[摘要] 对于一季度公布新建住房价格控制目标，大部分城市仍在观望中楼市调控“新国八条”出台月余，仅零星几个城市清晰表达了今年房价调控目标，大部分城市仍在观望中。
"新国八条"满月各地还纠结房价调控目标
楼市调控“新国八条”出台月余，仅零星几个城市清晰表达了今年房价调控目标，大部分城市仍在观望中。
28日，杭州出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，表示将在3月底前向社会公布年度新建住房价格控制目标，而其确定的依据是杭州市的经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等。
1月26日出台的“新国八条”首次提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各地不愿抢先公布
2月22日，银川市率先表示，2011年银川市新建商品住房价格上涨幅度，要控制在当年城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比增幅要低于10%。
记者查询发现，目前明确要在3月底前公布年度新建住房价格控制目标的城市包括南昌、太原、天津等数个城市，不过只有银川、贵州、昆明有相对明晰的表述。贵州市的目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年平均值。昆明则表示房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，大部分城市的新建住房价格控制目标都将是房价涨幅。
在杨红旭看来，当前地方政府都在纠结中，房价控制目标定高了，中央不满意，定低了，怕完不成指标将被约谈甚至问责。因此各地都不愿抢先公布，都等着观察别的城市如何定指标。
分析师薛建雄则对《财经日报》记者表示，以GDP和人均可支配收入增幅为参照物来确定房价控制目标并不合理。“房价控制目标应该和CPI相结合，物价上涨多少，房价上涨多少才合理。比如去年CPI增长5.1%，房价就应该控制在5%涨幅。”薛建雄认为。
保障房任务层层分解
大规模建设保障房也被放在此轮调控极其重要的位置。
几天前，保障性安居工程工作会议在北京召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。
上周日温家宝总理在新华网和网友在线交流时谈及房地产市场，并表示今后五年将新建保障性住房3600万套。
由于今年的保障房任务量同比去年大增70%，且在资金、土地供应等问题上对地方政府形成压力，因此这些任务又被层层分解。各省级政府承担的保障房建设任务，又进一步细化到了市、区(县)身上。
昨日上海市政府召开上海市保障性安居工程工作会议，会议透露2011年上海新开工和筹措保障性住房的总体目标为1500万平方米，总体供应将达到1150万平方米。
当天，上海市政府还与全市18个区(县)政府签订了2011年保障性安居工程年度“目标责任书”，明确了今年住房保障体系推进指标与具体目标任务。
保障房的大量建设，覆盖面的日益扩大，也就意味着保障房的进入门槛要不断降低。上海市房管局方面表示，今年将加大保障性住房申请供应力度。其中廉租住房的准入标准将有较大幅度放宽。
经济适用住房申请供应工作，将先行在13个区全面推开，年内其余各区(县)也将全面启动，准入标准也会进一步放宽。
公共租赁住房方面，各区(县)将积极建设筹措一批面向本区域保障对象供应的房源，有条件的工业园区等将继续建设发展单位租赁房。
有关部门随时准备出台新的房价调控措施
近年来，随着城镇住房制度市场化、社会化改革不断深化，我国城镇住房快速发展，人民群众住房条件显著改善。房地产业逐渐发展壮大，为国民经济发展、应对国际金融危机冲击做出了突出贡献。
“十二五”期间，我国将继续深化住房长期制度改革，坚持对房地产市场的引导和调控，努力促进房地产市场长期平稳健康发展，更好地发挥促进国民经济健康发展、改善人民群众住房条件的作用。
人均住房面积超过30平方米
这几年，身边越来越多的家庭搬进了新家，拥有了属于自己的住房，住房条件得到显著改善。1998年开始的住房市场化改革，促进了房地产市场快速发展，为居民改善住房条件提供了更多、更优质的选择。
