[摘要] 向来有着“金九银十”之称的楼市面对连番出台的调控政策，还是没有招架之力。一线城市的市场购买力依旧hold不住整个“金九”。降价、优惠、免息贷款，一线城市的开发商hold不住了。在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。房企奋力厮杀，大战银十。
前言：向来有着“金九银十”之称的楼市面对连番出台的调控政策，还是没有招架之力。一线城市的市场购买力依旧hold不住整个“金九”。
降价、优惠、免息贷款，一线城市的开发商hold不住了。在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。房企奋力厮杀，大战银十。
十一黄金周是不是购房的好时机？十月房价下降的几率究竟有多大？且看本期房天下观察。
导读
买房“淘金”备忘录 黄金周是购房时机？
房产调控不放松 专家称还有两轮抄底购房机会
房价走下坡路 开发商“四面楚歌”
金九不给力银十难看好 六成人认为房价会下跌
【一线城市市场表现】
开发商降价优惠不“给力”上海多数楼盘滞销
深圳万科降价走货 有人称“万科下山抢钱了”
十一广州楼市促销多 有楼盘提供“免息贷款”
天津房企奋力搏击“银十”刚需期待优惠破局
大连楼盘降价多数不超10% 大范围降价或在年末
买房“淘金”备忘录 黄金周是购房时机？
（来源：南京晨报）忽如一夜秋风来，进入金九银十传统旺季后的南京楼市刮起了强烈的“特价风”，加上新房源的不断推出，有购房者将此时比作了“买房淘金季”。再也不用排着队都买不着房，再也不用托关系都拿不到房号。仅九月三个周末，南京楼市分别推出千余套房源，与此同时，江宁江北喊出“七字头”，甚至“六字头”，主城区楼盘促销活动也此起彼伏。在黄金周来临之际愈发给力。
海量的房源，让人看花眼的促销方案，机会固然多了，但要想使到手的房子买得最值，还真要多方比较，费一番思量。为此，我们特地搜罗全城，为购房者采集回当下楼市最实时的信息，推出黄金周楼盘含金量报告。希望帮助购房者在十月胜利“淘金”。
价格攻势+产品优势，高含金量楼盘成功撬动市场
根据统计，今年九十月份南京楼市将有1.5万套新房源推出。但截至9月25日，网上房地产数据显示，南京楼市商品住宅认购3472套、成交2744套，日均卖房约109套，与2010年9月相比(日均卖房203套)，金九期间南京楼市日均销量同比下跌近5成。即便是调控中的2008年，依然成交了4583套，从这些数据可以看出，今年金九明显风光不再。
但我们也看到一批率先放下身段，主动提高市场关注度，以及自身含金量的楼盘，在淡市中成功撬动了市场。9月中旬，江宁成熟楼盘武夷绿洲，推出一批折后均价约为9500元/㎡的房源，开发商还给出了开盘四重优惠，一套折后约8600元/平方米起。提升人气优势，加上均价低于预期水平，吸引了大批自住购房者的眼光。9月17日武夷水岸家园U品高调入市，开盘当天针对75-120㎡的所有房源，给出一次性付款一律7500元/㎡的特惠。而按揭购房的客户如果首付达6成，也会有95套“7字头”的房源可供选择，首付3成整体均价也就在8200元/㎡左右，适中的户型面积，实实在在的让利，同样撼动了购房者。城东大盘东郊小镇，近期再次以低总价推出一批“小小家”。38万一套房，虽然促销力度不算，但关键还是挑高房，一层做两层用，再送装修，在刚需占据完全主力的楼市表现出很强的竞争力。仙林板块的仙龙湾推出34栋24套房源，不论楼层，一口价14500元/平方米，优惠幅度达到了2600元/平方米，由于优惠幅度较大，当天一大早售楼处再现客户排队认购的场景，90平方米左右的两房因为含金量大早早被抢走。靠地铁、价格低、交通好、环境不错等综合因素打动了买家。
除了利用价格利器，一些品质楼盘靠自身实力，提高项目含金量，同样赢得热销。珠江镇板块的融侨观邸不久前开盘推出两幢小高层住宅，户型面积在92-163平方米不等，以140平方米以上的大户型为主，公示均价10800元/平方米。折后均价也在1万元以上。在江北一片降声下，同样隔着长江的珠江镇板块楼盘喊出万元价，是需要实力的。但凭借给出诚意的产品、到位的体验营销，品质依旧获得市场认可，开盘当天热销近八成。
优选时代来了，降价是必要条件，含金量是充分条件
“买房都要用抢的时候，只要是品牌开发商的，都错不了。现在是多个片区内品牌开发商云集，买哪家，真要好好考察一下。”市民陶先生分析。而对于刚需小陈来说，手上的钱就这么点，买套性价比，含金量最足的房子是他的首要任务。小陈比较中意江宁和板桥板块，他称：“江宁发展得比较早，岔路口、百家湖板块都比较成熟，但价格相对高一些。九龙湖[简介 动态]、方山板块品牌楼盘不少，但目前仍处于卖预期的阶段。交通配套都需要一段时间才能跟上。”对于板桥，小陈认为，价格优势明显，以后发展潜力也大。所以如果有开发商给出特别诱人的价格，他就能下决心了。
“降价就不比了？降价才更要比呢！”在江北一家大盘售楼处，记者遇到了行色匆匆的小李，他告诉记者，越是这个时候，反倒越想“货比三家”，这就是降价带来的烦恼，自己是一路看了江北几家楼盘，到现在还没定下来选哪一家，“说实话，要是房价涨，我只能选便宜的买了，但现在比较空间大啦，我看了三家楼盘，一家7800元，一家8000元，一家8200元，都能接受，哪家楼盘有什么优点缺点，我随口就能报出来，降得越多比得越多嘛！”
