[摘要] 至2015年间，亚太区的平均写字楼租务开支料将每年上升3.7%，增幅高于全球其他地区。中国及印度部分市场目前的租务开支较低，而其未来增长将成为整体亚太区租务开支上升的动力。
至2015年间，亚太区的平均写字楼租务开支料将每年上升3.7%，增幅高于全球其他地区。中国及印度部分市场目前的租务开支较低，而其未来增长将成为整体亚太区租务开支上升的动力。未来五年租务开支增长的五个市场全部位于亚太区，分别是印度的班加罗尔、中国的香港和北京、新加坡及晨奈。 2011年报告中，全球写字楼租务开支最昂贵的市场是香港。
3月7日发布的DTZ戴德梁行全球写字楼租务开支报告2011指出，今年至2015年的五年间，亚太区写字楼每年的租务开支预期升幅将高于全球其他地区，达到3.7%，是美国以及欧洲、中东及非洲的预期增幅的两倍。亚太区租金增长的动力主要来自中国及印度部分租务开支较低的市场，以印度南部信息科技重镇班加罗尔为例，在2011年至2015年间，当地每个工作间的租务开支，预料每年平均会取得9.75%的增幅。
DTZ戴德梁行全球写字楼租务开支报告统计了全球47个国家或地区合共121个商业区的租务开支。报告计算世界各商业区每个工作间以美元计的年度租务开支，包括租金及其他由租户支付的费用。
多原因助推市场走高
亚太区未来的租务开支预期会有显著增长，主要由于有更多跨国公司将会进驻亚太区市场，特别是中国及印度，其次是因为亚太区市场普遍缺乏甲级写字楼空间。虽然我们预计2011年将会是亚太区写字楼供应最蓬勃的一年，但高速的商业发展将逐渐吸纳各地的空置楼面，令空置率下降。此外，租务开支也会受到通胀的影响，例如印度过去一年的通胀率以双位数字增长，令印度市场的租务开支大增。
报告作者之一、DTZ戴德梁行全球市场预测助理董事麦绮琪表示，从2011年至2015年的五年间，全球租务开支增长的五个市场将会是班加罗尔、香港、新加坡、北京及晨奈，因为这些商业区的租金增长前景比较稳定。但要注意的是，班加罗尔及晨奈目前的租务开支是处于一个较低的水平，两地今年的全球排名都在榜末的20位以内，“而我们预计两地直至2015年的排名仍然会处于榜末的位置，不过，由于这两个市场发展日趋成熟，租户仍可享受到更优惠的租赁条件和物业质素。”
香港去年排名全球首位
DTZ戴德梁行全球写字楼租务开支报告显示，虽然2010年全球写字楼市场的平均租务开支与2009年相同，但由于各地经济复苏的步伐有快有慢，个别地区的租务开支还是出现了变化。亚太区的租务开支回升幅度，以美元计算的平均租务开支较2009年高出9.7%，中美洲及南美洲的升幅亦十分显著。但在欧洲、中东、非洲以及北美洲的大部分市场，租务开支则持续减少。
受惠于经济复苏，香港成为本年DTZ戴德梁行全球写字楼租务开支调查的最昂贵写字楼市场，在主要商业区如中环及金钟，每个工作间在2010年的租务开支按年上升了31%（以港元计），令香港自2010年排名第2位上升至今年的首位，超越伦敦（西区）、日内瓦、东京及苏黎世。香港核心地区的写字楼楼面供应短缺，但租务需求殷切，支持租金有较大升幅。
DTZ戴德梁行亚太区研究部主管David Green-Morgan评论认为：香港写字楼市场传统上较容易受到经济周期的影响，租务需求与经济状况息息相关，观乎金融危机后短短一年间，写字楼租金已回升至危机前的水平就可见一斑。“我们预期香港写字楼的租务开支将会继续超越亚太区的其他市场，至2015年，香港租务开支与亚太区其他市场的租金差距，将从目前每个工作间相差9190美元扩大至31520美元，租务开支的上升主要基于强劲的租赁需求及紧绌的写字楼供应。”
次级写字楼渐显优势
DTZ戴德梁行全球写字楼租务开支报告同时调查各商业区的优质及次级写字楼租务开支。调查发现，香港不单是全球租用优质写字楼空间最昂贵的商业区，其次级写字楼空间的租务开支亦是冠绝全球。若论同区内优质与次级写字楼空间的租务开支出现差距的商业区，则属上海（静安区），其优质写字楼租务开支较普通级数的写字楼开支高出80%。
DTZ戴德梁行亚太区企业顾问主管柯亚当表示：鉴于香港中环和金钟这些优质写字楼市场的租务开支日渐提高，更多租户会考虑搬迁至香港的非核心地区市场，例如九龙东及港岛东，并会考虑哪些营业部门仍须留驻在优质写字楼。租户也会以弹性工作安排或共享服务资源等方式，尽量善用所租用的优质写字楼空间。
二线城市慢慢发力
大中华地区方面，除了香港为全球最昂贵的写字楼市场外，另外两个较成熟的市场——台北和上海（静安区）——今年也进占首50位，分别排名第47位及第49位。
台北过去一年以美元计的租务开支取得12%的增长，北京的增长亦不逊色，以美元计的按年租务开支增长多达18%，主要因为过去一年北京有较多高质素的新写字楼物业落成，推高整体租务开支水平，令其全球排名自第91位上升至第75位。上海静安区及浦东区两个市场的按年增长较少，因当地新供应较多，影响了租务开支的升幅，但由于上海的市场较为成熟，租务开支相对较高，故排名仍高于其他中国大陆城市。
二线城市的排名仍然落后于一线城市，本年以杭州为二线城市之首，成都居次，青岛及沈阳则是新上榜的二线城市，分别排第119位及第120位，这反映了更多跨国公司把握机会，在中国设立业务，同时令中国的写字楼市场发展越趋成熟。
亚太区内，成熟市场与新兴市场的租务开支差距正日益明显。与香港同属成熟市场的商业区如东京、悉尼及新加坡，其全球排名均在首30名以内；另一边，班加罗尔及晨奈则是全球数一数二的写字楼市场，榜末十大位置也可见不少中国大陆二线城市，例如沈阳。不过，沈阳跟许多中国大陆商业区一样，由于优质写字楼供应缺乏，出现供不应求的情况，以致其租务开支在过去一年其实上升了不少。
虽然亚太区整体的租务开支有所上升，但也有部分商业区的开支下跌，其中以越南河内的每个工作间开支的跌幅为亚太区中，以越南盾计达到14%，原因一方面是租务需求疲弱，另一方面河内及胡志明市持续有新供应推出，业主要提供更优惠的租赁条件以争取租户，致令租务开支下降。其他按年开支下跌的亚太区商业区还包括东京、堪培拉、惠灵顿及大连，但当中的东京仍然是租务开支高昂的地区，今年排名属亚太区第二，全球第四。
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