[摘要] 时钟即将拨到夏至，北半球的白昼开始变得越来越长。下午5点，余晖依旧娇艳，一缕一缕地透过玻璃窗洒在办公桌上，星星点点。中国房地产协会秘书长苗乐如仍埋头处理着桌上的公文。桌角边放着一叠文件，记者发现，摆在最上面的是“新36条”原文的复印件。
时钟即将拨到夏至，北半球的白昼开始变得越来越长。下午5点，余晖依旧娇艳，一缕一缕地透过玻璃窗洒在办公桌上，星星点点。中国房地产协会秘书长苗乐如仍埋头处理着桌上的公文。桌角边放着一叠文件，记者发现，摆在最上面的是“新36条”原文的复印件。
政策利好——
下一个投资选项
民资原本的不安静是有背景的。
改革开放以来，我国民间资本迅速积累，出现了诸如温州财团、山西财团、内蒙古财团等极具地域特色的民资力量，其规模也相当可观。
然而，由于山西煤改、“国十条”颁布、股市震荡以及国家4万亿投资计划可能对民资产生的“挤出效应”等一系列原因，导致民资大量流出它原本所在的领域。
民资去了哪儿？“民间资本其实是一股规模巨大的资金力量。这股资金用得好，对国民经济和投资者是两利的，如果缺乏引导，用不好，则可能对双方都造成损害。”苗乐如分析认为，由于对民间投资的引导不足，造成民资流动具有盲目性，大量分散游资为追求短期内高没有进入实体经济领域，而是炒房、炒农产品、炒贵金属等，最后造成市场泡沫。
“‘新36条’的出台太及时了，尤其是鼓励民资参与政策性住房建设，这种引导既有客观需要，也利于民资投向。”在房地产领域工作多年的苗乐如，对新政的出台流露出无限期盼，“这的确为民资找出口搭建了一个好平台啊！”
“新36条”第十三项的原文是这样的——支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。
这项政策就像是一扇窗户，购房者从中看到了家的希望，投资者从中看到了心跳，从业者从中看到了行业发展风向标。
民资的不安静持续升温还有另外一个原因——政策性住房建设规模正加速扩大。
消息来源于今年1月，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”
随后，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求各地确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。
从数据上来看，2010年中央下达了300万套保障性住房建设以及280万套棚户区改造任务，均比去年有较大幅度增长。其中保障性住房用地为24454公顷，棚户区改造用地计划36606公顷，占全年住房用地供应计划的1/3。
不仅如此，住建部在上个月19日与各地政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，要求其确保完成今年工作任务。住建部部长姜伟新还表示，年底将组织验收住房保障工作目标责任书的完成情况，将其作为对地方住房保障工作的考核和问责内容。
上述利好政策无疑为民间资本投资政策性住房上了一份双保险。
不过记者也了解到，中央财政今年将安排保障性住房专项补助资金达632亿元，比上年增加81亿元，但由于政策房建设量的大幅增加，地方财政的投入压力将进一步加大。
“政策性住房这个领域对资金的需求量本来就特别大。”苗乐如向记者粗略地算了一笔账:假如一套政策房50㎡，每1㎡的投资是2000元，那300万套保障性住房建设加上280万套棚户区改造所需要的投资资金将接近6000亿。
“因此，民资的加入对住房保障和民资本身来说是双赢的，这种双赢表现在一方面拓展了民间的投资渠道，为他们提供长期稳定的投资；另一方面，缓解了政府在政策性住房建设方面的资金压力，使政府投资起到‘四两拨千斤’的作用。”苗乐如进一步分析。
路径设计——
“酸葡萄”还是“甜鸭梨”
群众对房地产商的笔诛墨伐屡屡见诸网络报端，或许参与政策房建设真能为开发商们改善形象也说不定。
