[摘要] 26日，有媒体报道，25日中午11点半，央行牵头开会，各大国有银行接到通知，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。对于上述传闻，国内媒体致电工行、建行、中行相关业务部门进行核实，得到的基本回答是“目前没有接到正式文件”。其中一家银行金融业务部人士则表示，目前信贷收缩，银行没有钱贷给开发商。
编者按：26日，有媒体报道，25日中午11点半，央行牵头开会，各大国有银行接到通知，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。对于上述传闻，国内媒体致电工行、建行、中行相关业务部门进行核实，得到的基本回答是“目前没有接到正式文件”。其中一家银行金融业务部人士则表示，目前信贷收缩，银行没有钱贷给开发商。
新闻回放:
楼市调控难放松 传央行叫停房地产开发贷款
（中国新闻网）消息人士向本报记者透露，25日中午11点半，由央行牵头开会，各大国有银行接到通知，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。
记者随即通过电话向工行、建行、中行相关业务部门进行核实，得到的基本回答是——“目前没有接到正式文件”。其中一家银行金融业务部人士则表示，目前信贷收缩，银行没有钱贷给开发商。“传闻不是说央行牵头么？我们不方便发表评论。”银监会人士在接受记者采访时称，近期确实强调高度防范房地产贷款风险。“地产企业资金非常紧，不少被迫转到信托市场或境外以超高成本融资，一些中小地产企业濒临资金链断裂。此外，前几年土地储备热过程中发放的贷款陆续到期，随着土地溢价率下降，必然导致土地出让大幅下降，影响开发商还贷能力。”
他表示，地产泡沫一旦破裂，对金融体系的破坏力是惊人的。“1993年海南地产泡沫破灭，留下的是数不清的烂尾楼和欠账，海南发展银行轰然倒塌。”
他还透露,银监会也在加强地产开发贷的管理，对高风险经营的开发企业，银行不得助其通过地产信托类理财产品、发行债券等渠道募集资金。
“我也听到了这个传闻，正在核实。”中信[简介动态]证券首席房地产分析师陈聪说，“地产开发贷不能一刀切，有可能只是针对部分风险比较突出的银行或地区。”他分析，如果全面停贷，开发商的坏账会更多，银行也会受到损失。
国泰君安分析师王成认为，如果传言确实，只能说明两点：1、调控不会放松，政府在逼迫地产商加大推盘力度，而不是目前的硬扛；2、对经济增速下滑有所担忧，希望银行把开发贷转到其他方向。
据了解，国内市场资金面持续吃紧，25日上海银行间同业拆放利率（Shibor）各期限品种全线走高，其中隔夜利率高达4.9992%，创近4个月以来新高。央行研究部党组书记焦瑾璞表示，金融机构头寸普遍偏紧，但全面收紧的银根不可能一直绷着，有可能6、7月份会有所松动。
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凤凰网 26日，有媒体报道，25日中午11点半，由央行牵头开会，各大国有银行接到通知，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。对此传言，本网连线了银行界对公人士，多位业界认识表示质疑。
中行北京分行某支行对公部客服表示，“3月份以来到现在很长时间一直就没有给开发商贷款过，其中也包括房屋租赁等相关企业业务贷款等”。中国房地产学会副会长陈国强则对凤凰网房产表示，“这个消息有待求证。银行提高开发贷的门槛还是有可能的，但是这种全部停止开发贷的情况或许不妥。”
陈国强分析认为，现在银行可能提高房地产开发贷款的门槛，但是这种“一刀切”停止开发商贷款的做法似乎不现实。因为现在很多在建的项目都需要资金的支持，如果被停止后续贷款的支持，问题将会更多。
上述停止开发贷的传言，SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示：“谁能确认这个坏消息？我也觉得这是假消息，相当于粮店不供应粮了。”
开发商们最近有点“烦”。
（证券日报）先是股市融资四处碰壁，接着又是银行惜贷，搞得去年年初还装的满满的钱袋子已经越发干瘪。而就在此时，市场上又出传了央行将全面叫停房企开发贷款的消息。
不过，对于上述消息，记者在采访工行、中行和建行的有关人士时都得到了否定的答复。但其同时也表示，目前只有极少数优质房企才能获得开发贷款，并且量也不是很大。
此外，有信托公司内部人士称，有关部门已经要求中信、中融这样的大型信托公司减少房企的信托项目，严格控制开发商融资。
国有银行否认停贷
