[摘要] 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了8年，引起社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。本报今日独家刊发该研究成果，以飨读者。
编者按：由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了8年，引起社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。本报今日刊发该研究成果，以飨读者。
中国房地产百强企业研究
2011中国房地产百强企业研究成果分析
（1）销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高
2010年，百强企业的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%，分别领先商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内跨入千亿大关的地产企业； 从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144. 9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。
（2）规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1%
2010年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到 32.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。
与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。（2）积极参与保障房建设，履行企业公民责任的同时，也兼有降低市场风险、获得稳定的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。
（3）盈利性：盈利水平持续提升，净资产率接近20%
在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0%，维持近年来的高位。同时，百强企业的净资产率（ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点。
（4）成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好
2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19.1%，领先商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7%；净利润同比增长47.0%。百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局，开发商都明显加快三四线城市的拿地步伐。
（5）稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战
2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6%。经营现金流净额方面，均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由70.3%提高到72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性、以及资金面的充裕性。
（6）融资能力：融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6%
百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速明显放缓，由上年的164.9%下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。
（7）运营效率：运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点
2010年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42.。存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。另外，百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61，该指标上升的主要原因是百强企业销售业绩良好，项目开发销售周期明显缩短，销售额保持较快增速，提升了百强企业对存量资产的利用效率。
2011中国房地产百强企业10研究
