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房改需要建立适合市场经济的科学住房体系

中国信息报   2010-07-21 09:12

[摘要] “房改”,是1993年以来人们最为关注的词汇。改革开放大幅度提高了城乡居民的住房条件,但近几年来快速上涨的房价却越来越成为压在人们心头的巨石。普通百姓视住房为头等大事,房价波动牵动千家万户,影响社会经济的稳定。因此,中央把控制房价作为多年宏观调控的重点任务,建立适合市场经济的科学住房体系……

“房改”,是1993年以来人们最为关注的词汇。改革开放大幅度提高了城乡居民的住房条件,但近几年来快速上涨的房价却越来越成为压在人们心头的巨石。普通百姓视住房为头等大事,房价波动牵动千家万户,影响社会经济的稳定。因此,中央把控制房价作为多年宏观调控的重点任务,建立适合市场经济的科学住房体系,也是人民的迫切期望。

放眼全球,成熟市场经济国家的住房市场格局大多以公房出租为主,居民自建房补充(高收入居民和农民)与商品房公平竞争的住房体系。商品房总价格与居民家庭年均总收入之比即房价收入比一般为3∶1,为6∶1;而在我国该比值达到15∶1以上,已经远远偏离市场经济发展的正常轨道,严重制约了居民正常消费需求的增长。

实现房价合理回归是人心所向,是实现科学发展及建立和谐社会的重点。笔者认为,解决房地产市场垄断、过度炒作和房价上涨等问题,关键在于建立适合市场经济的科学住房体系。从长远看,应以开征房产税和遗产税解决多占住房问题,以放开居民自建房和增加政府资金建设公房增加住房供给,形成公房为主、自建房补充、开发商建设商品房解决高收入者住房相结合的市场经济住房制度和结构体系。这是发达国家的成熟经验,也是我国可借鉴之路。但是,从目前我国实际情况分析,如果商品房价格下降过大,将会引起三个短期难题:一是部分商品房开发企业可能出现经营困难,甚至倒闭;二是银行可能出现大量不良贷款,导致金融风险增加;三是市县两级财政可能出现不平衡。因此,从保持经济社会稳定的角度分析,建议选择循序渐进的改革方案。

一方面,应以大力增加住房供给为主,稳定和逐步降低市场供求矛盾与价格。增加政府财政资金投入,大力建设公共出租房;依法加强商品房开发企业管理,要求一般性商品房开发项目中必须配套建设20%以上公共廉租房,城中村改造项目在安排好原住户后的住房开发面积中必须建设30%以上公共廉租房等,并依法督查和落实,违者取消项目建设资格并严厉处罚。以增加住房供给为目标,推行“新房改”将延缓和降低对经济发展的不利影响。

另一方面,有计划、分步骤、渐进式推进房产类税收改革,科学调控市场和房地产开发。在兼顾稳定控制商品房价格和稳定房地产企业、银行信贷和地方财政的前提下,确定合适的起征税率,开征房产税和遗产继承税,走以税收调控房价的国际道路。同时,根据市场住房建设和供给增加的进度,逐年提高房产税和遗产税率,以逐步增加地方各级财政收入并缓解对土地收入的依赖,慢慢解决多占住房和炒房问题。此外,用10年左右时间,把房产税和遗产税率提升到一般国际水平,从根本上解决此类问题,实现地方各级财政收入从土地收入支撑为主向房产税、遗产税和所得税支撑为主转变,实现房地产开发银行贷款的合理回收,直至建立适合市场经济的居民住房制度和结构体系,实现商品房价格与居民家庭收入比的合理回归,最终实现居者有其屋、人民安居乐业和房地产业的健康发展。

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