5月26日，有媒体报道称，一天前央行牵头开会，通知要求各大国有银行全面停止对房地产开发商的贷款，何时放开则需等待通知。而这也让本就紧张的房企们再次“激动”起来。
然而，据接近中国银行信贷部门的消息人士向记者透露，25日和26日两天，他们都没有收到央行发来的关于暂停房企开发贷款的通知，也没有类似的口头传达。不过其表示，虽然没有全面暂停开发商贷款的通知，但是房企想要从他们这里贷出资金也是非常困难的，“除非对方是我们行认定的优质大型房企，否则一律免谈。但即使是那些很有名的品牌开发商，贷款的条件也可以说是非常苛刻的。”
同样，工行和建行的信贷部门工作人员在接受记者采访时也表示，没有收到相应的通知。
对此，著名地产评论人，联达机构总裁杨少锋就表示，“今年以来，房地产企业获取开发贷款就已经比较困难了，但全面停止的可能性不是很大，毕竟这么一刀切，也势必影响到保障房的建设。”
长江证券首席房地产分析师苏雪晶也称，没有听说开发贷款被全面叫停的确切消息。
房地产信托融资恐全面收紧
虽然房企开发贷款被全面叫停的可能性不大，但开发商们今后一段时间内的资金状况仍不容乐观。
“上面已经要求我们尽量少做一些房地产的信托融资项目，尤其是像中信、中融这样的大信托公司。”一位信托公司内部人士这样对记者表示。
而此前一段时间里，由于从股市、银行方面都很难获取资金，信托融资已经成了拯救房企资金链为数不多的救命稻草。
据记者统计，仅2011年前5个月，便有阳光城、世茂股份、泛海建设、福星股份等多家内地上市房企公布了信托融资计划，而其中阳光城表现最为积极。
5月25日，阳光城公告称，公司将于平安信托联手推出信托计划，期限为24个月，融资规模不超过15.5亿元。
具体方式为平安信托以信托资金受让福建骏森100%股权并向其增资，随后，福建骏森向阳光城福建在原出资2000万元的基础上增资不超过15.3亿元，增资完成后，阳光城福建注册资本将增加至32亿元，阳光城及阳光房地产将合计持有其51.56%股权，福建骏森将持有48.44%股权。
而这也是继5月12日其向中信信托融资5亿元后，不到2周内的第二次融资，信托融资总额超过20亿元。
此外，泛海建设及其控股股东中国泛海也在5月11日与北京国际信托签订了有关增资协议三方约定，通过北京国际信托发行集合信托计划筹措不超过20亿元资金。
而此前，世茂股份、福星股份、首开股份、中南建设也纷纷通过信托渠道进行融资，首开股份和福星股份2家房企的融资金额合计更是超过30亿元。
除了A股市场的房企，在香港上市的绿城集团在前4个月的时间里同样通过信托融资方式募集到了26亿元的资金，超过其2010年全年募集资金的8成。
用益信托的研究报告也显示，2011年1-4月国内共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿，与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。
因此，一旦房地产信托融资收紧，对于融资渠道匮乏的开发商来说，无疑将使其本就紧张资金状况更加糟糕。
杨少锋就表示，目前国内房企通过信托公司融资的普遍年息在16%左右，虽然较央行的基准利率高出2倍多，但仍能保持一定的盈利空间，风险也在可控制的范围内。不过，一旦信托融资真正收紧，那么很多房企将不得不从民间借贷，而这些资金一般也要3分息（30%），房企也将面临更大的成本压力。
（证券日报）虚惊一场。记者昨日采访获知，各大国有银行并没有接到外界盛传的停止房地产开发贷款的正式通知，但这不代表房地产开发商的日子可以宽松一些。房企求解资金之渴可谓使出浑身解数，而调控还在继续，只是更严厉的预期下降了一些。
虽然央行暂未叫停房地产开发贷，但是一家银行金融业务部人士表示，目前信贷收缩，银行没有钱贷给开发商。此外，记者在随后的走访中发现，部分银行已经暂停了个人住房贷款，即便是首套房，获得贷款的难度也大大增加。
对国际板推出连续进行的“快了”的表态，一时间成为导致市场集体恐慌的利空杀手，沪深股市在经历了“黑色星期一”后连续下挫。与此同时，中国经济的不确定性凸显，“硬着陆”、滞涨的风险开始聚集。鉴于货币政策对宏观经济走势所产生的举足轻重的作用，如何拿捏政策的力度和分寸是对政府宏观调控能力的巨大考验。
控制房价、物价本是今年工作的重中之重，但在通胀高企的情况下实施的紧缩政策对宏观经济的负面影响有放大的趋势，为防止房价的剧烈波动引发宏观经济的震荡，更严厉的房地产调控政策出台的预期明显下降。
4月下旬，国务院督察组结束工作返京后，出台更严厉的房地产调控政策的预期骤然加重，然而，一个多月过去了，中央并无类似文件下达。