价格大战打响，同时开发商又加快速度跑量，这使得购房者迎来了前所未有的选房好机会，不过从上述一些近期销售的楼盘案例中记者也发现，现如今购房者并非仅仅看价位，合理的定位、合适的产品、外加更多的价值支撑点，最后加上价格“临门一脚”，所有这些因素加在一起才能打动购房者。这说明楼市已经全面进入优选时代，买房不是看预期，而是看实实在在的含金量。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉把这种现象比喻为楼市中的“丛林法则”，在调控关头供应相对过剩，同时需求在观望萎缩情况下，楼市体现出跨区域、跨周期、跨产品、跨总价、跨楼盘抢客的五大特征，并最终导致成交进一步向优质地段收缩、向优质产品和品牌收缩、向高性价比收缩。
网博机构总经理孙海分析表示，继河西、江宁、仙林后，中海、雅居乐、万科、新城、东方、世纪金源等众多品牌开发商齐聚江浦，让江北也迅速脱离大盘时代进入品牌时代。也就意味着购房者在南京城各片区都能有很多选择。当前市场的现状很清楚，品牌开发商境况不是太差，而其他的就不尽如人意。在两江价格战愈演愈烈的情况下，输不起但并非降不起，压低利润空间，寻求营销突破，将是规避市场风险的良策。
楼盘含金量报告顺势推出，
助您“点房成金”
与此同时，“金九银十”价格大战在多板块同时打响，可谓是步步惊心，江宁喊“7”、江北“破6”，城南特价房直降100万，科技楼盘1万抵50万、开发商上演走量招数日日翻新。很多楼盘往往没开盘就已经公布优惠方案、价格水平，就是借此让购房者有从容选择的空间，让购房者看到自身实实在在的含金量。此前的仙林湖盘保利[简介 动态]罗兰香谷开盘前，报出了9800元的起售价，让购房者直呼“惊喜”。据透露，东方龙湖[简介 动态]湾三期御山湖还有最后两栋新房源即将于9月底10月初面市，根据开发商的定价策略，这批房源可能会以比目前在售价格更低的价格开盘。骋望骊都预计将在10月16日推出十几套特价房，交1万诚意金可在当天抵房款，能抵50万。纯新盘的绿地紫峰公馆从7月份开始就传出开盘消息，计划将于10月首次开盘，推出210套房源，主力户型面积在88-110平方米之间，价格预计也是在11000元/平方米左右。
楼市面临着41000套住宅库存量，楼市销售压力越来越大，为加快跑量，据统计，将有106家楼盘要在10月份推出不同程度的优惠。这些优惠的出现固然令人惊喜，但也一定程度上“乱花渐欲迷人眼”，是真实惠还是玩噱头。同区域、类品质、价格近的楼盘，到底谁更具含金量。
有鉴于此，晨报黄金周特别推出楼盘含金量报告，引导买家在10月楼市胜利“淘金”。精选国庆节和十月份新推上市的楼盘，重点推介其中一部分面向买家推出实实在在亲民优惠促销的项目，不仅仅是看其促销价位是否实惠，更要从楼盘配套、品质以及户型面积等各个方面评价其“含金量”，最后得出在这个价位买是否算得上“淘金”。
买房“淘金”备忘录：
A.楼盘含金量看哪些方面？
正确评判一个楼盘是不是有含金量、值得出手，有着很复杂的比较研判过程，眼下不少购房者边看边选，俨然已经磨练成“专家”，其实全面地看楼盘含金量不外乎几个方面：是项目的地段、规划、配套标准是否合乎自住或不限购投资的需求；第二是看开发商有没有做产品的内功，有没有拿出品牌的诚意和实力；第三是看项目的产品，在贴近自己需要上是否到位，“任它弱水三千，只取一瓢饮”买房如同挑对象，别人推荐、开发商自卖自夸都没必要，适合购房者自己的才是的。以上三点是楼盘性价比的决定要素，最后才是看近期有没有给力的价格优惠、促销手段，让金子闪光。
本期楼盘含金量也是如此，针对每家项目适应的客户人群，选取它在地段配套、户型设计以及开发品质上的优点，分析其成色，最终评判项目的价位是否具备“淘金”机遇。
B.楼盘成色如何评价？
每个楼盘的具体条件都不同，因此我们没有将评点做得太细致，留给购房者自己思考比较的空间，在评判上大致参考黄金成色标准，比如促销很合理、很实惠、基本够得上产品自身价值的，我们就以“24K千足金”来比喻其机会不可多得，如果是在户型、配套、品质等方面做得超出一般项目，比较不多见，建议买家关注的，我们往往会以“20K纯金”等标准来评价，如果楼盘的各项品质都做得比较到位，但又算不上最精益求精的，我们只以“18K金”的字眼来评价。总之，选出来的代表项目都有可圈点之处，但成色的确有高有低，可以参考这样的标准，最终再根据自己需求打分。
C.黄金周是购房的时机吗？
应该说整个下半年到明年上半年，购房机会都不会少，但一般而言黄金周往往是品牌楼盘、纯新盘主推上市的节点，而且为迎合这一节点，会有较诱人的开盘优惠，因此黄金周购房机会的有效程度往往比年底前多一些。
房产调控不放松 专家称还有两轮抄底购房机会
（来源：现代快报）房产税、土地增值税、尚待完善的限购政策、保障房制度等政策层面“没落地的靴子”将对开发商次年布局、购房者心态引导和楼市走向产生深刻影响。2012年的楼市存在哪些变数？9月26日，在“2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会”上，中国房地产业协会会长刘志峰、国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲、中国经济体制改革会副会长樊纲、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授等专家就上述问题发表了精彩言论。
房地产调控不会放松
从2010年开始的房地产调控，对整个行业影响巨大。不少人对接下来的调控有着诸多猜测。论坛上，刘志峰、任兴洲、樊纲、钟伟都表示，接下来的房地产调控不会放松。
