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上海房贷逐月下降 银行被迫转战商铺贷款

投资者报   2010-11-01 06:55

[摘要] “个人住房按揭做得少了,商铺贷款可以做呀!”日前,一家股份制银行上海分行的一位个人金融部人士告诉《投资者报》记者,随着国家对住房限购政策的出台,个人住房按揭的数量直线下降,银行更多的选择其他的个人贷款途径,如商铺贷款、消费贷款、汽车贷款等等,以弥补业务的下降。

“个人住房按揭做得少了,商铺贷款可以做呀!”日前,一家股份制银行上海分行的一位个人金融部人士告诉《投资者报》记者,随着国家对住房限购政策的出台,个人住房按揭的数量直线下降,银行更多的选择其他的个人贷款途径,如商铺贷款、消费贷款、汽车贷款等等,以弥补业务的下降。

自2010年4月17日国务院颁布新“国十条”后,各地的个人住房贷款增量开始下降,以上海为例,从8月份开始,个人房贷出现负增长,8月份上海个人房贷增量为-2.40亿元,9月份为-4.27亿元,第三季度个人房贷增量同比减少454.38亿元。

个人住房需求的遏制,楼房成交量大幅度下降,也使得银行的个人住房贷款下降。同时,由于投资者购买商铺并没有第几套的要求,因此部分投资者把投资转向了商铺,银行也相应地转向商铺贷款等。

不过,商铺贷款毕竟在整个个人贷款中占比较小,并不能完全替代个人住房贷款下降所带来的房贷总量下降。

房贷业务下降

多家银行的房贷部门负责人向《投资者报》记者表示,在国家的一系列收紧房地产的政策之后,个人房贷增量出现了连续下降。

据上海银监局统计,自2010年4月17日国务院颁布新“国十条”后,上海个人住房贷款增量逐月减少。截至9月末,主要商行的个人住房贷款余额为4721.63亿元,同比减少177.49亿元。从8月份开始,个人房贷出现的负增长(8月份-2.40亿元,9月份-4.27亿元)已经连续两个月。第三季度个人房贷增量同比减少454.38亿元。

据一位城市商业银行房贷部负责人介绍,平均一年的还款额为整个房贷总量20%到30%,也就是说,必须保证总量的20%以上的新的个人按揭贷款,才能满足整个个人贷款保持增长的要求。

今年以来,首套房利率很难达到7折优惠利率;然后是二套房判断标准从紧,二套房首付至少5成,利率上浮10%;之后又是对第三套房不贷款。这些政策都让买房需求被进一步压缩。房贷业务的下降也在情理之中。

转向商铺贷款

“这是国家政策,对于房贷业务的下降,我们也没有办法。”一家股份制银行的房贷部人士向记者表示,银行的住房按揭贷款下降了,但是银行的商铺贷款有一定的增加,“你没有看见最近的商铺销售很红火嘛。”

据银行人士介绍,出台的楼市系列新政只对个人商品住房有严格的限制,但对于个人投资商铺及写字楼等物业却没有任何影响,对于商业用房的贷款仍然以2007年的标准执行,个人仍然可以自由投资购买商铺及写字楼。商业用房的贷款首付至少5成,利率上浮10%,但是并没有第几套的要求。

记者从一家房地产中介公司了解到,不少商铺的总价并不高,给部分小投资者提供了新的机会。比如位于浙江嘉兴的一家商业城(600306),商铺的主力面积约为:18-30平方米左右,层高5.4米,总价为在20~40万之间。贷款只需提供收入证明,不需要工资流水。如果当天下5万元定金,总价还能优惠三千,一次性付款则9.8折优惠等。

该中介公司客户经理许先生告诉记者,最近的商铺销售确实比较好,位于上海浦东的一家商业城的100多间商铺刚刚全部销售完毕。“你想总价只要几十万,而每年有10%左右的回报,又不受二套房的限制,还是很有投资价值的。”

在房地产中介公司为商铺销售忙碌的同时,银行的有关人士也把重点放到了商铺贷款上面。上述股份制银行上海分行的房贷部人士表示,个人住宅贷款与商业用房贷款相比较,商业用房贷款的利率相对较高。“以个人住宅的首套房贷款,利率还要下浮,银行其实赚的是很少的,完全是靠贷款量来扩大盈利。”

据他介绍,部分网点的个人住宅贷款和商业用房贷款量之比在7:3,但是从看,则是倒过来了,个人住宅贷款与商业用房贷款的利润大概在3:7左右。因此,当个人住房贷款相对萎缩的时候,一方面,银行大多数都是做二套房的客户,另一方面,是加强了商业用房贷款,因为这样利润比较高。

难补房贷利润

尽管商业用房贷款的利润相对较高,但与整个个人住房贷款相比显然还是数量有限。

据上述城市商业银行个人金融负责人介绍,该行的个人贷款中,个人住房按揭贷款的比例在80%左右,其他的为商业用房贷款、消费贷款等各个种类。商业用房贷款在个人贷款中仅占比10%左右,因此其总量占比不大。

此外,个人住房贷款不良率低,一直是银行的优质贷款。商业用房贷款5成,利率上浮10%,也与二套房的贷款利率相仿。而与个人住宅相比较,该人士认为,商业用房的风险相对较大。

“因为,对于个人住宅,即使房价下跌也还有居住的功能,投资者还是有惜售心理,但是对于商业用房,一旦价格下跌,当地的商铺不旺,很难出租出去,自己又没法开公司,那么只能低价出售,或者投资者干脆撒手不管,而形成银行坏账。所以相比较而言,还不如做第二套房的个人住房按揭贷款,当然现在情况确实是个人住房贷款的总量不多。”

同时,商业地产的销售火了不少,但是也没有到非常火的地步。写字楼市场还处于起步阶段,大型写字楼的总价高,对企业入住条件高,也很难让个人投资者投资。以最近开盘的上海浦西高楼的汇德丰广场为例,虽然部分签约客户的租金每平方米10元左右,但是几百平米的高档写字楼,总价高,并不是普通投资者所能购买的。

中国房地产信息集团分析师薛建雄在接受《投资者报》记者采访时表示,政策的出台已经反映了个人住宅和商业地产在市场中的受欢迎程度。“正是因为个人住宅买的人太多,因此国家才出政策限制,而商业地产,如写字楼的资本低,买的人还不是很多,因此国家也没有出政策限制。”

在他看来,受政策影响,的确不排除有部分投资者,没有投资个人住宅而转投商业地产。但是商业地产的税收相对较高,差别也很大,好的商铺价钱能卖得很高,冷清的地方虽然价格很低,但是价格也很难上升。而从开发商铺的角度看,如果都是个人投资者,对招商并不利,商用房并不适合个人投资者投资。因此,整个商用房在个人投资房地产中的占比还是相对较小的。

对于银行来说,利润还有待于发展其他业务。“这是国家政策,个人住房按揭贷款下降,影响银行的利润,我们也没有办法。”一位银行放贷人士如是说,不过她还是比较乐观地表示,“银行还有其他业务做嘛,也并不是完全靠房贷。”

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