住建部住房改革与发展司司长倪虹近日表示，对于部分城市房价上涨过快的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效，但还需巩固。对于未来调控方向与目标，则可以用“三基本、两协调、一严控”来概括，即供需保持基本平衡，结构保持基本合理，价格保持基本稳定；与经济社会发展相协调，与住宅产业发展相协调；严格控制投机投资性需求。
这与之前的调控基调完全一致。既然调控政策已取得初步成效，剩下的就是继续落实调控政策以巩固调控成果。
在国税总局“除上海和重庆，对个人住房征收房产税今年将不再增加试点城市”的消息传出后，房产税扩大化的争论渐渐平息。一位不愿具名的分析人士认为，公开表示今年不再扩大征收房产税，可以看成是政策趋于缓和的一个信号，显示出房地产市场后续出台更严厉的调控政策的可能性不大。虽然现在住宅成交量有所下滑，但是刚性需求的支撑使得房地产不会出现暴跌。
不出台更严厉的房地产调控措施，不意味着现有的政策在执行中不会收紧。信贷的阀门已经收紧。
首套房优惠利率已经成为历史，首套房首付款分地区差异化执行的道路正在摸索中。建行、中行、农行浙江省分行日前已经将首套房首付上调至四成，同时相应上浮贷款利率。尽管目前绝大多数省市执行的都是首套房首付三成的标准，但分析人士表示，不排除以后会按区域划分，执行不同的首付款比例要求，进一步细化房地产调控政策在地方层面的落实。
（网易财经）26日有消息称，银行将停止发放房地产贷款，按揭贷款方面将首套房房贷首付提高到五成。网易财经了解到，目前为止广深地区的银行并未停止开发贷款，但有银行称正在考虑提高个人按揭贷款首套房首付比例。
目前，广深地区对于套房贷执行的标准大多是首套首付三成，利率为基准利率不上浮；对于第二套房贷，首付六成，利率上浮10%至15%。广发行广州某支行信贷部人士向网易财经表示，目前该行暂时实行首套房首付三成、利率为基准利率的政策，对于第二套房贷，首付需六成，利率上浮10%。外地户籍客户也执行上述标准。
在银根收紧的背景下，不少银行对贷款的管控正在加强。上述广发行人士透露，一般客户的贷款审批流程比较容易通过，管控比较严格的是放款流程。由于额度的限制，客户排队等贷款的情况依然存在，客户等待贷款发放时间在几个月内也是正常情况。他表示，银行方面将优先考虑对利率比较高的贷款，贷款利率高的客户较容易从银行拿到贷款。另外，工行广州支行一人士也透露，目前贷款额度较为紧张，二套房贷的发放较为困难。外地户籍的客户若是需要购买第二套房，在该行无法申请按揭贷款。
近日，有媒体报道称，银监会相关人士表示目前房贷政策没有变化，仍是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。该人士称，各家商业银行把首套房首付款上调至四成、五成都属正常情况。
某股份制银行深圳分行副行长告诉网易财经，该行并没有停止对开发商发放贷款，只是目前银行监管更趋严格，对开发商也区别对待。他表示，知名的、公司规模比较大的开发商较为容易从该行拿到贷款，但对小房企发放贷款则需有所斟酌。另外，他告诉网易财经，对于个人按揭贷款，首套和二套房贷均按国家标准，但是他透露，目前该行正研究是否要提高首套房贷的首付比例，未来该首付款比例有可能上调。
（华夏时报）继限制二套房贷之后，近期银监会正在讨论将地产信托和银信产品纳入监管范围。
在银监会讨论加强监管地产信托的时候，近日市场上传出中国证监会叫停地产上市房地产公司股权融资的消息。虽然证监会负责人近日否认了这一说法，但有研究者认为，上市房企短期内股权再融资将搁浅。
分析师指出，这是证监会、银监会联手资本市场打出“组合拳”的重要一步。此外，央行5月2日上调存款准备金率0.5个百分点之后，又于5月5日称将发行1240亿央行票据。
银监会堵漏信托贷款
在传出房企股权融资“暂停令”之后，银监会已将房地产信托作为重点监察领域。
五一期间，银监会召集非银行金融机构召开“信托公司监管工作会议”，重点内容是讨论房地产信托融资的监管问题。据了解，在这次会议上，银监会将于近期重点整肃银行表外的贷款，将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内。
“借道信托规避信贷规模监管，今年一季度就引了起监管层的重视，因为今年信托贷款的规模实在大得惊人。”用益信托工作室李旸告诉记者，银行借道信托流入房地产已经成为不少地方规避监管的重要方式。
“银行发放贷款要占用信贷指标，而且要向银监局定期上报。但如果做银行和信托公司的理财产品，可以不必上报。这些资金多为银行向他们的储户介绍的投资产品，而不是通过银行发放出去的贷款。由于信托贷款类产品属于理财业务，最终产品表现均由投资人承担，不计入银行资产负债表，所以银信理财不进入银行的资产负责表，从而达到了规避监管的目的。”一位信托研究员说。
