你的客户点在哪里？你如果抓不住78年以后年轻人的生活习惯、阅读习惯及对媒体的感受，那你几乎就抓不住购房者了，今天到场的有一位是我们中最年轻的、公司副总经理魏总，他是从深圳过来的--深圳易成。 魏嘉：我们公司基本上就是80年以后的，所以当他们在分析80年以后的消费习惯时我说同意，也说不同意，我觉得小户型的项目对80年以后的人是很重要的，操作小户型不光是操作一个好的产品，关键是什么样的营销手法？什么样的户型？什么样的习惯？所以在户型以前应该要研究80年以后人的生活习惯，我算80年以后有一定代表性的，因为我在几个城市都买了小户型。 像刚才王总说为什么要降低首付，就是把客户群扩大一些，因为这部分人不省钱，说的很有道理，即使有钱的时候我也会投资几个小户型，给自己多几个窝，因为80年以后的人，他的家庭结构是和以前有很大的变化的。 以前老人和小孩生活在一起的时候，家里添丁加口了，会买一个大房子，但是现在添丁加口了，一定会买一个新房子，不会和老人住在一起。这是城市居住的一个很明显的特征。我觉得合肥也会慢慢地步入这一阶段，生活习惯不会再老少同居，《90/70新政》出台的时候，可能想的是调整一个结构性的过剩，这一刀切的东西不一定适合合肥，从去年的情况来看，《90/70新政》在的大部分城市当中都是合适的，但是，合肥不一定合适。 06年我来合肥的时候，做金地国际城，个调研的项目就是王总的项目——金色地带，下了车以后，连路都不知道，打车就到金色地带了，我在想为什么合肥就只有金色地带和金地国际城两个小户型，因为我在深圳做了小户型做了好几年了，就合肥没有小户型。 主持人：所以你很快就做了“往上邻居”的项目。 魏嘉：“往上邻居”的话，说起来和《90/70新政》是一个反例，值得借鉴。往上邻居03年就开始动了，其实它是完全躲过了《90/70新政》的，但是到推售的时候，在06年的12月开盘，2800一平米，它的户型是110到140，卖到今年的4月份的时候卖了不到10%，我觉得这是很有问题的，我到现场一看，市中心的独体楼为什么做成一个大户型，地段的分析、产品的供应、对于消费者心理的把握上出了一些偏差，国外的房子分两种，公寓只提供住的功能，还有“House”具有让大家实现感情纽带的功能。 但是在城市中央，基本上都是公寓，有一个住的功能就够了，在市中心，潜山路边上没有花园，让我当家来用，是很困难的。虽然当时躲过了《90/70新政》，但我提出建议，一定要改成小户型。结果改了小户型发现了，各方面给人看起来都是跟着《90/70新政》反向操作的过程，但是一个月之后全部售罄了，所以我觉得做小户型应该是根据需求来的，也许过两年结构性又有调整了，来一个“80/60新政”也有可能。 李海元：目前来说合肥市场上小户型的好卖，是市场的结果，是需求。“90/70”对合肥楼市是否有明显影响还没有给我们一个确定答案，还需要一段时间观望。 主持人：是因为小户型这一块，合肥还是比较缺的。 王刚：很多的项目没有进入实质的销售期，而只是在一个往上报了，规划做了，还没有动的阶段，还要等一等。 程局新：所以上海的绿地真是抢了一个头彩，大家看到上海绿地的时候，都问这个房子会有谁来买，一开始动不了，先捐资100万给学校，联合来炒作，政府当初本意就是要引导购房，所以当时风朝着这一边倒，这一块好多的地方除了经开区有一些房子以外，还有很多的地方没有房子。 主持人：讲到年轻人买房，今天来到我们现场的有身处销售一线的销售部经理，请她来跟我们谈一下现在的购房人当中有多少是二次换房的？有多少是单身居住的人先住几年然后进行投资的？ 