“在通胀的情况下，一旦放松房地产调控，可能导致强烈的反弹，一下子引起泡沫，短期内对经济非常危险，对行业危害也非常大。因此，房地产市场继续调控的取向不会改变。”任兴洲强调说。
钟伟则指出，一直到2013年底，对房地产的基本政策不会有框架性改变。“即使欧美真的出现经济危机，这次政策都不可能像2009年那样180度大转弯。今后房地产行业可以获得行业平均回报，但不再会是领先增长的行业。”
而以限贷为首的金融政策目前过于严厉，接下来对个人可能会略为放松。同时，限购政策可能将长期化、规范化、普遍化，有可能向二三线城市蔓延。对于房企来说，资金短缺的现象仍然会维持下去。
低成本购房还有两轮机会
在诸多城市限贷、限购等行政调控手段下，今年的房地产市场成交量下降明显，不少与会专家对房地产后市的判断也比较一致：量跌价稳。
任兴洲表示：“从销售上看，销售总量还会继续比较低迷，包括二三线城市。从价格上来说，总体价格比较平稳。
樊纲也认为，“有一些大城市会出现局部地区价格下行，但是在多数的二三线城市价格稳定。”
钟伟更是给出了明确的答案：短期来看，今年到明年会有两轮降价，具体表现为新开楼盘价格确实是低了。他还给出了降价时间表，“轮在今年年底，第二轮在明年上半年。明年上半年是最近三年的商品房价格的低点。”
中长期看房地产仍然看涨
尽管在调控的压力下，房价短期内有下行的压力，但是钟伟仍认为中长期看，房地产仍然看涨。
从房地产行业的发展历史脉络来看，2003年时，钟伟预言房地产价值会翻一番，到2009年一季度，房地产价格确实翻了一番。2009年时，钟伟再次预言，从2015年到2018年房地产价格仍然会翻一番。“现在我仍坚持这个观点。”钟伟肯定地说，但是这次的翻番并非是房地产行业本身的魅力，而是来自于整体经济的因素。
目前，中国正处于转型期，受城市化进程、人口红利和货币增发等诸多因素的影响，房地产行业上行动力依然强劲。
“预计2020年前后，房地产行业会遭遇真正的严峻的问题，”钟伟说，判断危机的来临有两个主要指标，其一是户均住宅的套数达到1.12套到1.14套的水平，目前我国城乡居民人均住房套数为0.94，估计到2017年左右达到这个标准。其二是人民币的价值被严重高估。
房价走下坡路 开发商“四面楚歌”
（来源：财经日报）由绿城中国“信托门”所引发的市场对开发商资金链的担忧远未结束。
28日晚间，国际评级机构穆迪同时将合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)两家内地房地产公司评级展望由稳定下调至负面，称中国房地产市场降温以及两家公司销售前景不确定是下调评级的主要原因。
而前一日，另一国际评级机构标准普尔发布报告称：如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力。该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。
随着“金九银十”楼市遭遇滑铁卢，以及部分企业销售目标难以达成等负面消息的逐渐暴露，各种机构对开发商资金面的担忧日渐升温。如何在市场短期内难以出现好转的背景下保持财务的平衡已然成为很多开发商的一道待解难题。
“四面楚歌”
一位业内人士称：“如果说第四季度开发商有什么值得关注的话，那就是资金链！”
的确，9月下旬，资金问题开始不断见诸报端。引发此轮担忧的绿城中国信托门事件在一个星期之后依旧在发酵。
对于绿城信托产品遭受银监会检查的传言，参与过众多开发商融资业务的中伦律师事务所联席合伙人乔文骏，以及德勤中国开发商行业主管、合伙人施清耀同时认为，银监会的检查应该不只针对一家企业，而是对房地产信托产品的“合规性调查”。
“这是房地产价格走下坡路的信号。”乔文骏认为，这说明监管机构已经意识到市场开始发生一些变化，并开始监控开发商的财务状况。
事实上，关注开发商资金状况的机构，已不仅仅是相关的政府主管部门。
标普在的一份报告中称：如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。“自6月以来，开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。”标普分析师符蓓如此表示。
仅一天后，穆迪就将在香港上市的合生创展和华南城两家涉地产公司评级调低，展望由稳定下调至负面。其原因依然是对企业资金回笼不确定，以及由此引发的偿债能力和财务状况恶化的担忧。
对多家上市房企进行审计工作的德勤中国施清耀预计：短期很难看到宏观调控放松的迹象，加上国际金融形势每况愈下，未来将逐步出现企业资不抵债、资金链断裂的个案。
“在财务安全上，很难说大公司还是小公司会率先陷入财务危机，应该说资金状况不佳的企业都有风险。”乔文骏也表示。
有统计显示，受偏空消息的影响，恒大地产[简介 动态](03333.HK)、合生创展集团及其他中国房地产商低于投资级的美元计价债券自6月30日以来已下挫16.4%，创下2008年第四季以来的季度跌幅。
回款艰难
引发机构对开发商资金面担忧的诱因，大部分来源于宏观调控，尤其是限购范围扩大导致的商品房销售放缓。
26日，富力地产(02777.HK)发布公告称“将全面销售目标由400亿下调至320亿”，下调幅度超过20%。尽管短期还没有其他开发商跟进，但此举可谓公开撕破了开发商难以兑现年初承诺的最后一块遮羞布，赤裸裸地承认受到了调控的影响。
