[摘要] 广州楼市“真跌”尚需时日，调控效果七八月显现。事实上,除了刚性需求的买家,大部分市民的入市积极性已非常低。新政出台后,一位朋友庆幸高房价让他一拖再拖,没有变成击鼓传花的最后一棒。“现在肯定不看,等楼价跌20%再开始看。”而很多改善型买家也因五成首付而放弃入市。
新政后,买卖双方陷入博弈;开发商按兵不动,在观望政策是否有下文。
“我帮你算算付款方式？现在有9.9折。”“我只是看看降了没有,不急买。”这是金沙洲一楼盘销售员与看楼客张先生的对话。“只看不买”是当下看楼客最普遍的写照。
事实上,除了刚性需求的买家,大部分市民的入市积极性已非常低。新政出台后,一位朋友庆幸高房价让他一拖再拖,没有变成击鼓传花的最后一棒。“现在肯定不看,等楼价跌20%再开始看。”而很多改善型买家也因五成首付而放弃入市。
低价盘成交量大拉低均价
新政出台,广州住宅市场成交锐减,据某机构发布的数据,4月16日到5月15日,广州十区两市楼市成交5124套,比上一个月（3月17日~4月15日）下降了近两成,住宅均价为10641元/m2,比上一月下降了12.8%。实际上,均价下降的真正原因是由于市中心高价楼盘成交量减少,平价个盘成交量增加,导致了均价出现下移。
还有很多所谓的“降价”只是开发商的“假摔”。金沙洲的一江景盘在过去较长时间的起价是13800元/m2,最近部分单位有8.5折优惠,但货尾单位也要13500元/m2。
新政后,仍有项目获得不错的销售成绩,包括保利·春天里、花都雅居乐和东湖映月等。
这几个楼盘有3个特点:1.全新项目不受前期价格影响,开盘价比吹风价低1000～2000元/m2。2.适合首次置业者的中小户型产品居多,首付在30万元左右。3.处于未来地铁沿线。
促销没效果有发展商封盘
某地产公司副总直言,“别听销售人员跟你说没影响,卖得好。怎么会没影响？很多客户都在观望。”
在买卖双方僵持的情况下,有楼盘宣布封盘。据了解,该项目为老城区某小型住宅项目,开盘至今已售出一半以上。而在楼市处于浓厚观望时,这种尾货还有不少的项目最尴尬。降价,之前的买家肯定不干;不降,这样的价格只能让销售人员在售楼部拍苍蝇。
类似于“封盘”、“暂停推货”、“针对旧业主销售”等策略还会陆续出现。除非有大型开发商的明显降价行为推倒了张多米诺骨牌,否则在2009年已经获得了足够现金的开发商们,必然会“死扛”一段时间。
政策:“真跌”取决于调控能否深入
楼市新政实行以来,尽管成交有一定的停滞,但是明显的降价行为并未出现,甚至出现逆势涨价的现象。尽管如此,有些人对楼市由“假摔”变成“真跌”仍抱有很大的信心。
不过也有人表示,楼市调控对经济影响到何种地步,要看楼市调整的后续政策和楼市情况,如果引发了资产市场下跌,则会对经济产生向下的压力,而经济向下的走势又会反过来加深楼市调控的效果,楼市也会进一步的下调。
调控效果七八月份显现
楼市调控从政策出台到市场作出反应,会有3~6个月的时间。此次调控,不少人士认为要到七八月份才会见到效果。“假如5月的成交量继续低迷,楼盘的降幅将随之加大,到七八月份,预计楼盘的降幅可达到10%或以上。”中原地产一位项目部总经理表示。
不过,楼市能否真正下跌,取决于地产调控政策能否进一步深入、开发企业资金状况等多方面因素影响。
2007年,“9·27”新政不仅严格限制开发商的贷款流向,也区别对待首次置业、改善型置业以及投资等。这实际上是从市场供给和市场需求两方面调控楼市。之后,国家还出台了一系列政策,特别是2008年上半年央行连续6次提高存款准备金率,直接导致开发商资金面临绷断边缘,只有通过降价来回笼资金。
而“新国十条”最严厉的措施就是严格的信贷政策,即限制需求,之后还未见进一步的政策出台。现在开发商按兵不动,很大程度上就是在观望政策是否还会有下文。
楼市调控仍有操作空间
“新国十条”出台后,专家就认为楼市调控仍有进一步的操作空间。而目前市场关注的是房地产税、物业税等是否成为下一步的宏观调控方向。
“近期开征房产税的可能性很大,而且完全有可能在范围全面开征,物业税近期内开征的可能性很小。”广州一位地产专家表示。
对于房产税,无论是税务总局官员还是专家,都表示其调控力度并不大,对此不必太恐慌。但如果真的出台,意味着国家在继续出招调控楼市,对市场的预期会产生深刻影响,楼市或许真的会走向下跌。
预测:未来三个月会降10%~15%