周敏：从销售一线反映的信息表现，小户型的推出确实满足了一部分年轻客户群体的需要，购买小户型的客户年龄主要集中在25-35岁之间，客户付款方式还是以按揭为主。各家房地产公司推出的一系列促销活动，同时也降低了小户型的购买门槛。 魏嘉：关于投资的话，我想澄清一下，中国人说房地产总是会说总价涨多少，涨1%、7%，现在是50%，但是我想，投资房地产的时候，不应该关注总价涨多少，理性的房地产投资，应该像香港一样，关注房地产的租金，重要的资金来源是租金，因为房子不是债券，购买的是它的使用价值，有了使用价值以后，每月产生的回报租金。 现在香港房地产的投资，《苹果日报》上面会有一个表格，每套房，每一个小区，各自租金在今天涨了多少，跌了多少，它是有正有负的，这样的话可以评判出来这里以后的租金是一个什么样的水平，这样一个保值、增值的过程，这是房地产的投资。如果现在都盯着，就像国内一样，全部盯着房地产，比如在深圳买一套房子，九千八买的，今年已经涨到一万三了，才一年的时间，这个说明不是一个理性的市场，如果人都指望着房地产利滚利这样来滚的话，房地产市场迟早会跨掉的。 深圳的、东莞的、开平的所有的人都去惠州，都知道惠州房价在涨，年涨10%，第二年涨20%，第三年涨50%，第四年崩盘了，大家的投资回报都没有了。这样的话只能叫投机。所以在合肥我跟客户也是说，未来滨湖新区未来房价要涨这是不理性的，客户也是不会信的，只能说这里以后有多少的需求，在这种需求下小户型的租金会是一个什么样的水平，将来会有一个什么回报，这样才是一个理性的投资。我觉得高新区有那么多的需求，有那么多的科研人员在那里，周围没有小户型，突然有了一个小户型出来了，给客户一个很高的必然是有投资价值的。 国外正常的城市人口，有60%的人不断地换工作，要租房，那就需要有60%的房东来租房子的，合肥虽然只涨了1%但是合肥很多的小户型租金和低房价是可以算出来的，它是有投资价值的，所以我觉得合肥还是有价值的。 王刚：应该说，我们要盖老百性买得起、住得舒服的房子。购房者低估了个人的购买的能力或者高估了自己的购买能力，形成了一个恶性循环，成为了房奴。我有一个朋友在新华学府买了一套房子，月收入是3000块钱，可是他买的房子是50万左右。我很佩服他，家里当时给了他10万块钱，他自己给了10万，贷款将近就是28万，10年的还款一个月是2000多，按照月收入是3000块钱，那你就根本没有钱去交朋友了。如果你口袋只装了50块钱，你也不敢请朋友吃饭了。不敢换工作、不敢谈恋爱、不敢交友，这个时候他们的年龄是25岁到30岁，这个年龄本来是创业的年龄，是黄金期，而我们把黄金期浪费在做房奴上，我非常赞同魏总的观点，投资房产不是投机房产，我们过去是通过买卖房子获取回报，可是最终的回报我觉得应该是通过这个房子本身，所以我们说不要成“房奴”。在这种观念下，小户型也有这种趋势，房子小、地段好、租金高。 大家都知道，装修好的房子60平米不到，50平米左右的房子，租赁价格非常的高，为什么呢？这些房子的生命力，小户型的生命力旺盛，接着程老师的话说就是地段的问题，地段就保持了长期的，对应了他的回报的根本，国家现在控制了，5年内不能卖房子，好了，房奴当了5年，5年后什么都做不成了。 国家一面希望控制房价，另一面他又希望房市带动他的经济发展，所以我认为无论小户型的生命力还是大户型的生命力，可以说完全是由市场化的供求关系来决定的，是由于自身的买卖关系决定的。 我想问魏总一个问题，代表房天下广大网友问一个，你为什么投资小户型，你投资的的动力是什么？ 