未来是否有其他开发商效仿富力下调年度计划还不得而知，但业内普遍认为，不少上市房企完不成全年目标将成为大概率事件。因为截至9月底，多数企业的销售完成情况均未达到计划的三分之二。
“最后三个月想要完成量的突破，只好在价上作出让步了。”瑞安建业(00983.HK)行政总裁黄勤道说。
不过，并非所有开发商都会弃价保量。富力地产董事长李思廉便表达了“降价也没有用”的观点，因而干脆下调全年销售目标。
穆迪分析师Jig Zou表示：调级的原因主要是因为合生创展的销售过度依赖一线城市，限购政策将极大影响房屋需求并限制公司销售，销售的下降将影响偿债能力，利息保障倍数可能低于穆迪此前预计的2倍。
数据显示，合生创展今年上半年销售63亿，同比下降8%。
穆迪称：受制于宏观调控，合生的销售额将比去年同期有所下降，而公司计划进入二三线城市以及商业地产的策略仍未见效。公司家族债B1的评级反映了公司在激进的土地并购策略后面临了较高的运营和财务风险。
穆迪和标普同时指出了开发商不断增加的存货将积压资金，给财务平衡造成压力。以合生创展为例，截至上半年末的存货高达108亿，相当于其2011年合同销售目标的70%。存货上升的同时是负债比率的上升，其负债率上升了40%，达到280亿，且短期负债100亿。
高企的融资成本
为了支撑公司的稳定经营与持续扩张，开发商的资金之渴再度浮出水面，此举也活生生推高了他们的融资成本。
种种迹象显示，到目前为止，开发商可使用的传统融资模式已经大部分被收紧甚至关闭。例如银行贷款、信托融资甚至海外发债等途径，均已受到诸多限制，相当大比例的开发商不得不诉诸融资成本更高的房地产私募甚至高利贷等。
今年1月份，一家国有商业银行发布的数据显示，截至1月的房地产私募基金规模已经高达500亿。
但乔文骏认为该数据并不准确，他说，保守估计规模应该已经突破了1000亿。“私募一般不对外公布，也没有专门的监管机构，真实数据很难统计。”
所谓房地产私募，正是当下许多大型房地产开发商热衷的创新型融资方式，也被称作投资参与的Direct Investment。开发商借助专门机构直接向投资人募资，并投向约定项目。投资者可选择债券或者股权以及MIX(混合)的形式参与，开发商承诺的年化率普遍高于25%。据了解，国内参与该项融资业务的大型企业不在少数，个别企业募资规模多达数十亿。
在房地产信托闸门被关闭后，私募基金的融资成本不断增加。“一般在18%~25%左右，但高的有35%，甚至40%都见过。”施清耀举例称：一些小开发商付了一半地价，如果再不付剩下一半将面临地块被收回的风险，因此，再高的融资成本他们都愿意承担。
尽管开发商愿意，但并不是所有企业能顺利拿到资金。“大型商用物业较容易募到资金，然后是三四线城市的住宅，一线城市的住宅项目基本很难获得投资人青睐。”乔文骏称，“所以，未来一段时间，低价并购的案例一定会增加，重组型并购案将越来越普遍。尽管目前处于并购休克期，但未来一定会改变。”
金九不给力银十难看好 六成人认为房价会下跌
（来源：文汇报）向来有着“金九银十”之称的楼市面对连番出台的调控政策，还是没有招架之力。虽然九月上海取得预售证的房源大增，但市场购买力依旧hold不住整个“金九”。几乎走到尾巴上的九月，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。然而，虽然开发商的推盘意愿有所增加，大部分购房者却认为房价会继续下降，在这种浓烈的观望态势下，成交量持续呈现减少态势，“银十”会否急速反弹，实在不被看好。
市场购买力撑不住“金九”
“金九银十”的上半场，开发商果真如外界所预言的，推出了一系列优惠措施，并增加了房源供给，开发商已意识到调控并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已成众多开发商近期的。
“金九”的不给力却是开发商有些小意外的。对此，某集团分析师认为，虽然九月取得预售证的房源大增，但是和实际开盘数量是有一定出入的。从房源上来看，在所有取得预售证的房源中，报价在3万元以上的中高端房源占到全部房源的60%。因此，九月供应看似较大，但有效供应体量并不是太大，针对中低端市场的有效供应更少，以至于没能推动有效成交。
其实，供应上的限制只是一个方面，从根本上讲，市场购买力是不够支撑起所谓的“金九”。市场的不景气给急于出货的开发商带来了不小的销售压力，大部分的开盘项目只能选择放低身价来迎合市场。
十月优惠加大难逃低迷
据某机构统计，上海十月预计放出打折优惠的楼盘共有156个，占上海一手房市场的29%。记者粗略计算了下，在这些打折楼盘中，浦东、闵行、松江的优惠楼盘约占到沪上所有优惠楼盘的半壁江山，市中心的优惠楼盘占比较低。
业内人士认为，这个信号对于刚性需求的购买者来说是件好事，购买力普遍在100万元至200万元的年轻夫妇普遍会选择郊区楼盘实现“住房梦”，十月郊区楼盘的“出货量”很大，竞争比较激烈，所以优惠较多。反观市区房源，更偏重于物质享受，而且高档楼盘数量少，在开发商资金不缺的情况下，并不会急于出手。
某集团分析师认为，在部分楼盘给出相对可观的优惠政策之下，十月的成交量有望小幅回升，但是总体市场将依旧低位运行。
六成人认为房价会下跌
九月过后，今年第四季度的房市会如何走？当楼市出现优惠盘面，购房者会否跟进？难！某机构一次的调查数据显示，63.64%的受访购房者认为房价会呈现下跌趋势，只有13.64%的受访者认为房价会小幅下跌然后再涨。
