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成都昭觉寺青龙场:未来三年区域房价再涨3000

四川在线   2011-05-16 12:42

[摘要] “乱”是昭觉寺——青龙场一线楼市的当下,但为何该片区却吸引了招商地产、华润置地、中铁建三大品牌企业强势入驻?是什么原因让奥升地产继龙城项目之后,在此区域反复拿地?为何业界对昭觉寺-青龙场片区信心满满?本刊记者深入昭觉寺-青龙场片区楼市一线,为您解读这片躁动的土地。

“乱”是昭觉寺——青龙场一线楼市的当下,但为何该片区却吸引了招商地产、华润置地、中铁建三大品牌企业强势入驻?是什么原因让奥升地产继龙城项目之后,在此区域反复拿地?为何业界对昭觉寺-青龙场片区信心满满?本刊记者深入昭觉寺-青龙场片区楼市一线,为您解读这片躁动的土地。

限购、限贷之下,2011年的成都楼市陷入了迷茫与观望。成交量下滑、访问量下降、放量减少等一系列现象接踵而来。尽管楼市如此遇冷,但“限购之下仍有热点”,昭觉寺-青龙场片区就是其中之一。

“城中村”

2011年4月3日。家住青龙小区的冯大爷很早就除了门,他将步行几十到青龙场去赶场。

对于居住在主城区的成都人来说,“赶场”似乎已经是很遥远的事情。然而在昭觉寺-青龙场片区却仍然保持并延续着。从民俗文化的角度讲,这是一种传承,但从城市发展的角度来看,无疑是落后的表现。

一说到昭觉寺-青龙场区域,人们首先想到的是低矮破旧的房子、鱼龙混杂的租房人群、坑洼的道路以及横冲直闯的大货车。商贸中心的城市定位使城北成为各类专业市场的聚集地,而庞大的物流需求以及因此涉及的成绵高速、川陕路、二环路、三环路以及众多铁路交通路网的存在,注定了昭觉寺-青龙场区域内必将形成庞大的人流、物流、货车流。“杂”与“乱”成为片区最现实的表情。

因为侧重于物流、运输功能,昭觉寺-青龙场在生活配套方面显然非常缺乏。大型商场或者超市、医院、教育等一系列配套不仅使现在的片区居民生活极为不便,也成为限制区域房地产市场发展的一大短板。

昭觉寺-青龙场片区的整体居住品质也因为环境杂乱而受到严重影响,因此这一片区备受成都房地产市场的冷漠。一直以来,区域内都鲜有楼盘出现,购房者也避而远之。可以说,城中村形象已成为制约昭觉寺-青龙场片区楼市发展的瓶颈。

“清一色刚需”

虽然昭觉寺-青龙场片区的楼市发展比较落后,但限购令的实施却是仍然无法避免。区域内的房价有什么变化?销售情况是否有较大影响?记者走进区域内的在售楼盘,了解情况。

2011年4月1日上午,龙城销售中心。

记者在售楼部做了个粗略统计,十余的时间,约有6组客户进行登记咨询。这与年前记者在售楼部的看到的火爆情形有所下降。“限购令之后,我们项目的客户到访量基本上减少了一半,特别是周末,表现得比较明显。”龙城项目营销负责人告诉记者,“不过我们的购房者几乎都是刚需,对项目的成交量影响并不大,3月份一共卖掉了大概有200套房源。”

2011年4月1日中午,金科一城售楼部。

金科一城无论是房价还是成交量都领跑城北。记者现场看到,目前在售20号楼。“虽然限购令对我们的客户到访量以及成交量有所影响,但总体来说并不大。金科一城已处于尾盘销售阶段,在售房源已经不多,因此在价格方面我们也并未做出大的调整。”金科一城的置业顾问告诉记者。

区域内的上东一号、银锣湾以及中铁建青秀城三个项目目前无房源可售,但由于预计4、5月份将推新或亮相,同样备受业内与购房者的关注。咨询、排号的购房者络绎不绝。

从记者亲历的各售楼部了解到的情况看,尽管属于限购区域,但昭觉寺-青龙场片区在成交量以及访问量上所受到的影响远远没有我们想象中那么大。从推售的户型中也不难发现,几乎所有项目都是以刚需购房者为主要销售对象。就如同龙城项目主管所说,“在3月份销售的房源中,几乎没有一个投资购房者,清一色的刚需。

“一次性付款多”

又是刚需的支撑!当主城区各限购区域的成交量大幅下滑的时候,昭觉寺-青龙场片区为何能从容应对?它的刚需究竟是怎样的人群?