在业内，这种方式被称为“信托贷款”。“由于去年开发商扩张势头很猛，今年开发商贷款需求量大，很多银行通过信托贷款的方式，用理财产品的形式将资金引到房地产领域。”普益财富分析师赵杨告诉记者，由于房地产的高率和市场的巨大需求，该方式成为不少银行贷款以外赢利的重要方式，也成为开发商曲线获得间接融资的重要手段。
据了解，今年一季度明确投资领域的信托贷款至少在1000亿元。李旸向记者透露，今年1、2月银行和信托公司发行的房地产合作理财产品分别为76款、77款，而3月份一下猛增至120款。从资金量来看，一季度明确投入到房地产的银信合作产品就在1000亿元以上，而去年一季度投入到房地产的银信产品规模还不到600亿。
“上述1000亿是明确投资走向的，还有一部分银信产品是包括债券、票据、地产的组合投资产品，这些组合产品中究竟有多少资金流入房地产还很难估算。”李旸表示，银监会五一期间讨论的加强银信合作登记、备案、审查制度，就是为了堵住资金通过该渠道流入房地产的口子。
证监会限股权再融资
5月份进入夏天的时候，却可以说是资本市场的多事之秋。央行、银监会、证监会联手先后出台政策。
5月2日，央行宣布调高存款准备金率0.5个百分点；5月5日，央行宣布发行共计1240亿元的票据公告（其中3月期央票140亿元，3年期央票1100亿元）。
而在银监会将房地产信托纳入监管范围的同时，证监会也收紧了“钱袋子”。
4月28日“证监会暂停房地产企业股权融资”的消息刚传出来，上证所地产股几乎全盘翻绿下挫。
不过随后证监会否认了这一说法。证监会表示现在国土部已完成对25家上市地产公司融资申请的初审，近期国土部会将审核意见反馈到证监会，届时证监会将对这些企业展开后续的发行审核。
据Wind资讯统计，目前申请再融资的上市地产公司共44家，其中包括万科高达112亿元的股权融资计划、保利96亿扩股融资、金地48亿元的定向增发；而44家上市房企拟募集资金合计超过千亿元。
对于证监会这一说法，一家证券公司的研究员告诉记者：“证监会虽然口头上表示没有暂停房企再融资，但这40多家房企的再融资计划，恐怕多数都得搁置下来。”
盛势投资合伙人简宏洲在接受记者采访时透露，监管部门很可能会“有保有压”：重点保护央企地产公司融资的畅通，其它公司则被“暂停”，但多数房企的股权再融资被通过的可能性很小。“即使是国土部通过后再融资申请，证监会能否批准也是另一回事了。”简宏洲说。
“股权融资‘暂停令’的影响面相当广，上市房企短期内想通过股市再融资的希望几乎没有了。”方正证券分析师表示。
五一期间先后传出银监会、证监会各自收缩房地产融资渠道的消息，似乎纯属“巧合”。
对此，中原证券研究员吴剑雄在接受记者采访时指出，近期针对银行信贷、股市再融资及地产信托多项方面的政策均表明，此次银监会、证监会在联合堵住资金流入房地产市场的口子。“现在几乎每天都会出一个有关房地产方面的政策，而重点是加强对房地产行业资金的监管。”吴剑雄表示。
26日，有媒体报道，25日中午11点半，由央行牵头开会，各大国有银行接到通知，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。对此传言，著名房地产评论人陈真诚表示，“这不太靠谱。”任何事情不可能“一刀切”，房地产行业也不可能全部停止开发贷款，如果开发贷停止了保障房项目也无法建设了。
据悉，今年中央下达给各地的保障房建设指标是1000万套，而在5月20日，财政部新闻办称，为支持各地区保障性安居工程建设，财政部已下发第三批中央补助保障性安居工程专项资金180亿元，至此，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元。
陈真诚表示，“除了中央财政支持外，这么多的廉租房、公租房、
经济适用房、限价房和旧城改造等保障房项目所需要的资金怎么办？这些也都需要开发贷的。”这个“传言”不太靠谱，但这或许意味着有关方面会进一步收紧房地产政策或加码政策。若是这样或从如下方面进行调控：
， 金融监管部门加强对房地产风险的预警，可能会进一步收紧金融调控政策。
第二，相关部门或许会提高开发商房地产项目的自有资本金比例。据悉，2009年5月27日，国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%。
第三， 金融监管部门可能会对房地产行业采取差别化信贷政策，具体从3个方面来执行。首先是对某些项目的预警风险更加严格，贷款也更加严格；其次或提高房地产贷款利息；再就是有关方面或从打击囤地方面入手。