住房和城乡建设部提供的数据显示，截至目前，我国城镇居民人均住房面积已 过30平方米，家庭住房自由率达到80%以上。
不仅面积大了，住房的功能也更完善、质量更牢靠、环境更优美。房子越建越漂亮，小区里绿草茵茵，各种服务、娱乐设施齐全，物业管理服务让生活更加安全便捷舒适。
在居民改善住房条件的过程中，住房公积金制度对支持职工基本住房消费发挥了重要作用。截至2010年10月底，住房公积金实际缴存职工8112.9万人，缴存总额3.12万亿元，累计发放个人住房贷款1330万笔，贷款总额1.28万亿元，贷款余额1.04万亿元。
在我国北方，一些老旧楼房由于不节能，冬天屋里温度较低，影响居民生活质量。“十一五”时期，我国加快推进北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造。此外，还对新建建筑执行节能强制性标准，对大型公共建筑进行节能改造，推广绿色建筑。截至2010年10月，北方地区既有居住建筑供热计量和节能改造共完成1.67亿平方米，超额完成“十一五”期间改造任务。
住房制度改革以来，我国房地产市场和房地产业呈现快速发展势头。尤其是“十一五”期间，发展尤为迅速。房地产开发投资快速增长。2005年到2010年，房地产开发投资年均增长约32.0%。商品住房销售量屡创新高，2005年到2010年，商品住房销售面积年均增长约19%。住房二级市场和住房租赁市场稳步发展，成为满足居民住房需求的重要组成部分。住宅产业化取得积极进展，推动了住房质量和居住环境的改善。
住房消费和房地产业的迅速增长，也拉动了建筑施工、装修装饰、家具、家电等上下游行业的迅速发展。近年来，以住宅产业为主的房地产业，为拉动投资、消费、解决就业作出了重要贡献，在国民经济发展中扮演了重要角色。
房地产调控继续坚持和强化
“十一五”期间，内外因素作用下，我国房地产市场、房价出现了较大幅度的波动。
针对不同阶段房地产市场的不同矛盾，我国灵活采取了有针对性的政策措施。针对房价上涨过快，2006、2007年着力调整住房供应结构，稳定住房价格。在各项政策措施作用下，2007年底到2008年上半年，房价上涨势头得到暂时遏制。
2008年10月以后，受国际金融危机影响，房地产市场低迷，我国采取了一系列刺激住房消费和投资的措施，促进了房地产市场的复苏。
2009年下半年以来，部分城市再次出现房价过高、上涨过快、投机性购房活跃等现象，为此，2010年，国务院办公厅和国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2010年9月，住房和城乡建设部会同国务院有关部门又公布了落实国务院文件的“五项措施”。2011年1月底，国务院办公厅再次公布被称为最严厉调控政策的“国八条”。
这些调控政策，运用土地、金融、税收等多种手段，千方百计增加供应，遏制不合理的住房需求。同时，不断强调政策落实，强化地方政府在调控中的主要责任。
近几年，在多种因素影响下，房价继续上涨的压力仍将很大。政府将继续加强和改善房地产调控，采取长效措施遏制房价过快上涨。继续增加住房有效供应。抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。
同时，强化房地产市场监管。依法查处违法违规行为，加大曝光和处罚力度。强化房地产经纪从业人员管理，加强房屋拆迁市场监管。
总体来看，房地产市场运行呈现积极变化，房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，房地产调控不会放松，仍需继续严格落实政策，巩固调控成果。有关部门也在积极做好政策储备，随时准备出台新的调控措施。（财经日报）
发改委勾画城镇住房基本政策 工商联两会前力推公租房基金
“十二五”末，“保障房覆盖率将达20%以上”
未来五年，中国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍。到“十二五”末，城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，“基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件”。