其实早在“新36条”颁布之前，万科就开始部署他们在范围内的政策性住房蓝图，“今年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房，现在我们更愿意主动去跟政府谈做纯保障性住房的事情。”北京万科营销总监肖劲表示。
业内人士分析，像万科这样的大民营房产集团们早已洞悉出今后房产市场的走势，政策性住房不仅是个形象工程，更是他们的下一个投资“金矿”。
政策房建设真的是大势所趋？
为此，记者致电成都某民营房地产企业总经理叶先生。“我连续看了3遍‘新36条’，我认为这对我们民企的发展来说无疑是一剂强心针。”叶先生告诉记者。
说来也巧，就在记者打电话的前天晚上，叶先生正好跟同行好友们讨论“新36条”。面对是否会参与政策房建设的提问，叶先生连叹了好几声气。
人大常委会委员、民建中央副主席辜胜阻在谈及扩大民间投资增强内生动力的时候就曾表示，我国投资服务体系不完善，政府存在监管多、服务少的问题。而叶先生们惴惴担心的正是这个问题。“民资进军政策房的路径如何设计其实并不清晰，地方政府还没有具体落实的配套政策，我们还是暂时选择观望吧。”
其实叶先生担心的事还不止于此，政策的高含“金”量也让叶先生产生了怀疑。根据1998年国务院颁布的34号红头文件指出，计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，利润控制在3％以下。这样的定价标准明确了政策性住房的成本构成——即保本微利。
那么，像成都这样的二线城市，在商品房市场还未饱和，房地产开发商进入商品房市场也并无障碍的情况下，利润低的政策房市场自然不是企业的选择。
而且，在价格、利润限定的情况下，如果地价、建材等价格发生变动，由此带来的成本风险又该由谁来承担呢？
“新36条”第十三项，给叶先生们出了一道艰难的选择题。
细则措施——
第二只靴子何时落地？
“我也看到一则报道，说某一位房产商从2002年开始投资保障房就一直在亏损，这则消息的真实性我们姑且不考虑，但投资政策性住房不挣钱是个误解。”在苗乐如看来，政策性住房建设不以营利为目的，属于微利运作，但是微利并不等于无利可图。
苗乐如进一步解释，“政策性住房建设的成本中很重要的一项就是资金成本，住房建设的利润率规定为3％，其中就考虑了资金成本。一般情况下，资金成本按8％计算或按银行同期贷款利率计算，那么，利润率加上资金成本，实际上就有了10％以上的投资，我们认为这个并不低，也是比较合理的。”
“政策房建设也具有长期的营利性。”苗乐如向记者举例，“比如公共租赁住房建设，它的运营时间长，有长期稳定的现金流，还有政府一些相关的政策优惠和资金支持，是比较优质的长期投资项目；经济适用房、两限房建设和棚户区改造投资时间相对较短，但资金回笼快，也可以投资；与商品房相比，政策房市场更加安全稳定，房地产企业是‘旱涝保收’”。
要让民间资本和政策性住房“两情相悦”，苗乐如认为“重点应区分大型民营企业、中小型特别是转型期民营企业、社会闲散民间资金这三类民间资本，分类引导投入政策性住房建设。其中类大型民企本身就具有运作的主动性，关键是后两类民资需要建立一个科学的投融资平台。”为此，他提出了两种建议，分别是基金会和信托两种方式。
“基金会可以有效地募集资金，运作上是封闭性的，投向是定向的，就是具有政府保障的政策性住房，这样稳定风险又小。”
“信托方式也不失为一个好办法，我们可以组建并通过信托机构发行信托计划，约定利率和使用方式。由于信托投资机构本身是法定的，接受政府的严格监管，能够保证资金安全。在信托方式上，可以采取发行定向或公开发行房地产信托投资计划。”
相对于地下集资或者是炒房炒农产品，投资政策性住房建设的基金会以及信托的投资率会相对较低。但在苗乐如看来，民资投资的是安全有保障的，而且是长期的。“对此我们也希望政府在审批和税收方面给予一些‘绿色通道’，让无论是民营企业还是社会闲散民资都可以尽快地走上规范的轨道。”
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