魏嘉：小户型的投资高。 主持人：而且能买得起。 李明：合肥这样的城市经济实力有限，它的外来人口有限，现在小户型的租金已经很高了，我买一套四、五十平方米的，可能非毛坯的我能租到800块钱，但是能租得起800块钱房子的人他现在有多少？未来又有多少？像这样的二三十岁的人，他慢慢都在想买自己的房子，不可能永远租房子，等到这一批人全部买房子的话，外来人口慢慢局限了，人口越来越少了，租赁市场慢慢变小了，租金会降低了，这样的话你想租赁的市场投资潜力会多好，我想肯定会有一些限制了。 魏嘉：刚才李总说的《90/70新政》效果出来，后面70%的房子全部出来了以后，这个租赁会面临一系列的问题，因为不是按需求来的，深圳为什么需求那么大？因为外来人口多啊。一套房20多平米，月供1100租金能租到1600—1700，这明显是需求的问题，但是合肥真的70%全部出来的话，很危险，整个市场的供需又被打乱了。 主持人：我估计“70政策”二、三年以后又会有变化。 王刚：我一直坚持一个观点，地段性的问题。你说我在政务区里盖一个小户型谁住啊？我们今天谈了一个观点，可能会在中间随着政策的改变而改变。 程局新：都是阶段性的，你讲到政策的问题就会牵扯到投资的问题，小户型永远是一个过渡性的东西，谁要是长期地住在那里会憋死的，所以你刚才讲的合肥将来的好户型，我的观点跟你有点相左，我认为合肥小户型的需求量越来越多了。 南来北往的人多了，需求也就很多了，我反过来说，你跑到肥东搞一个小户型肯定差的多了，你投资要买预期，你要居住的话买现在。合肥现在的房价让人家投资人家也不干了，我们合肥只涨了1%，深圳涨50%那开发商借钱也会盖的。 李明：其实我觉得像现在这个情况，开发商要根据现有政策进行开发安排,但仍要有变化的思想，不能说在这个时期下，这样的一个思想，下一时期还是这个思想。可能在这样的时期，对于项目和企业的长期形象推广才是最重要的部分之一，我们可以进行推广调整，将前期大量的安排更加合理化，而不是说就没有了。特别是大盘营销和一个想长远发展的企业。 程局新：深圳的房价已经疯掉了，已经没有任何的道理了。 魏嘉：所以为了解决供需严重的失衡，已经四年没有批准新住宅用地了。 程局新：元一我们去调查的时候，就有好几个人去深圳工作的人跑回来了，不去了，说那个地方没有办法做，没办法活下去，因为那个房价就会高一辈子的。 你的观点我也不能接受，中部城市没有一个房价涨的非常快的，只有成都这样的城市，你看武汉的房价高，南昌的房价高不高？大家拼命放地房价哪有不上去的啊？深圳不批地，深圳先把惠州拉进来，还能不放下去吗？不刁难你才怪呢！合肥房价增长的慢不一定是件坏事。 魏嘉：在几个内陆的城市里面，像贵阳、太原、南昌这几个城市，也都比合肥涨的快，因为它没有这么大的量放出来。 主持人：在南京（河西新城区）有段时间房子卖的不是太好，但是那个道路的设施跟合肥的政务新区差不多，停了几年房价卖不上去，南京市政府比较有钱，他们就立挺这一块，价钱就起来了，现在卖到1万块左右。还有一个，也是民间的说法，说《90/70新政》，说为什么出台这个呢？也是因为国家政府觉得老百姓确实是有很多没有住到房子，想让居者有其屋，说中国已经成为进口大国，全世界生产的钢铁都运往中国造房子了。关于政策的问题大家也聊了很多，咱们也可以换个角度聊一下。 周敏：我也是想听听大伙儿是怎么看的，客户大都考虑的是自己的接受度问题，所以主持人可以更多地引导大家从营销角度来谈。 魏嘉：我觉得最关键的应该是把前期做好，50平米也可以做三房。 