昨日，中宣部、中央直属机关工委、中央国家机关工委、教育部、解放军总政治部、北京市委等6部门在京举办热点问题形势报告会，住建部部长姜伟新在会上作了题为《关于城镇住房问题》的报告，勾画了中国城镇住房基本政策：为了实现“住有所居”的目标，中国城镇住房实行市场供给与政府保障相结合、以市场供给为主的政策，强调满足基本住房需求、购置与租赁相结合，鼓励自住型、节能省地环保型和小户型住房。
姜伟新还分析了近几年部分城市房价上涨过快的原因，主要有：工业化、城镇化快速发展使得住房需求总体快于供给增长；市场监管力度不够；地方财权与事权不匹配，较多依赖土地出让资金收入和房地产发展收入；建设成本上涨；前两年流动性充裕，大量资金流向房地产领域。
姜伟新透露，正在研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策。
“中国当前的房地产问题不是简单的价格问题，而主要是结构问题。”此前的2月25日，国务院发展研究中心党组书记、副主任李伟在政策咨询工作会议上说，“解决目前房地产市场问题的重点是政府大力加快保障性住房体系建设，而难点在于处理好两个关系：一是中央财政和地方财政的关系，即房地产调控的预期效果实现与地方政府土地批租收入必然下降的矛盾；二是界定地方政府事权和财权的关系，即未来地方政府财政预期变化要与其事权相匹配。”
李伟的担心有数据为证。
2月27日，新华社援引亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健的话称，保障房建设“最主要的困难是资金问题”，“保障房租金或售价低于商品房，利润空间有限会导致资金来源动力不足，最终是否顺利进行很大程度上取决于地方政府的责任心。”
据测算，1000万套保障房共需投资约1.4万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。新华社的报道称，“仅仅依靠政府财政投入，难以保证保障性安居工程的可持续性”。
另悉，2月28日，工商联在京召开“两会提案通气会”透露，工商联房地产商会拟主导设立“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”。公租房基金规模将在200亿元左右。目前该基金方案已由国务院批复，国家发改委和住建部正在会同研究。工商联房地产商会方面希望证监会能优先支持基金资产REITs上市。（东方早报）
开发商大呼“狼来了”嘴硬称房价仅会小幅回落
开发商大呼“狼来了”嘴硬称房价仅会小幅回落
2月21日，广州市政协十一届五次会议经济组讨论现场的热度似乎比其他组高了几度。最近几天，各个城市相继出台"国八条"实施细则，一个接着一个的限购会俨然一个个"紧箍咒"，让在座的众多开发商格外"上火"。
过去，开发商习惯于对各种调控政策使用"冷嘲热讽"的调侃词汇，这一次，他们的用词已经出现了一些微妙的变化，除了"大倒苦水"之外，言语之间难以掩饰内心的"不满"。
目前还不明了各地的限购政策将持续多久，但可以确定的是，无论大小开发商，都将面临决策的重新调整。
开发商的"不爽"
事实上，自"国八条"出台以来，大型房地产开发企业的大佬们都显得异常沉默，这种沉默的背后，是静待其变的等待。直到2月中旬不断有城市公布了各自的实施细则，行业内才开始逐渐像"炸开了锅"一般：开发商们终于相信："这次狼真的来了！"
各地的细则中，引起开发商反弹情绪较多的当属限购措施，其中不少地产大腕将之视为"违背市场规律"的做法。对于调控的严厉程度，开发商也颇有微词。
广州市政协委员、时代地产集团总裁岑钊雄便直言：类似于"限购令"这样对行业有重大影响的政策突然间出台并马上实施，一下子就改变了以往的"游戏规则"，令行业难以承受。
他说，由于现在政策都出得很突然，使得房地产行业都不敢做长远的规划，因为谁都不知道下一步政策是不是引导所有人都不要买房子了，企业无法判断未来的趋势。
他还不无抱怨地指出：去年广州的土地卖到2万元/平方米，今年又要限购了，这其中，政府起码要对去年高价买入土地的企业有个交代，在这个对行业造成重大影响的政策中，企业完全没有选择权。