更麻烦的是，80.68%的受访购房者认为当前不是购房好时机，其中48.86%的人甚至表示，接下来楼市可能迎来实质性降价，还有31.82%的受访者表示，大部分购房者都在观望，那我也观望吧。
开发商降价优惠不“给力”上海多数楼盘滞销
（来源：财经日报）根据数据统计，9月份上海公寓成交排名前100名的项目中，除去21个新开盘项目，其余79个项目中，成交均价较一季度出现下降的项目已经达到47%。
然而，面对开发商的让步，购房者依旧表现淡然——德佑地产提供的数据显示，8月底至今，整个上海市商品住宅周供应量持续稳定在20万平方米以上，其中上周的新增供应量更是达到了35万平方米。但近几周的周成交量却一直在15万平方米上下的低位徘徊，供过于求现象依旧严重。
市场分析人士指出，时值上海传统“金九”楼市，市场中优惠噱头虽然众多，但实际上真正价格下跌的只占到市场半数左右。且由于降价幅度普遍较小，尚难以搅动目前市场中浓郁的观望氛围。
促销只是噱头
传统“金九银十”正当时，虽然开发商的推盘意愿明显提高，但挑剔的购房者还是“很不给面子”。
位于宝山的美岸栖庭，新开出一批楼盘均价为1.9万元/平方米，较前期房源售价低了近6000元/平方米，降幅达24%。《财经日报》记者在美岸栖庭售楼现场看到，此次推出3栋楼的低层房源已基本售罄，报价为17000~22000元/平方米不等。现整体去化率为50%左右。销售人员告诉记者，这批房源大部分是46~70平方米的小户型房源，价格可比标价再优惠500元/平方米。
此外，位于郊环线以外朗诗绿岛，从年初的近20000元/平方米的成交均价下跌至9月的17300元/平方米左右，价格跌幅在15%左右，而同区域的上置香岛原墅的价格也出现了10%左右的下跌。
可见，单从目前楼市成交来看，有价格下调可能性的项目多位于地段偏远、交通和生活配套相对较差的区域。
不过，虽然打折优惠是目前市场的普遍现象，但是由于力度不大，大多数项目成交没有出现明显回升，只有个别价格调整幅度较大的项目，引起购房者的兴趣。
从德佑地产市场中心的监控数据来看，宝山的项目美岸栖庭成交均价出现15%左右的变化之后，9月该项目成交了216套；南汇的项目绿地景汇成交均价出现10%左右的变化之后，9月也出现了45套的成交。
业内建言：舍不得孩子套不着狼
德佑地产市场中心监测数据显示：2011年1~3月和9月都有房源成交记录的100个上海楼盘中，项目成交均价跌幅超过5%的项目有21个，均价相对稳定在5%以内的项目有45个，均价出现上涨的项目为33个。
德佑地产研究主任陆骑麟指出，从开发商的推盘节奏来看，其推盘速度逐渐在加快，但是成交量却无法跟进，最主要原因还是开发商的报价相对较高，吓退了很多意向购房者。
种种迹象显示，由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者。
分析师认为，总体上看，尽管供应在上升，但上海楼市成交依旧未见起色。“在这个时点，占领市场需要付出更大的代价。实际降价出现15%的幅度，应该可以获得市场快速消化的。但是目前市场上给出这种力度的项目并不多见，这也是大部分房源销售速度缓慢的主要原因。”
“加大优惠力度是多数开发商不敢也不愿尝试的。一方面开发商还没有摸准市场的底部，降价多少可以获得热销还不好判断。另一方面对于融资和降价的机会成本要权衡考虑。这也是目前市场僵持的一个原因。”分析师如是说。
“在当前情况下，房价出现10%以上的降幅，都能受到购房者的关注，”陆骑麟亦预测，如果出现有15%以上的实降，其成交量必然能够回升到去年年底的水平。“从当前来看，部分项目已经用实降10%以上的动作来做营销。因此，未来大量开发商跟进降价的话，‘银十’的到来还是值得期待的。”
深圳万科降价走货 有人称“万科下山抢钱了”
（来源：经济观察网）从两个月前的5000元到的10万元，万科在深圳部分项目的优惠幅度飙升了20倍。
“万科下山抢钱了。”9月23日，当万科位于深圳的公园里项目开盘时，有人在微博中给出这样的言论。
万科提供的信息显示，上周万科深圳公司推出的三个项目，位于深圳的金域缇香首次开盘两个即售罄，公园里项目去化率超过八成。不过，本报调查显示，表面大卖的背后却是，推盘量减少，优惠幅度大幅增加。
国金证券的研究报告称，与最初预计的开盘价相比，万科公园里和金域缇香降幅分别高达15%和20%。
除了降价，在深圳，万科已陷入了和自己的战争。
今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿元，但截至今年8月，深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这也意味着，在接下来的4个月，深圳万科要完成近百亿的销售。另外，7月底，深圳万科推出“万团大战”促销计划，虽然每套房仅优惠5000元，但房源量，几乎占了深圳整个楼市供应量的1/3。
因此，对万科而言，可做的选择只有一个，那就是低价走货，抢夺有限的刚需市场。
降价、热销
9月24日，万科深圳公司当天一口气推出了深圳万科公园里、深圳金域缇香、惠州万科城三大项目。
与对外公布的9月24日开盘不同。9月23日晚，万科公园里在深圳罗湖区的君悦酒店“突击”开盘，此次所推单位主打88-160平方米的三房、四房，定价从1.6万-2.1万元/平方米不等，均赠送欧式非毛坯。
万科向本报确认，公园里开盘当天优惠10万元。
至此，从7月23日万团大战开始到9月23日公园里开售，每套5000元的优惠已经升级至10万元，翻了20倍。