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力10”、“规模性10”、“盈利性10”、“成长性10”、“稳健性10”、“融资能力10”、“运营效率10”和“年度社会责任感企业”。
（1）2011中国房地产百强企业“综合实力10”
■综合实力10企业2010年总资产均值高达1133.6亿元，同比增长54.7%，是同期百强企业总资产均值的3倍多；盈利性方面，综合实力10企业净利润均值达到55.6亿元，同比增加67.3%，远高于同期百强企业16.3亿元的平均水平；成长性方面，综合实力10企业房地产业务收入均值增长率达到了50.5%，比百强企业平均水平高出4.8个百分点；稳健性方面，综合实力10企业资产负债率均值为69.2%，低于同期百强企业平均水平；融资能力方面，综合实力10企业表现突出，筹资活动现金流入均值达到了58.8亿元，比同期百强企业平均值高出了19.6亿元；运营效率方面，综合实力10企业总资产周转率均值达到0.43，存货周转率0.61，存量资产周转率也达到了0.65，保持了较好的运营效率。
（2）2011中国房地产百强企业 “规模性10”
■2010年，规模性10企业的资产规模实现稳定而持续的增长：总资产均值达到1116.9亿元，同比增长15.5%，是同期百强企业总资产均值的3.1倍，规模领先优势进一步扩大；净资产均值为258.2亿，较上年增加了38.6%，是同期百强企业的2.6倍；净资产增长速度超过总资产增长速度，企业资产结构得到进一步优化。此外，规模性10企业的房地产业务收入均值也达到280.0亿，是同期百强企业的3.1倍，优势非常明显。
（3）2011中国房地产百强企业“盈利性10”
■2010年，盈利性10企业的盈利规模和盈利能力得以稳步提高, 净利润均值达到37.1亿元，同比增长49.7%，净利润总额占到百强企业利润总额的22.8%。盈利质量表现也可圈可点，净资产率均值达到21.8%，比同期百强企业高出2个百分点；营业利润率均值为25.2%，比同期百强企业高1.4个百分点。
（4）2011中国房地产百强企业“成长性10”
■成长性10企业房地产业务收入增长率均值达到92.5%；销售面积增长率为72.2%，表现出良好的发展潜力。成长性10企业抓住市场机遇，加快开发节奏，部分新项目实现当年拿地、当年开工，新开工面积明显上升，均值达到306万平方米，较上一年同比增长了70.7%，为2011年的销售业绩提供保障。
（5）2011中国房地产百强企业“稳健性10”
■2010年，稳健性10企业资产负债率均值为67%，低于同期百强企业3个百分点，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为130.7亿元，约为同期百强企业的2倍，为企业的近期发展提供了比较充足的资金，缓解了企业的财务压力，锁定了企业来年的业绩增长。
（6）2011中国房地产百强企业“融资能力10”
■2010年，融资能力10企业利用银行贷款、海外融资、合作开发等多种方式拓宽资金来源，全年筹资活动现金流入金额总值为244.8亿，进一步优化了财务结构，巩固了营运资金基础，为企业的长远发展奠定了坚实基础。
（7）2011中国房地产百强企业“运营效率10”
■运营效率10企业2010年的总资产周转率均值为0.50，较百强企业均值高8个百分点；存货周转率均值为0.64，较百强企业均值高2个百分点；存量资产周转率为0.71，较百强企业均值高10个百分点，保持了较高的运营效率。
（8）2010-2011中国房地产年度社会责任感企业
■2010年，百强企业的社会责任意识进一步增强，在企业经营业绩上升的同时，积极参加政策性住房建设，也主动承担了更多的社会责任。年度社会责任感企业表现更为突出，2010年纳税额占百强企业纳税总额的比例超过27.1%，万科2010年营业税金及所得税超过了87亿元，绿地、百步亭等企业也为各地做出很大的税收贡献。慈善捐赠方面，年度社会责任感企业捐赠金额均值超出同期百强企业平均水平43.5%，赢得社会各界的称赞。
（9）2011中国房地产百强之星
在2011中国房地产百强企业研究中，10研究组通过研究，挖掘出一批在区域布局、品牌形象、产品特色等方面表现突出的企业，评价产生“2011中国房地产百强之星”。
2011中国房地产百强之星
■2011年，中国房地产企业百强之星的发展呈现出以下特点：（1）百强之星企业积极应对房地产市场变化，不断完善深化区域布局，广泛布局具有发展潜力的二三四线城市；（2）百强之星企业针对不同客户群，开发出不同档次的产品来满足消费者的需求，致力于打造精品，为企业的发展做出突出贡献。（3）百强之星在品牌打造过程中，以产品质量为基础，通过规模效应和品牌传播，全面提升品牌影响力，使企业品牌影响力得到了有效延伸。（4）百强之星不断发掘自身潜力，从自身特点出发整合内外部资源，增强企业的核心竞争力，通过提升产品质量、优化内在资源、完善企业管理强化了竞争优势。
中国房地产策划代理百强企业研究
（1）百强企业策划收入同比增长27.13%，成为营业收入增长的新支撑