万科广州公司总经理张海则指出：政策让企业的经营活动变得有点为难，例如在2008年政府扶持房地产的发展，现在又突然打压，巨大的落差可能会让企业不敢做中期的规划，因为不知道未来会出现怎样的情况。
广东省人大代表、越秀地产股份有限公司副董事长总经理张招兴在出席广州市十三届人大六次会议时接受采访时也提及：遏制市场上的投机行为是可以理解的，毕竟房地产市场如果太热，涨幅太大，也不利于行业自身发展。但是目前的限购，不仅遏制了投机行为，也把正常人的换房行为也遏制了。"总的方法我觉得不是很科学，应该也是一种临时性的措施。"
悲观看待后市
在吐露内心"不爽"的同时，众多开发商也表达了对未来市场状况的担忧。
早在一周前，中国海外发展(00688.HK，下称"中海地产")董事局主席孔庆平就向媒体表示，预计2011年国内整体销售额会在去年基础上下降三成。
目前，大多数房地产业内人士和开发商基本都已经认同，全年销售额和销售量都将明显下滑。合富辉煌董事长扶伟聪属于其中最为悲观的一位代表，他指出："限购令"的大范围实施有可能导致未来3个月至半年的时间内，一线城市楼市成交量下降60%。
岑钊雄也补充称，各地"限购令"细则的相继出台，影响将会在未来某一段时间被放大，大概在今年的二季度成交量会大幅下滑，但经过这段时间后，市场会慢慢消化政策影响，包括购房者及开发商都会在市场中重新定位，市场也将回归平稳。
张招兴也表示，今年的楼市应该不会继续保持畅旺，市场会出现一个明显的冷静期。"虽然说政策不会是长期的，但也不能在一年之内翻来覆去，这将使得今年的市场降温。"
虽然大家都相信成交量会萎缩，但面对更为敏感的价格问题之时，开发商都显得非常"嘴硬"。大多数接受采访的发展商都表示，房价可能会有小幅回落，但幅度不大，因为长期来看，市场上的刚性需求依然旺盛，不少家庭仍有买房和换房的打算，一旦政策的口子放松一点点，反弹的可能性非常大。
降价与收缩投资
目前，尽管不少城市的房地产市场都出现了房价下跌的蛛丝马迹，但开发商们大规模的策略调整还没有出现。
广州几家房地产开发企业营销部门的负责人都一致提及，还处于观望阶段，不会这么快作出调价的决策，需要静待市场的变化再灵活作出调整。也有部分负责人称，目前住宅确实不好卖，但可以主推商业，弥补住宅上的缺口。
作为万科广州公司的负责人，张海表示会跟随市场的变化节奏来确定销售策略，他指出：广州限购令细则刚刚公布，市场目前还没有完全反映出来，如果未来成交量大幅下跌，不排除以销定产的情况。
越秀集团是去年广州一手住房市场占有率位居前三名的开发商，其负责人张招兴表示，会根据集团自身的资金情况来调节，如果市场环境确实恶化以及资金有需求，该降价的还是会降。
与此同时，开发商是否会收缩投资以及降低开工面积，成为各界颇为关心的问题。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文提到，开发商会不会普遍减产，并导致后期市场供应不足，是这次调控成效如何的很大的一个悬念。
对此，张海表示，广州万科还没有缩减施工面积的计划。而万科董秘谭华杰则对媒体表示：针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。
越秀集团在2010年开始了大规模的扩张，去年在武汉、沈阳、烟台、杭州等9个城市布点。对于今年的计划，张招兴称，发展策略依旧，但在目前的形势下会更加小心谨慎，避免将自己的摊子铺得太大。
但是，也有发展商希望趁此机会"抄底"。例如在香港上市的中海地产、恒大地产(03333.HK)以及碧桂园(02007.HK)等，都在过去几个月内进行了大规模海外长期债券的融资，筹集了相当规模的现金以备低价收购土地。孔庆平就指出，如果有好的机会，公司非常乐意通过并购的方式获得低成本项目。
有迹象显示，抱有并购计划的大发展商不在少数，例如万科就已经出手。近日，万科广州公司证实，正在洽谈位于广州番禺区的一个别墅项目，双方的谈判已经接近尾声，交易成功几率很高。
（财经日报）
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