王刚：这样的，因为在马鞍山路上也有一家做这个的，我觉得“面积化”在合肥已经不足为奇了，像美菱大道在做的一个小公寓，本身就有一个面积增大，买的时候是60平方，结果成了90、100的概念了，我觉得这种做法，其实也就是在偷面积嘛！我想请教一下。毕竟这一方面我们的经验还是比较不足的。 魏嘉：这个事各地考察的松紧度不一样，政策是一样的，就看各地把握的手紧不紧。 李明：合肥还是比较紧的，包括间距差个几公分都是很难通过的。 江友军：入户花园里面在两个房子中间大概有一个20平方的露台，这个露台是公摊面积，但是这个面积做的厚，把它掏空掉，然后走廊进去，这边是两个卧室，中间是一个露台，其实这个面积可以这样“偷”，交房子之后我把这个房子封起来，卖的时候正常卖空中花园。 王刚：这样的房子通过后期改造物业的品质不行吧？ 江友军：统一封起来，统一搞起来，这就好像把人一下子写出来的东西分好几步。这样的话经营成本不是增加了吗？ 魏嘉：深圳有一个面积做的最偷的是城色，他们的房子进去之后，有一个阳台，阳台不是普通的阳台，它是嵌进来的，这么宽，可以把那边封起来，走进卧室之后，有一个通窗，两边的凸窗可能占了两三米了，这个台敲一敲全是纸糊的，下面就是水泥，敲掉了一个卧室就出来了，如果不敲掉两边是一个很长的凸窗，实际上50多平米的房子实用面积达到90多了。 王刚：这样做的话我有一个疑问，你的单价不可能超过别人多少，举一个例子，我卖4000你卖6000，你不能卖10000吧？但是你的建筑成本增加是有限的。 魏嘉：建筑成本其实可以忽略的，容积率本来是2的可以做成3.5，但是验收的时候还是2。 杨林：建筑成本每平米不会超过100块钱。 江友军：总共的成本也就一千五六的小高层，卖出了二千多块钱的价格，把回归给消费者一部分，自己赚了一部分，折合单价算下来还是低于合肥平均楼价的，消费者得到实惠了，同时能赚到。 比如有一个房型卖4700，建筑面积是100，（实透）面积是150，应该是4700×100÷150，应该是它的折合单价，老百姓关心的折合单价，折合以后的单价，人家一看，是2000多块钱，比你买任何房子都便宜实际上4700买的。 杨林：他们的房子和一里洋房是相似的，一层和两层夹层之间在一个框架的支撑树上加起来，哪个老百姓不贪实惠呢？比如你要有车加油的话，有两家加油站，一家是要送你油的，那你肯定是去送油的加油站加油的。 程局新：获取利益化是所有人的本性。 主持人：今天关注我们本次大话地产的业内外人士也很多，月亮湾的也刚刚打来电话，但今天我们是讲给购房者听的。 李明：业内人士的关注的还是比较多的。 主持人：我觉得购房者最关注的是今天讲下来以后，后面有哪些楼盘户型比较小，这应该是他们最关心的。哪些房子能让我们买到小户型。 相信此期大话地产会对购房者有很大帮助。
到明年的时候，有两条的高速铁路：合宁、合武两条都通车了，根据建设部副部长去年在广州的宣布，合肥将成为继郑州之后，第七个交通枢纽中心。原来合肥是什么一个状态呢？我告诉你，在芜湖长江大桥没有通车的时候，每天就8点5队，什么叫8点5队呢？其中有一对是到成都的，它是今天从合肥开，明天从南京开，后来又到合肥开。最近有一个统计，合宁、合武通了以后，合肥每天通过的列车36列，这个城市从原来的静态又变成动态了，那个时候人民的需求又多了。
主持人：今天能邀请到大家真的很荣幸，感谢大家光临今天的房天下大话地产。我们在2楼的616包厢为大家安排了晚宴，请大家光临！
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