[摘要] 面向全球房地产市场的房产中国网致力成为全球高端地产媒体领航者。房产中国网作为面向全球房地产高端市场的信息服务平台，内容以海外地产与国内高端房地产信息服务提供为主。
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房产中国网是中国国家英文日报——《中国日报》旗下新媒体房地产行业信息平台。
面向全球房地产市场的房产中国网致力成为全球高端地产媒体领航者。
房产中国网作为面向全球房地产高端市场的信息服务平台，内容以海外地产与国内高端房地产信息服务提供为主。通过提供优质的海外地产资讯服务，为亚洲、北美、欧洲、澳洲等海外高端房地产市场提供面向中国国内用户的同步服务；通过为国内房地产市场提供面向海外市场的展示、交流、合作机会，为中国地区房地产代理机构与业主提供服务一站式高效的物业资讯平台，实现房地产行业媒体国际化；吸纳海内外用户及服务机构参与共同发掘其中蕴藏的巨大商机。
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海南楼市迅速冷却转而步入严冬 击鼓传花游戏开始
（来源：经济观察报） 刘芸的身份最近变化有些大，一个月前她还是海南兰海集团的高管，如今，她变成一家房地产代理公司的高管。“集团进行了重组，原来的营销团队成立了代理公司。”刘芸说。事实上，并非仅仅集团重组这么简单，刘芸原来所在的公司是海南当地的房地产公司之一，但今天这家公司将旗下所有项目51%的股权出售给了吉林亚泰(600881)。“连海南、天津和山东的项目一起，51%的股权大概卖了十几个亿吧。”刘芸说。这意味着兰海集团不再有项目可做，“现在吉林亚泰全面接手了公司的项目，包括现有项目的重新定位和未来的销售。”
冷清的海南
对于大多数热衷于海南的房地产商而言，他们面临的大概是上世纪90年代以来最寒冷的冬天。
以三亚为例，房地产市场成交量逐月下跌：2月份成交量尚有2054套，8月份三亚全市成交量仅有298套。“固然有夏季是三亚房地产成交淡季的因素，但今年主要还是因为限购政策起到了作用。”刘芸说，此前海南的免税政策本应该促进成交，但事实上对三亚市场的促进不大。三亚大部分旅游项目的售楼部依然是门可罗雀。
刘芸更担心的是，此前形成的海南投资市场迅速冷却。并非仅仅是三亚，即便如琼海这样的非限购城市目前的销售情况也并不理想。
刘芸他们在琼海代理了一个面向万泉河的小规模楼盘，以小户型为主，总价大约在30万-70万，本以为岛外投资市场加上本地市场，项目销售应该不成问题，但项目自从去年下半年开盘销售以来就不理想。“岛外投资市场观望，岛内老百姓固执地觉得外地人把本地的房价炒得太高，也不愿意买。”在刘芸看来，虽然已是国际旅游岛，但三亚、琼海本地的购房者的心态与内地县城并无太多区别。
琼海市因为非限购的原因，其成交量已然不小，8月成交883套，占整个海南市场的31%，仅次于海口。但在刘芸看来，海口常住人口多，开发商在调整销售策略之后，以本地的刚性需求为主的客户支撑着海口市场，但此前海口疯炒的销售热潮依然不再，8月份海口销售均价仅为8498元/平方米，甚至低于琼海8731元/平方米的销售均价。
情况更为严重的是除海口、三亚及琼海之外海南其他县市的房地产销售。“琼海占到30%，海口接近40%，三亚11%，这意味着除去这三个地方，海南其他县的销售占比不到20%。”刘芸说。但是2010年之后，整个海南兴起的投资热潮，恰恰在类似于文昌、万宁、陵水及澄迈这样的县城。“那些地方的土地出让往往是数千亩的出让，投资规模非常大。”刘芸说。
战略性合作
在刘芸看来，海南市场的冷清意味着一轮新的洗牌，首当其冲的就是海南本土公司，她所在的公司或许就是此轮洗牌的牺牲品。“我们也算是海南本土的大公司了，但2009年到2010年，我们在海口和三亚市场上根本就拿不到地。”刘芸说。
按刘芸的表述，到2009至2010年，海口及三亚两地的土地基本出让完毕，即便是有地挂牌，价格亦超乎想象。同时，琼海、万宁、澄迈及陵水等地的土地价格亦快速上涨，地方政府只对那些规模大的岛外公司感兴趣，并且要求大规模开发。
此类招商模式导致兰海集团无法在海南获得土地，不得不出走岛外。他们先后在天津及山东拿下两块地。
这是直接导致刘芸所在公司面临资金困难的原因，2010年海南岛内房地产销售已然开始变冷，公司在拿下土地之后一时资金周转不灵，以至于其在三亚的项目不得不通过信托的方式进行融资。“三亚项目的信托基本等同于私募，我们是以500万一股的方式对外融资的。”刘芸说。但出乎意料的是，资本市场对海南本土开发商并不看好，融资额并没有达到项目需求，此时，山东及天津项目又要求开工。
兰海集团不得不干脆寻找买家，最终吉林亚泰接手。兰海以旗下所有项目打包的方式出售51%的股权。
项目出手之后，总公司已经没有项目可售，新的合作方要求重新定位和规划项目，并自己销售。这意味着总公司除去配合合作方完成项目之外，并没有实际意义的项目运作。“这个背景下，公司进行重组，销售团队此前销售公司的项目有一定的客户资源，业绩也不错，所以就把销售团队和营销团队整合成代理公司，一方面把总公司原来项目的尾货慢慢销售掉;另一方面，销售团队可以作为代理公司，代理其他公司的项目。”刘芸说。
刘芸现在所在的销售代理公司已经脱离了总公司。“我们是以老板娘的名义注册这个销售代理公司的。”刘芸说。
但刘芸并不认同自己的公司已经死亡。“我们和合作方是战略性的合作关系，我们还有49%的股权。”刘芸说。
击鼓传花
无论是战略性合作，抑或是通过出让项目股权选择暂时离场，资金的压力以及对市场的判断仍然是当前房地产市场不变的话题。
对于未曾经历海南上世纪90年代地产泡沫的刘芸而言，她最近一直在琢磨他们离开公司的时候老板说的一句话：击鼓传花的游戏开始了!“一方面是资金困难，另一方面老板可能是想在泡沫没有破裂之前，手中握有资金。”刘芸说。事实上，刘芸的老板并未做亏本生意。“都是好项目，十几个亿说起来有些贱卖的意思，但也挣了几个亿吧。”刘芸说，“老板有自己的想法。”
但是刘芸认为老板要坚持把所有项目都做下去的话，总投资额需要上百亿。项目固然有天然的区位优势，属于优质项目，但在房地产整体环境并不好的今天，老板和刘芸们一样迷惘。经历过上世纪90年代泡沫的海南本土房地产商们最熟悉的游戏便是击鼓传花。“在那个游戏当中，最稳妥的方式是，在泡沫破裂之前，尽早将手中的项目转出去。”刘芸说，“我们在海南、天津和山东的项目，成型都需要一年的时间。”
在刘芸看来，公司固然因为扩张出现了资金困难，但亦未到难以为继的地步，老板此番脱手，实际担心的是未来市场可能出现的变化。“老板认为，在没有亏本的情况下，持有项目41%的股权，未来如果形成销售，可以通过手中股权套利，如果项目实在不行的话，那么现在挣回来的也没有亏。”刘芸说。
接手的公司将直接面对未来的市场的挑战。
或如刘芸老板所言：击鼓传花的游戏开始了!
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