同是24日开盘的金域缇香，优惠也经历了多轮变化。
当地媒体报道称，现场的购房者反映，在看房子的过程中，万科的优惠变过四次，次是万团卡优惠每套5000元，第二次是升级到每次1万元，第三次则被告知金域缇香虽然毛坯销售，但是装修费用可以5折，到了开盘的前一天万科对外公布，装修不要钱了。
不仅是价格，万科的推盘量由于受许可不足的影响，也不及预期。
以金域缇香为例，最初预计一次性开盘三栋楼，但最终只开了其中的两栋。本报获得的信息显示，由于蓄客数量不足，万科不敢推出太多单位，而尚未开盘的一栋楼由代理商包销，但这种说法没得到万科的证实。另外，公园里也只推出2栋和3栋，共270套单位，推货量低于预期。
事实上，在今年7月，为给即将在深圳地区推出的11个项目寻找足够的购买力，深圳万科从7月底就开始了为期一个月的蓄客期，即“万团大战”。根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。
从万科公布的情况看，万科的蓄客工作进展相当不错，一个月内，已办卡人数逾10000人。
办卡并不意味着现实的购买，如果说“万团大战”最初的目的只是揽客，如今艰难的销售，不断增加的优惠也意味着深圳万科进入实质性的降价阶段。
悲观预期
在一份被认为是万科的推广稿中，“9月新项目公园里低价入市抢食刚需，价格仅为同片区1/2，16000，毛坯计价14000，是东湖南岸的二手房价格的一半，比布吉新盘价格还要低2000元左右，今晚开盘，如此低价，万科将引深圳楼市走向何方”。
按照该文章的说法，公园里的预期价格为22000元。
国金证券的房地产行业研究周报也显示，“深圳万科公园里、金域缇香和华侨城[消息 价格 户型 点评]香山里开盘，分别去化100%、80%和60%，均价分别在16000、9700和35000元/平方米，相对原预计价格，公园里降幅在15%左右，其他两盘在20%左右，各盘降幅较大主要受到限价政策影响。”
对于深圳项目的价格走势，万科官方的说法是，公司对这些项目采取了积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格销售房屋，因此这些项目保持了理想的销售速度。
不过，单就深圳市场而言，万科自身面临的压力非同一般。
今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿，但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。万科上半年销售的深圳房源仅有四个项目，分别是清林径、万科红[消息 价格 户型 点评]尾盘、万科金色领域和万科棠樾[消息 价格 户型 点评]，而下半年推出的房源高达11个，面对的都是深圳客户。
从7月23日万科“万团大战”计划的近万套房源看，万科的供应量几乎占到深圳市场的1/3，因此万科面对的除了限购下孱弱的市场，还有内部项目之间的竞争。
事实上，万科对今年市场的看法并不乐观。
“今年以来一直未见地产投资增速回落，曾一度怀疑销售对投资的领先规律，并自我解释保障房的对冲效应。万科中报对经营环境的分析给了我们一些警示，在表象和规律面前，我依然选择相信朴素规律。”在海通证券的一份内部报告中，对万科的中报如此评判。
尽管并未就房价做出任何判断，但细读万科中报，其中的滋味会让许多人胆寒。
万科中报称：年初时，因2010年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。14个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉）商品住宅成交面积同比2010年，一季度增长15.3%，二季度下降11.1%。五个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州）上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。
中报还显示，如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年二季度，14城市批准预售面积环比一季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。
从历史经验来看，房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年房地产开发投资的增速变化尚不明显，仍保持在32.9%的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。
十一广州楼市促销多 有楼盘提供“免息贷款”
（来源：信息时报）“十一震撼登场，登记减20万”，“震撼促销，带入户花园及3000元/方豪装”……黄金周前夕，很多市民都能收到各种各样的楼盘促销短信，每条信息看上去都很有吸引力。而记者走访也了解到，一些楼盘为了吸引看楼客，打赢“黄金周”这一仗，推出了不少优惠，更有开发商提供免息贷款。
策略1 有别墅优惠十几万元
“震撼促销，带入户花园及3000元/方豪装”，“非毛坯带省级学位。”……昨日，市民黄女士告诉记者，近日她频繁接到此类促销短信，“现在楼盘促销的措施是一个比一个优惠，有的去现场还有额外的优惠。”黄女士认为，这些信息，都是楼价下降的前奏：“相信我，楼价肯定有大幅度下降。”
