[摘要] 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了8年，引起社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。本报今日独家刊发该研究成果，以飨读者。
编者按：由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了8年，引起社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。本报今日刊发该研究成果，以飨读者。
中国房地产百强企业研究
2011中国房地产百强企业研究成果分析
（1）销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高
2010年，百强企业的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%，分别领先商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内跨入千亿大关的地产企业； 从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144. 9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。
（2）规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1%
2010年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到 32.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。
与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。（2）积极参与保障房建设，履行企业公民责任的同时，也兼有降低市场风险、获得稳定的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。
（3）盈利性：盈利水平持续提升，净资产率接近20%
在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0%，维持近年来的高位。同时，百强企业的净资产率（ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点。
（4）成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好
2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19.1%，领先商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7%；净利润同比增长47.0%。百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局，开发商都明显加快三四线城市的拿地步伐。
（5）稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战
2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6%。经营现金流净额方面，均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由70.3%提高到72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性、以及资金面的充裕性。
（6）融资能力：融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6%
百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速明显放缓，由上年的164.9%下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。
（7）运营效率：运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点
2010年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42.。存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。另外，百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61，该指标上升的主要原因是百强企业销售业绩良好，项目开发销售周期明显缩短，销售额保持较快增速，提升了百强企业对存量资产的利用效率。
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