2010年，策划代理百强企业平均营业收入20889.89万元，同比增长8.56%，增速与去年同期相比下降45.35个百分点。受房地产市场调控政策的影响，一手物业代理业务增长缓慢，成为百强企业营业收入增速放缓的主要原因；但策划业务获得较快发展，策划收入同比增长27.13%，成为百强企业收入规模继续增长的重要推力。2010年，百强企业的策划收入均值占其营业收入均值的比例达到18.89%，比2009年提高了3.75个百分点，策划业务的重要性进一步突出。
（2）商业、写字楼项目策划面积占比超过22%，成为业务新热点
2010年，百强企业策划项目中商业项目和写字楼项目总建筑面积占比快速上升，其中，策划商业项目总建筑面积占比达到16.56%，写字楼项目总建筑面积占比为5.48%，分别较2007年增长5.92和0.91个百分点，增长迅速；而同期策划项目中住宅项目总建筑面积占比下降至77.97%。在一手物业代理业务中，百强企业代理销售商业地产和写字楼项目总建筑面积的比例亦从2007年的10.87%升至2010年的13.81%，增长了近3个百分点。
（3）百强企业扩张速度加快，并购成为完善化布局的重要选择
2010年，百强企业扩张速度加快，市场布局进一步完善。其中，平均分公司数量为11.67个，同比增长19.86%；平均进入城市个数为20.35个，同比增长23.56%。值得注意的是，2010年百强企业进入城市个数增长率超过分公司个数增长率，为2007年以来首次，这表明百强企业扩张明显加速，同时注重以已进入城市为区域核心向周围发展，既追求扩张速度又强调巩固深化已有市场。
2011中国房地产策划代理百强企业综合实力10分析
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2011中国房地产策划代理综合实力10企业充分体现出强者恒强的发展态势。在宏观调控的市场背景下，规模性、盈利性、专业性和人才结构等方面均保持明显领先优势，行业地位进一步巩固。世联地产、同策、合富辉煌均连续七年蝉联综合实力10企业；思源经纪在完成上市后综合实力迅速提升，继2009年后再次名列综合实力10；新聚仁专注于大规模高档物业营销代理，业绩快速发展，首次入围综合实力10；新联康、策源、金网络、新景祥也凭借稳健的发展再次跻身综合实力10。
2011年，在调控政策频出的市场形势下，发掘企业自身优势形成独特的业务模式和特色，是百强企业保持增长活力的关键因素之一。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对策划代理行业区域发展特点以及一些具有特色服务的企业进行了分析研究，希望能为更多的策划代理企业提供借鉴。
■华南区域的策划代理企业普遍重视对房地产市场的研究和顾问咨询业务的发展，策划业务与代理业务比例较之其他区域企业更为平衡。
华东区域策划代理企业非常注重立足本地，在业务上求深入求细致，业务模式创新非常活跃。上海同策构筑了商业地产领域的资源整合平台，开展全案策划、项目销售、招商运营等全业务链服务，为商业地产开发企业、管理运营企业和投资方提供综合服务。华燕地产以金融服务为核心，将经纪、金融两大领域的服务结合，构建了房地产流通领域一站式服务。上海普润实行一手代理、二手中介和商业服务联动策略，强大的资源整合能力成为其核心竞争优势。上海汉宇公司内部管理及业务操作系统形成了前后台配合，一、二手联动的强效运作体系，从前期的市场调研、营销策划到中期物业代理、专案销售，直至后续管家式服务，为上游发展商和下游目标客户提供更专业、更全面的服务。
华北地区的策划代理企业注重区域市场深耕细作，涌现出一批区域领先优势明显的百强企业，影响力逐步增强。此外，华北地区的策划代理企业普遍拥有长期合作的大客户。
在中西部地区，随着房地产市场的活跃，当地企业借助“地利”优势发展迅速，在各城市或区域市场影响力日益突出。湖南建安房屋联动营销公司依托长株潭市场主体逐步向中西部城市发展的整体经营战略，建立了一套庞大的客户网络系统和终端服务网络系统，培育出一批忠诚度很高的客户群，实现了企业跨越式发展。
结 语
伴随着宏观调控政策的密集出台，中国的房地产业步入了“十二五”规划的开局之年。10研究组连续八年的跟踪研究显示，中国房地产企业间的差距日益明显，百强企业以显著优势领先同行，行业集中度的加速提高成为重要趋势。中国房地产企业的发展既面临经济增长方式转型的挑战，又面临集中度提高、强者愈强的竞争格局。
2010年，销售额在100亿元以上的开发百强企业已超过1/3，百强企业占市场的份额由2003年的8.4％提高到2010年的27.4%，八年间市场份额增长19个百分点。综合实力10企业的市场份额由2003年的3.7％提高到了2010年的9.4％，领头羊作用更加显著。当年，策划代理百强企业也积极调整经营策略，充分展现项目营销策划与执行方面的专业能力，在经营业绩、专业能力、战略布局等方面均有明显提升，综合实力进一步增强。
绩效的分化反映着行业竞争格局的变化，影响着资金、土地、人才、客户等资源的未来流向。新的周期，新的格局，必然孕育催生新的成长。在如同逆水行舟，不进则退的激烈竞争中，未雨绸缪，应时而变，仍是开发百强企业与策划代理百强企业把握市场周期波动变化，保持卓越业绩持续成长的战略。
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