市民刘先生也告诉记者，他通过电话咨询了广州几乎所有区（市县）在售楼盘的价位，除少数没有促销措施外，大部分有优惠，一些更是优惠得让人不敢置信。“有的楼房不仅给几万元的优惠券，还有几万元的大礼包。”刘先生告诉记者，从化一楼盘在售别墅加起来的优惠高达十几万，的确让他心动，但他还想再等等看，“说不定今年年底楼价就大跌了呢！”
策略2 推“一口价”住宅赚噱头
位于增城的海伦春天在十一期间将推出1幢户型为两梯三户的72套单位，缴纳2万元诚意金预约登记就可以抵押7.8万房款的活动。此外，番禺的庄士映蝶蓝湾楼盘称，预交3万元诚意金来抵押8万房款。此外，广州不少楼盘通过推出“一口价”或者“特价”来赚取噱头，位于番禺区的大学馨园就表示在国庆期间将推出两套135平方米的“一口价”单位。
昨日，位于南沙的万科[简介 动态]府前1号的销售人员告诉记者，广州万科旗下八大楼盘8000套房源将在10月举行统一团购活动，凡办理万科“团幸福卡”，就可享受到在售8大项目每套房源8000元/套的优惠。南沙境界在9月28日至10月7日，推出了365平方米以及208平方米共8套“一口价”别墅，优惠差额从10万至50万不等。
策略3 七成楼款可免息分期还清
值得关注的是，在目前银行贷款较难的情况下，有楼盘暂当银行提供免息贷款。祈福新村倚湖湾二期购房者可享受祈福集团20周年特大优惠，只需付30%首付，剩余70%楼款免息分期，无须向银行贷款，更无须支付任何利息，最长可分3年还清。如此长的还款期限和真正免除利息，在广州楼市可谓罕见。
记者近日调查发现，毛坯房均价较低，此次黄金周，不少特价房也以毛坯房作促销。例如，海伦春天打出6500元起的低价。而碧桂园豪园推出了137平方米的3房两厅毛坯房的“一口价”，海伦堡流金岁月推出了第35幢以及第36幢均价约14500元/平方米的毛坯房。
天津房企奋力搏击“银十”刚需期待优惠破局
（来源：每日新报）今年“金九银十”，调控政策未见松劲，天津楼市可谓进入一个非常关键的时刻。从市场来说，一方面是调控政策后力渐猛，一方面仍有不少开发商在降价问题上纠结不已。就供需来说，从今年“十一”开始，楼市供应量有增无减；而需求方面，积压了半年多的消费力群情汹涌。历年来的经验表明，很多房地产开发企业都会选择在九、十月份开盘或推盘，“金九银十”似乎早已成为楼市传统销售旺季的不变法则。楼市在“十一”期间将会有什么样的表现？ “十一”是否是个好的购房时机？
刚需仍是主力期待优惠破局
据了解，九月以来天津市各楼盘都根据自身情况推出了不同方式、不同力度的优惠促销。津南区和东丽区多个项目也推出促销活动，购房优惠从1%至4%不等。而同样，在二手房方面，九月以来访问量也呈直线上升趋势。
“刚性需求比例更高让天津市场成交量相对稳定，并且是今后楼市发展的主要动力。”业内人士分析。刚需人群对于价格的变化非常敏感，“之所以成交不明显，就是因为观望的气氛非常浓厚，大家都在等。”在当前的房地产市场，如何有效地将需求转化为购买力成为各个项目在营销中面临的最迫切问题。“适当的优惠政策应该是九、十月份很多开发商会采取的促销手段，但是本身项目的产品特点及品质仍然是决定因素。”
房企奋力搏击“银十”
九、十月份是一个秋收的季节。对于楼市来说，更是营销推广的“黄金阶段”，开发商及各个房产企业会更为关注消费者的需求点，以促进购买。
市场在变，客户在变，竞争格局在变，游戏规则也在变，谁捕捉到这些变化，谁顺应这些变化，谁就能赢得市场。新一轮的激烈角逐正悄然拉开序幕，从市场表现来看，开发商着实是有备而来：打折促销的“大旗”几乎遍布每个角落；千姿百态的主题活动在各大销售中心频频上演；时装秀、讲座，甚至演唱会、话剧，开发商们个个诚意十足，都希望通过各种尝试令业绩有所起色。 未来的两个月恐怕是实现销售额上涨的最后机遇，业内人士也纷纷寄望，受传统旺季影响市场能有所好转，只要开发商在做好产品的基础上做足诚意，定会取得不错的战绩。
“十一”楼市诚意足选择多
为取得一个逆势上涨的好彩头，开发商将在“十一”期间通过各种手段打破观望冲刺旺季。国庆黄金周马上就到了，不少购房人都打算利用长假看房。那么，楼市在“十一”期间将会有什么样的表现？ “十一”是否是个好的购房时机？
据了解，特价房、“本周购房优惠8个点”、“老带新客户现场再赠1%的优惠”……各式楼盘促销广告将成为今年“金九银十”的关键词。据了解，天津市商品房市场优惠力度在国庆期间将达到高峰，优惠力度在5个百分点以上的楼盘数量明显增加，超过10个点的优惠项目在区县楼盘中也比比皆是。记者从区县某售楼处人员口中了解到，今年国庆期间公司将新推出数量有限的特价房，这些房源面积在90-130平方米左右，全款8折，优惠额度达至有史以来值。“这么大的促销力度也是希望我们项目在‘十一’期间能有个好销量。”售楼人员说。
业内人士表示，由于大批项目上市，产品类型丰富，且都推出了优惠房源，对于购房人而言，今年“十一”期间确实是一个出手的好时机。
大连楼盘降价多数不超10% 大范围降价或在年末
（来源：半岛晨报）昨日是楼市调控新政实施一周年，在力度一波大似一波的促销降价潮面前，房价究竟降没降？降了多少？记者近期调查后发现，相比几个月前，房价确实有些微调，但降价只是极个别楼盘，而且幅度也被人为夸大。降价促销的消息经过多次传播，成了吸引眼球的招数。
降幅多数不超10%
最近楼盘降价的声音到处都有，声响的位于甘井子区和高新区，其次是新城区。高新区某楼盘采用团购模式推出新房源：团购规模每突破一个等级，优惠力度随即升级，售楼处称，参与人数若达到一定规模，最终可优惠500元/平方米，折后均价9800元/平方米。