2011年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，与会专家总结了“十一五”时期我国房地产发展的主要成就和存在的问题，探讨了房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”我国房地产市场的变化趋势，并正式发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。
蓝皮书指出，2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。
蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。近年来，面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控。尤其是2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控文件达11项，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。而且，由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。
同时，蓝皮书认为，利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控政策的执行施加压力，导致调控政策实施出现反复。
此外，经过多年呼吁，作为调节住房持有、抑制投机性需求的住房持有税，已经进入酝酿和试点阶段，重庆和上海率先开始了政策试点探索，其中重庆市以高档住房存量市场为课税范围，更接近房产持有税的市场调节本质功效，但忽略了普通住房市场；上海市以增量市场为课税范围，税收功能更重于组织财政收入。但更全面的房产持有税征收还有待社会各阶层进一步达成共识。
（中国证券报）中国银监会主席刘明康5日接受中国证券报记者采访时表示，目前地方融资平台贷款处于调整压缩之中，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。
目前保障房建设分为三大部分，分别为棚户区改造、廉租房建设和公租房建设。由于这三部分项目自身没有足够的偿还能力，所以为了支持保障房建设，这三部分的信贷需求还在平台上继续运作。他同时指出，保障性住房只有在商业可持续的前提下才能使用银行贷款。
未叫停房地产开发贷款
对于有市场消息称银行暂停房地产开发贷款，刘明康表示，监管机构并未叫停商业银行的房地产开发贷款，银行对于合规的房地产企业仍在继续放贷。但是数据统计显示，最近几个月以来，商业银行房地产贷款的规模在收缩。他透露，目前对房地产企业的行为规范等各方面都在开展检查，对于惜售、囤地等不合规企业，银行将会严格限制其贷款业务。
而对于记者关于今年新增贷款目标的提问，刘明康表示，今年央行并未确定信贷目标，但是按照目前确定的广义货币供应量M2的增速为16%来计算，今年金融机构的新增贷款规模大约维持在7.5万亿左右。他预计，今后央行货币管理也可能弃用M2指标，会改为通过设定社会融资总量目标来管理宏观经济运行，银监会将积极配合央行做好今年对宏观经济的调控。
对于银监会此前提出的银信转表将在2011年底全部完成，刘明康表示，目前商业银行资本充足率非常好，银信转表对银行的资本充足率影响不大。
四大监管工具“十二五”期间落实
刘明康表示，银监会四大监管工具将在“十二五”期间落实。这四大工具包括资本充足率、拨备率、杠杆率、流动性。据了解，银监会上报的资本充足率、拨备率、杠杆率、流动性四大监管新工具已于近日获国务院批复，具体指引已进入最后一轮意见征询阶段。预计杠杆率、流动性指引将先期发布；拨备率仍需和财政部做最后协商，过渡期为大行2年达标，中小行5年达标。
在巴塞尔协议Ⅲ成为全球银行业监管的标杆后，中国银监会推出了包括资本充足率、杠杆率、拨备率和流动性在内的四大监管工具，构成了未来一段时期中国银行业监管的新框架。
具体到四个监管新工具，，在资本充足率方面，商业银行一级资本充足率，从现行的4%上调至6%，资本充足率保持8%不变。此外，银行在正常年份还需要持有相应的比例为2.5%的留存资本缓冲。对于系统重要性银行，除了上述底线要求，监管部门还另行设置了1%的附加资本要求。第二，在拨备覆盖率的基础上，引入动态拨备率指标控制经营风险，初步的监管指标设定为2.5%。第三，引入杠杆率监管指标，按照监管规划，“十二五”期间，我国银行业杠杆率监管标准确定为不低于4%。第四，在现有流动性比率监管基础上，引入流动性覆盖率和净稳定融资比率指标。
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