[摘要] 去年以来房地产调控中的最大谜底已经揭开——经国务院批准，1月28日起，上海、重庆两地正式对个人住房试点征收房产税。两地的征税对象、税率等有所区别，但其通过财产税调节楼市需求的目的却是一致的。“首次对住房持有环节征税，是楼市调控政策的重大突破，对房地产市场的影响是长远的。”
去年以来房地产调控中的谜底已经揭开——经国务院批准，1月28日起，上海、重庆两地正式对个人住房试点征收房产税。两地的征税对象、税率等有所区别，但其通过财产税调节楼市需求的目的却是一致的。
“首次对住房持有环节征税，是楼市调控政策的重大突破，对房地产市场的影响是长远的。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
据介绍，上海的房产税试点实行差别化税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。
上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
同样于1月28日实施的重庆市房产税改革试点，则采取分步进行。首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
重庆市相关负责人介绍，重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。
缘何是此时，为何是此税
房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)是1986年由国务院颁布实施的。《暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产(即个人自住住房)免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。
不过，财政部相关负责人表示，改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。
房产税对购房需求、地方财政和收入分配等都有长远影响。在房价居高不下、调控步步紧逼的形势下，相当一部分人将其视为调控措施的一部分。
房产税对购房需求的影响是显而易见的。以上海为例，如果一个三口之家已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。对于经历了十多年高速发展的楼市而言，对个人住房开征房产税无疑将在深化房地产改革，引导住房的合理消费、投资等方面起到前所未有的作用。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房产税是对所购房产按价值量年年征收，无论是自住型购房者，还是投资型购房者，其影响都不容忽视。
“对自住型购房者来说，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定要买多少套房子，买多大面积的房子。而对投资型购房者来说，必须重新权衡持有成本和未来间的关系。因为有了持有成本，未来是否可以涵盖购买和持有的所有成本就增加了不确定性，因此投资者必会更加谨慎。”秦虹说，对市场预期肯定有影响。
上海市财政局、地税局、房管局有关负责人就房产税试点答记者问时称，上海将把房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产的积极作用，正确引导住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，房产税开征短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。但在试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对已有多套住房的投资者来说，必然会有威慑作用，进而影响到楼市成交量，但对房价影响不大。
“利剑”出鞘后还得打好“组合拳”
1月28日上午，记者在上海浦东新区房地产交易中心受理分中心看到，一楼交易大厅内有数百人等候办理业务。保安人员告诉记者，近两周前来办理业务的人数明显增多，但28日大厅内比前两天还要拥挤，人数差不多翻了一番。
而市场成交行情却显得冷清。记者在中原地产上海普陀区几家门店看到，这里已不再有此前“末班车”行情时的热闹场面。中原地产区域总监范成章说，除天气、临近春节等因素外，房产税以及限购、限贷等措施的作用是目前市场低迷的原因。业内人士估计，预计春节后3个月内二手房成交量可能下降六七成之多，但房价短期内还难有大的松动。
业内人士认为，房地产市场多种问题交织，绝非仅靠一个房产税就能化解。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，随着二套房新政、房产税试点等新一轮调控政策的出台，我国楼市将在今年上半年进入调整期。从目前我国房地产市场和宏观经济发展现状看，限贷、限购、房产税试点等一系列组合拳调控政策，不仅将直接作用在之前过快上涨的房价上，更将对2011年我国经济发展中几大棘手问题起到积极的正面作用。比如，目前高房价对经济发展存在着多方面抑制，若新年伊始密集的房地产调控政策使得房价过快上涨态势得到遏制，将使国内消费、投资等经济发动引擎进入正常轨道；此外，政府对抑制房价过快上涨的决心和具体调控措施，将降低国内外“炒家”大幅度推高金属、石油、矿石期货现货价格的预期，这对抑制通胀可以起到很大作用；再次，密集楼市调控政策或将把过多的投资投机性资金从楼市挤压出来，从而转向目前我国经济结构转型中最需要的地方去。(《半月谈》2011年第3期/记者叶锋 杨毅沉)
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