广州市昨日出台了房产调控细则,表示不会实行限购。对此,市国土房管局副局长黄文波表示:“广州房产新政是符合广州本地市场状况的,因为北京、上海是甚至全世界人们的市场,而广州只是珠三角的市场,北京、上海本地居民的购房比例并没有广州高,他们的投资性需求却比广州大。”
实际上,温和的新政细则恰恰顺应了市场的举措。有数据显示,一直以来,广州商品房超过6成是本地户籍人口购买,投机的成分很少,一旦采取高压的“限购”政策,将误伤大批的改善型买家,并因此而积聚大批的消费力,从而极有可能再次推高楼价。
未来楼市“缺钱的将会先降”
对于楼价的“假摔”,不少市民开始怀疑楼市“拐点”能否如期而至。对此,某大开发商营销总监就表态:“楼价肯定要有所下降,才能体现政策威力,否则,新政'温和’之后就会接着'严厉’了。”
任志强日前也放言“如果开发商缩减投资量,资金坚持一年没有问题”。业界却有不同的理解,虽说像保利、万科(000002,股吧)等大开发商目前在市中心区所余的货量很少。但不卖楼也就没销售业绩可言,这对上市公司而言不是个好举措。而此前拿的地块还是要按时缴交地价款,一年半载“只出不入”,开发商未必就敢言“不差钱”了。所以,“缺钱的总会先降”将在未来楼市中得以体现。
中心区楼价下跌空间有限
经纬物业负责人预测:未来三个月广州楼价会下降10%~15%,当然不是所有楼盘都降价,也不排除不少项目价格会非常坚挺,市中心的价格下跌空间就非常小。
“中心区楼价下跌空间小”的原因在于当前广州楼市的供求关系并没有发生根本性逆转,刚性需求依然大量存在,而供应量仍然不足,从而将导致城区楼价依然居高不下。此外,城区的在建项目仅是一些单体楼,还有就是等旧城以及城中村改造所释放出来的地块建商品房了。而这并非是短期就可见效的。而亚运期间的停工将导致2010年的实际供应量比预期的减少约两成。
年底的停工还将对明年上半年的广州楼市供应带来更明显的影响,由于楼市走向不明朗,开发商肯定会借机“怠工”,放缓建设步伐。这样一来,明年上半年的住宅供应量肯定有所减少。
省房协会长蔡穗声接受本报专访表示：观望中各方在角力 调整下迟早会降价
蔡穗声认为,新政出台后,买卖双方都陷入观望和博弈,这是一个互相探底的过程,会持续一段时间。从市场的反应来看,2季度的成交出现下滑是概率相当大的。但是价格方面是否会在2季度进行调整,取决于许多因素,暂时还不能做定论。
至于这个观望博弈的持续时间,主要看三个方面的角力:一是政策的贯彻力度,现在住建部在催促各地出台地方性的措施,随着越来越多城市的细则出台,本次政策调控的效果也会逐步显现;二是开发商在判断房价的合理性和被市场的接受程度,酝酿制定相关举措;三是市场也在观察开发商的策略,作出一些反应。
蔡穗声表示,由于广东省的楼市发展并不均衡,所以新政的影响对于各个板块的影响有不同。哪怕在同一个城市,不同区域的产品调整力度也会不同。
“珠三角地区经济比较发达,改善性需求比较旺盛,而且外来的购房需求比例也比粤东、粤西、粤北要高,这次出台的政策对于二次和多次置业者影响比较大,所以从理论上来说,珠三角的楼市会率先开始调整。
但是珠三角包含的9个城市当中,有些城市还是以刚需为主,主要是本地消费者,房价涨幅在10%左右的话,调整的幅度是不会太大。但是有些城市依赖投资、投机支撑楼市的话,政策的影响就会非常大。”蔡穗声说。
对于一些房价涨幅并不算大的城市可以独善其身的想法,蔡穗声并不认同。“新政的影响肯定是比较全面的。老百姓始终希望买到更便宜的产品,受到其他一线城市的观望情绪影响,这些地区的消费者也难免观望,供求关系发生改变时,开发商也会降价回笼资金。”
对于大家都非常关心的楼价是否会调整的问题,蔡穗声回答比较谨慎,他认为降价是否会成为开发商的选择,还得看政策贯彻的力度和深度,不排除开发商有资金压力或者是销售业绩的压力,从而进行价格调整。在这一轮的调整当中,迟早会发生降价,只是时间和幅度的问题。“成交萎缩之后,楼卖不动了,总得要打破僵局。降不降价是开发商的事情,但是大家应该认清形势,把握好自己与市场的关系,不要对形势作出错误的判断。”
蔡穗声表示,若新政能达到预期,估计后续的政策出台可能性比较低,而房价快速上涨的势头依然不能抑制,不排除中央继续出台更严厉的调控政策的可能性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