总体看来,昭觉寺-青龙场片区的购买人群主要有三种:一种是以火车站为核心的物流区域,包括荷花池、五块石、高笋塘到川陕路沿线的建材物流市场中蕴藏着整个西南地区数量最庞大的私营业主群;一种是昭觉寺-青龙场片区旧城改造的拆迁户以及成铁片区职工的改善型需求;最后一种就是长期租房于此的外来经商群体。

据相关机构调查数据显示,在城北专业经商的群体中,82%的人目前租房住,60%的人计划在成都买房定居。单从这一点就足够让其它区域嫉妒。龙城项目营销负责人说,购买龙城一、二期的业主不少是来自城北各大批发市场的老板,这类购房人群不仅数量多而且多数是一次性付款。其次就是本区域周边的改善性需求,这些购房人群以前主要都是单位房或者福利房,并无商品房,现在算来也算是刚需置业者。

嘉联地产副总经理刘忠认为:“从外来经商人群,到本地租房群体,再到本地改善型群体,昭觉寺-青龙场区域从来都不缺乏购买力。随着未来越来越多的土地整理,以及专业市场的拆迁,短期内该区域的购买力确实让人羡慕。”

成华商贸新住区

据《成华区现代服务业发展规划(2009-2015)》中显示,昭觉寺-青龙场片区将以地铁枢纽为核心,依托蓉都大道、金府路(2.5环),打造规划面积约18.25平方公里的成都地铁商贸服务板块和成都北部新城“心脏”。根据根据规划,昭觉寺-青龙场片区将被打造成为以地铁商贸为核心发展潜力的服务区域。

缺少就意味着商机。昭觉寺-青龙场片区内在售楼盘很少,反之有大量的待拆迁建筑和待整理的土地资源,加上区域内强大的购房人群,片区楼市发展值得期待。

青龙场的旧城改造和拆迁经过六年的演化与改变,已经腾出了大量的可开发用地,这些土地在近两年成为了开发商的“香饽饽”,被吸引而来的也大多是品牌开发企业。未来2至3年,成华区整理出的土地面积将达到27000亩,其中不乏昭觉寺、青龙场、驷马桥区域内的成熟地块。

除了金科和日月房产,2010年的昭觉寺-青龙场片区引来了土地放量和品牌房企进驻年。成功开发了龙城的奥升地产梅开二度,继龙城之后,又拿下该项目对面35亩地。龙城项目营销负责人表示:“之所以再次在青龙场拿地,简单看来是因为公司对区域比较熟悉,其实的原因还是在于青龙场这一片区强大的潜力。”

在土地稀缺的今天,在整个成都三环内,昭觉寺-青龙场片区可以说是土地储备量的区域之一。“一个区域的发展必须要有大量的土地,昭觉寺-青龙场片区就具备了这一条件,”嘉联地产副总经理刘忠说,“同时,这一片区的土地储备并不是成块,而是成片。这就意味着区域能够更好地规划与发展。”

如此强大的购买力、如此巨大的土地存量,相信也是众多品牌开发企业强势入驻的重要原因。从早期的合能、蓝光,到金科、华宇,再到即将入驻的招商、华润以及中铁建,短短几年内昭觉寺-青龙场片区聚集了多达11个项目。短短几年时间,昭觉寺-青龙场片区聚集如此多的大品牌企业,必将引发区域楼市新一轮的价值重估。

嘉联地产副总经理刘忠认为,现在处于楼市的平淡期,房价出现大幅波动的可能性不大。昭觉寺-青龙场片区的房价总体看来并不在高位,反而还处于较低水平。虽然未来昭觉寺-青龙场片区的房价具体能达到什么高度不能确定,但可以肯定地是随着中铁建、招商等新项目相继在青龙场动工亮相,区域内的房价应该是稳重有升。也就是说,区域房价下跌的可能性不大,反而有持续上升的原动力。

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