[摘要] 昨日，去年曾流拍的番禺名人山庄宅地再度重拍。虽然有不少开发商表示有兴趣参与竞拍，但至当天早上，报名的开发商只有一家，最终以底价成交，楼面地价为2603元/平方米，该地块的资源很好，竞得地块的碧桂园[简介 最新动态]表示还是比较满意的。
3月宅地出让，楼面地价仅686元/平方米
昨日，去年曾流拍的番禺名人山庄宅地再度重拍。虽然有不少开发商表示有兴趣参与竞拍，但至当天早上，报名的开发商只有一家，最终以底价成交，楼面地价为2603元/平方米，该地块的资源很好，竞得地块的碧桂园[简介 动态]表示还是比较满意的。
南沙地块的低价成交，业内并没有觉得惊奇。因为南沙去年3月中旬拍出的宅地，楼面地价低的也只有1193元/平方米。之所以拍出600多元/平方米的楼面地价，主要是因为其限制太多。
南沙宅地出让，是“新限购令”后首次宅地拍卖，对今年土地市场有没有风向标的意义？
没有。因为限制过多，业内人士将其看作是个案式土地拍卖。对于广州今年的土地市场，业内人士还是充满信心，认为只要有好地，商家还是有资金、有热情去拿。当然了，去年“新地王”楼面地价过2万元/平方米的疯狂，今年重演的可能性非常低。
限制过多，超低楼面地价现身
2月，新的限购来袭，限购城市在不断增多。对开发商来说，这不是什么利好的消息。在星河湾[消息 价格 户型 点评]地产控股有限公司董事长黄文仔看来，这甚至是会导致今年整个销售下滑60%的政策。好像为了证明商家的这种担忧有道理，日前众多上市房企发布2月销售快报，一些今年1月卖楼还风生水起的龙头企业，2月成交暴跌七成。
伴随着成交的下滑，开发商资金链紧张的担忧又上心头。如果资金链条真的紧绷，土地市场将无可避免陷入低迷。恰巧，中指研究院有关负责人介绍，2月份总的土地出让面积较去年同期下跌近43%，平均成交楼板价下跌25%。而住宅用地的成交面积更是下跌超过五成，楼面地价也下跌15%。
这就是南沙三幅宅地出让所处的市场背景。因此，对于三幅宅地均以底价成交，市场并不奇怪。但对于686元/平方米的超低楼面地价，业内人士认为是限制过多所致。“限制太多，开发商不会感兴趣”。合富辉煌首席市场分析师黎文江如此分析。
确实如此。查看该次宅地出让公告，发现其条件之多，比限价房有过之而无不及：2011NJY-1地块出让条件是，竞得人须将地块所建住宅房屋中70%的套数及住宅房屋中70%的建筑面积，以南沙开发区管委会认可的优惠售价，以及向其认可的支持南沙建设的高校教师、科研人员等购买者销售；2011NJY-2地块出让条件更苛刻，竞得人须将地块上所建房屋（含公共配套设施）全部用于南沙入园企业员工的居住与生活配套需求。
“售价限、销售对象限，2011NJY-2地块更类似于集资房，开发商可赚的钱不多，并且又麻烦，一般开发商都不会愿意参与”，业内人士吴定金认为，“只有当地的开发商才会感兴趣”。相关资料显示，竞得2011NJY-1、2011NJY-2地块的广州南沙城[消息 价格 户型 点评]市建设投资有限公司，是由广州南沙开发区土地开发中心出资筹建的。竞得2011NJY-3的广东逸涛万国房地产有限公司，已开发的逸涛雅苑[消息 价格 户型 点评]、逸涛半岛都位于南沙。
商家拿地热情不减，
“新地王”预计难产
广州土地市场的一个有趣现象是，每年年初的宅地出让，都会以南沙宅地出让为主。每次出让，几乎都是在冷清中成交。而之后全年土地的出让有冷有热。由此看来，南沙地块出让的状况，很难反映出全年土地市场走势，成不了广州土地市场的风向标。即使这一次是广州“限购令”后的首次宅地出让，同样难成风向标。“这一次南沙宅地出让是非常个案的，很难由此判断商家对土地的热情高不高”。吴定金如是分析。
那么，判断商家对土地热情高不高的条件是什么？
“主要是商家的资金状况，商家对后市的预期以及有没有好地块出让”。
目前市场有这样的看法，认为开发商在庞大的现金背后，隐藏着资金危机。证据是目前公布2010年年报的房企中，75%资产负债率出现上升，过半开发商的资产负债率超过70%。国泰君安房地产分析师邓京晶也认为，目前行业平均负债率偏高。与此同时，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。因此，有专家表示，一旦销售继续低迷，开发商资金充足的情况只能维持半年。
但某上市房企有关负责人在年报报告会上指出，对于多数处于快速成长的房企来说，70%的资产负债率尚属正常，只要继续保持各个环节的正常运转，资金就不会出现问题。该负责人很乐观，认为开发商今年拿地热情不会降低。如果没有负债过高的担忧，要开发商克服拿地的冲动是比较困难的。黎文江也认为，今年广州一手住宅成交量会超过去年，同时广州推地也会比去年多，开发商又要维持可发展的储备用地，“地，开发商始终要拿的”。
即使拿地热情不减，去年楼面地价过2万元/平方米的疯狂看来也很难上演。从万科[简介 动态]等大型房企近期的动作来看，通过并购其它公司部分股权取得土地储备的方式正在日益兴起。而调控的加深，无疑会使得2011年出现更多的并购机会。拿地的渠道拓宽了，商家在招拍挂市场上就会少激进而多谨慎。“如果有非常优质的地块出让，加上市场又强劲反弹，不排除出现新地王的可能，但这种可能性非常小”。吴定金说。文/张秀钦
编号 宗地坐落 土地用途 用地面积 总建筑面积 挂牌起始价 竞得者 竞得价 楼面地价
（平方米） （平方米） （万元） （万元） （元/平方米）
2011NJY-1 环岛西路与丰泽东路交界西北角地块 二类居住用地（R2），兼容商业金融业用地（C2） 64064 133128 21800 广州南沙城市建设投资有限公司 21800 1638
2011NJY-2 珠江工业园北侧配套地块一 二类居住用地（R2），兼容商业金融业用地（C2） 22916 41249 2830 广州南沙城市建设投资有限公司 2830 686
2011NJY-3 金沙路商住地块 二类居住用地（R2） 13178.3 32945.75 5380 广东逸涛万国房地产有限公司 5380 1633
（旧厂房改造）
4 番禺区石楼镇大岭村（名人山庄）地块 二类居住用地 107772 168012 43729 碧桂园 43729 2603
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