另一楼盘位于甘井子区，该楼盘则在开盘前一天以短信的方式告知了老业主及之前登记的客户，以9800元/平方米的起价推出该楼盘三期3号楼的百余套房源。
看到这两个消息，市场的反应就是主城区房价跌破万元关口。之前，甘井子的房价一直保持在10000~12000元/平方米。据记者了解，虽然甘井子的这一楼盘以9500元/平方米的价格引来了大批购房者的眼球，但经记者证实，实际上的均价依旧在10000元/平方米以上。
而高新区9800元/平方米的楼盘是酒店式公寓项目，相比6月底推出的一批非毛坯LOFT，那时售价11500~12000元/平方米，现在的确降了2000元/平方米左右，但商业地产房价跌破万元大关，并不代表住宅房价破万，没有可比性。
昨日，记者就9500元/平方米的特惠房源致电甘井子区这家售楼处，工作人员的句话就是“9500元/平方米的房子已经卖完了。”据这位工作人员介绍，9月4日，他们的确推过一幢特惠楼，起价9500元/平方米，但实际均价在10000~11000元/平方米以上，如此一算，其下降幅度差不多就在5%~10%左右。
今年的降价招数多数很“委婉”
总的看来，相比2008年底万科[简介 动态]扔出实实在在的7.8折炸弹而言，今年的降价流行团购、老客户内部价、老客户返利等做法，给人的感觉是开发商还是不肯公开降价，主要目的只是为了吸引眼球。
像今年盛行的团购促销风，早在今年6月初，金州新区一楼盘便率先采用刨去非毛坯、让利购房者的“千人大团购”的做法，尽管开盘当日人气很旺，但由于开盘价格高出购房者的预期，很多人到了现场还是放弃了购房计划。
再看老盘的老客户内部价。以高新区一家外资地产为例，近日该楼盘推出50套特价房源，宣称是面向员工和关系户内部销售。有知情人士透露，其实，如果是外部人员，能找到一定的关系，也是可以买这批房子的。开发商之所以不肯公开宣称降价，有两方面原因，一是地价成本高，这批特价房基本不赚钱，在高昂财务成本可以承受的情况下，只想短期回笼资金去拿地，以解燃眉之急。二是形势不明，不想公开降价。万一楼市又起来了，后悔也来不及。
既想通过种种说法招揽极为有限的购房者目光，让自己能在众多楼盘中“脱颖而出”，又不想背负降价的名声，这可能就是眼下开发商们的复杂心态。
大范围降价可能在今年末
最近促销楼盘开始增多，根据央视报道，金州新区一楼盘还宣称7.5折入市，但也有细心的购房者发现，销售量并没有快速放大。现在的降价，噱头成分更多。
据记者观察，相比调控前，不管开发商怎么炒作自己已割肉多少，真正一手房的降价幅度10%。
为什么开发商不那么急？一定程度上是因为还没有到“泣血”的地步。如果企业判断5%的价格调[消息 价格 户型 点评]整对市场没有吸引力，那他一定选择借款来渡过难关而不是降价。
于是，在现行的政策环境下，开发商的降价不得不蕴含多种意味，首先是度过当下的交易瓶颈；其次是如何防备被别人吃掉。而部分开发企业在上一轮楼市起伏中积累了一定经验，宁愿捂盘谋求在下一轮波峰到来之际实现更多利益收割。
也许，只有在限购等政策的持续抑制下，融资成本不断抬高，超过降价造成的利润损失后，降价才会真正启动。也许，今年末，它就会出其不意地到来。
刨根问底
房价究竟啥时候触底？
“大连房价降到什么水平才是底？ ”这是不少购房者面临开发商近期的房价优惠行为的质疑。这个问题无法准确回答，但部分开发商可以肯定的是，自己项目的销售价格已经逐步接近开发商的盈亏平衡点，大幅度降价可能性几乎没有。
“大连房价的下降空间和可能性都已非常有限。 ”市房地产开发协会的负责人表示，作为2008年楼市供应主力的2007年成交土地，入市销售已无利润空间，尤其在经过本轮大幅度降价优惠后，目前的实际销售价格已不可能有大幅度调动。
该负责人认为，作为商品的房地产产品同样必须遵循价值规律，“现在的大连房价泡沫已经基本上不存在，尽管房地产价格主要由供求关系决定，但大多数开发商仍然会考虑刚性成本。 ”该负责人说。事实上过去8个月的市场变化，已经让开发商的定价原则也悄然发生了变化，由主要遵循市场定价法，转移到更多考虑成本定价法。这一观点也得到开发商的认可。
购房者须知
怎样买到高性价比房源
多看楼盘
首先要在同一个区块里多看几个楼盘，详细了解项目用材，比如外立面、门窗、公共空间的非毛坯。很多购房者困惑：为什么两年前的房子成本会远低于现在的房子？就拿外立面和非毛坯大堂来说，现在的住宅都是干挂石材外立面，光这一项，就要600元/平方米的成本，而且动不动是地下地上双层非毛坯大堂。而2008年前的房子，大堂虽然装修，但都比较简单，没有吊灯、家具，更没有石材墙面。
如何判断房源是否降价
专家建议，可以对这个楼盘进行几个月至半年的价格跟踪。切记必须选择差不多位置、楼层、差不多赠送面积的房源进行价格比较才有意义。很多楼盘号称降价，实际上推的是差一点位置的房源，或者赠送面积少的房源。
对楼盘成本进行测算
另外，自己也可以尝试对一个楼盘的成本进行测算，这样房价的水分就一目了然。一般来说，房价包括土地成本、财务成本、税收成本、建安成本、营销管理成本几项。土地成本在国土局的官网上能查到，而其他成本按照楼盘品质的不同，多在4000~8000元/平方米之间，一般降到成本线的楼盘开发商不太会再降价。而规模大到20万平方米以上的楼盘可能会尝试“前期亏本，后期拉价”的操盘模式。
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