[摘要] 海南省三亚市房地产交易管理所市场部的一项最新调查显示，三亚市商品住房空置率平均高达近85%，尤其是三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到95%左右，海南楼市的高空置率带来的资源浪费和物业管理等问题日渐凸显。
海南省三亚市房地产交易管理所市场部的一项调查显示，三亚市商品住房空置率平均高达近85%，尤其是三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到95%左右，海南楼市的高空置率带来的资源浪费和物业管理等问题日渐凸显。业内人士认为，改变海南房地产单一产品结构、鼓励开发经营性地产、盘活空置房租赁市场——降低空置率需政府、房企、业主合力“解困”。
小区“黑灯瞎火”
今年春节期间和6月底，三亚市房地产交易管理所随机从三亚五个片区已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中，抽样调查23个项目的入住情况。调查显示，在7333个抽样样本中，6月底平均空置率为84.75%，大东海和海坡片区的空置率分别为94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春节期间，平均空置率也达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。
三亚市房地产交易管理所市场部有关人士表示，国外的研究表明，空置率在10%以上，就说明商品房空置率严重，三亚高达百分之八九十的空置率相当惊人。
7月4日21时，笔者在位于三亚凤凰路上的高档楼盘小区“山水国际”看到，距离小区门岗最近的两栋高层建筑，亮着灯的户数寥若晨星。后面的联排叠拼别墅更是一片漆黑，连路灯也没开，走进小区深处，只能看见值守的保安打着手电筒在到处巡查。一位来自兰州的住户告诉笔者，每到这个季节入住的人就极少，难得见到亮灯的住户，走在小区内都要用手机照明。
据“山水国际”物业公司相关负责人介绍，这个小区包括多层住宅、高层住宅、联排叠拼别墅、独体别墅在内共1600余户。业主大部分来自岛外，在此购房只为休闲度假，并非居家常住。
小区的一位保安对笔者说，空置率高给安保工作带来了较大困扰，“很多业主冬天来住一两个月，平时都空着，很容易招小偷，所以，我们必须24不停地在小区内巡查”。
在三亚大东海和海坡两个海景资源稀缺片区的住宅小区，空置率问题则更为严重。调查显示，三亚越高档的房屋空置率越高，如“凤凰水城”的洋房和别墅空置率均在95%以上，“半山半岛”空置率也达90%以上。从北京来三亚度假的马璐叹息道，面朝大海却无人享受美景，这么好的资源就这么浪费了，真是太可惜了。
除了三亚，在海口、文昌、琼海等海南沿海市县，高空置率问题也较为突出，很多高空置率的小区一到晚上就黑灯瞎火，被人们戏称为“鬼屋”。
“后遗症”逐渐凸显
高空置率与海南房地产结构单一、外向型特征明显的特点密切相关。目前，海南房地产的开发以住宅地产占主导，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又卖给了岛外人。
海南省一位官员曾表示，海南房地产投资和消费市场两头主要在岛外，80%以上的投资来自岛外，近80%的房子卖给岛外人，新房成交量和成交价格主要反映的不是本岛居民的购买力，与本岛居民的实际购买力关系不大。
海南地方经济水平不高，本岛居民的收入也不高，消费能力有限，以岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价，更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。“很多开发商在拿地的时候就把目标购房者定位为外地高端购房者，本地人买不起，外地人买了不常住，海南住宅高空置率就成为一种必然。”一位开发商告诉笔者。
资源环境优势是海南房地产的价值所在，近年来，集中在滨海地带或旅游度假区的资源导向型房地产开发占据着海南房地产的开发。但也不可避免带来了环境承载压力和房价上行等问题。
三亚市房地产交易管理所市场部的调查文章表示，三亚高空置率的原因主要有刚性需求不足、本地居民对商品住房需求有限、房地产三级市场不活跃。三亚85%以上的房子卖给了海南岛外客户“候鸟”族和投资性购房人群，惊人的空置率说明，三亚楼市具有投资性为主要需求的市场特性。
“海南‘第二居所’的特征和投资投机性购房较多造成了目前高空置率的局面。”海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武说，目前海南约有“候鸟”人群45万~50万人，占海南800万人口的6%左右，季节性、非常住的使用特征明显。
海南以岛外市场为主、季节性居住的特点，带来房地产业的脆弱性以及物业控制和设施配套、物业管理的难题。海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说，空置率居高不下不仅给小区的物业管理带来难题，物业费收取困难，也造成巨大的资源浪费。
王毅武认为，由于房屋空置率居高不下，且又没有充分利用，从物业管理企业管理成本、公共服务设施的使用、空置房屋资源的使用等方面造成极大的浪费，业主与物业管理企业方面容易引发纠纷，还造成了投资投机性购房者和本地居民的矛盾。
征收空置税或成对策
《海南省房地产业发展战略与中长期规划》中表示，近期政策性住房和公共住房成为海南长居型居住地产的主体，但随着海南经济社会的进一步发展和房地产市场体系的逐步完善，应积极引导面向本地居民的长居型居住地产走向市场化。业内人士认为，要降低海南房地产的高空置率，海南应避免过度依赖纯资源导向的外向型房地产开发模式，理性开发和定位，释放海南本地刚性需求。
宋祎认为，应改变海南以居住地产为主导的单一房地产产品结构，以本岛常住型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。同时发展分时度假等度假型居住地产，增加度假地产的流动性，促进度假地产资源的交换使用和重复利用。
三亚市房地产协会秘书长刘树国说，商品住房空置率过高，不是房地产活跃的表现，应鼓励开发经营性房地产，减少商品住房类的投资建设，企业应积极转向以旅游地产为主的开发投资。
“盘活空置房需要政府、房企、业主合力‘解困’”，刘树国说，应由政府主导，在税收、规范管理等方面给予优惠政策，以物业管理企业为主体，充分与空置房屋业主协商，以商住小区为单位，采取“高、中、低档家庭旅馆”、“产权式物业经营”等多种经营方式，实现空置房屋的充分利用。
中国房地产业协会的专家表示，海南应抓紧制定培育和发展二手房市场和租赁市场的政策，鼓励岛外购房者将闲置的住房直接出租或者与物业公司签订协议，请物业公司代为出租。
海南合纵连横地产营销顾问有限公司总经理何希闻认为，海南国际旅游岛建设需要大量的家庭旅馆和租赁型的住房，而海南本身资源比较稀缺，政府应加强政策上的扶持和引导，减少租赁交易成本，鼓励建立类似“房屋银行”的专业中介公司对空置房代租代管。王毅武则强调，房子的属性是居住，而不是投资和投机，应恢复房子的基本属性，可以考虑对空置房征收空置税。
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