[摘要] “金九银十”北京合计楼市签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%，同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万-13万套，不过相比住宅销售的惨淡，年内北京的土地出让金已达831亿元。
“金九银十”北京合计楼市签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%，同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万-13万套，不过相比住宅销售的惨淡，年内北京的土地出让金已达831亿元。
在近期房企纷纷降价促销的同时，曾被开发商寄予厚望的“金九银十”也即将结束。而从结果看，今年的“金九银十”也已经变成了“铜九铁十”，尤其是限购政策最为严格的北京，在9月份创下近三年楼市成交新低后，10月份的成交量更是创造了2009年实行全面网签记录以来的历史值。同时，按照目前的库存消耗比，北京11.7万套的住宅库存至少需要22个月才能完全消耗。
网签量创历史新低
十月均价环比下滑近一成
根据北京房地产交易管理网数据显示，截止10月29日，北京10月商品房住宅签约套数为5094套，二手房住宅签约套数为6698套，合计成交仅为11792套，预计全月成交量只有13000套左右，不及于9月份13986套的成交低量。
而10月份13000套左右的全月成交量更是创造了2009年实行全面网签记录以来的历史新低。(除2011年2月因为网签暂停、春季等叠加影响外。)如果算上今年九月份的数据，预计今年“金九银十”合计楼市签约量只有2.7万套左右，较去年同期50582套的签约量下降了46%。相比2009年的“金九银十”更是下调超过64%。
对此，中原地产张大伟表示，“房价下调缓慢，限购政策的持续与贷款政策继续收紧共同影响了北京金九银十的销售。”
他认为，虽然通州、大兴等区域均有房价明显下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间也都有所增加。但相比购房者的心理价位差距依然巨大。而且随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。买涨不买跌很可能使得价格下调难以换来成交量回升。
同时限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房者总量在逐渐成交中消耗，而近期各家银行上调套房贷利率并收紧房贷额度的情况，也使得部分刚性需求难以入市。
此外，截止10月29日，北京商品房均价为19775元每平米，环比9月均价21723元每平米，下调达到了8.9%，而从9月开始的金九银十中，合计有销售记录的项目为191个住宅项目，其中均价出现相比8月份下调的达到了14个项目，而持平的为173个项目，依然有4个项目价格上涨。对此，有分析人士认为，均价的下调主要原因是成交房源结构出现了明显变化，而上涨的项目主要是受到户型供应变化导致。
库存需22个月消化
土地出让金仍保持高位
在成交低迷的同时，京城的住宅库存量也不断攀升。
数据显示，从9月1日开始入市的商品房期房住宅项目合计为53个，提供的住宅套数共计为16169套，总可售面积达到了230.68万平米。但是签约情况很不理想，截止日前，53个项目累计签约率仅10%左右。
而目前，北京的住宅库存已经达到了11.7万套，相比限购前库存增加了2万余套，是2009年6月8日以来的库存点。按照目前的库存消耗比，即使目前不信增供应，消耗库存也需要超过22个月时间。
同时，由于11月和12月北京预计还将有56个项目入市，提供住宅2万套左右。因此北京年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万-13万套。
此外，北京土地储备管理中心网站数据显示，10月北京土地出让金合计为27.75亿，其中只有海淀区西三旗安宁庄路北侧限价房地块一块住宅地块。年内前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，仅低于2010年创造历史记录的870亿元。
但从目前预期入市的土地来看，今年4季度不太可能出现去年的775.4亿的单季度纪录。所以预计今年北京土地出让金全年依然有可能在1000亿左右。
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（来源：北京青年报）
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2011年的“金九银十”不出意外地在“寒冷”中结束，饱受着资金重压的开发商们加速出货，无奈在价格优惠有限的情况下，“市场收成惨淡”。开发商的放量也演变成了库存的激增，一些开发企业也陷入了资金的危机。先是绿城被爆322亿银行贷款压顶，而后又是龙湖、绿地、中海等上市房企在上海、杭州多地6-7折甩房。业内人士认为，市场的冷淡，项目间竞争的加剧导致房企的拐点率先到来，尤其是上市房企，为了在年底晒出漂亮的“成绩单”将加大推盘力度和促销幅度，提前进入割肉放血的阶段。
●传统旺季成交3年来
开发商表示“底价”将提前
“我们动用了几乎所有的销售手段，但10月份以来只卖了3套房，甚至不如9月的5套。”位于顺义的一住宅项目销售负责人告诉记者，从8月份一开始，该项目就确定了以价换量的策略，除了常规的折扣优惠以外，根据购买的户型不同还给予减10万元的优惠。无奈在“金九银十”的两个月时间里，成交依然没到两位数。
上述开发商的一筹莫展，也正是当下多数项目不得不面临的难题。根据北京房地产交易管理网的数据显示，十月前20天里，北京商品房住宅签约为2762套，二手房住宅签约仅3776套，合计仅为6538套，比去年同期十月中上旬的13165套下调幅度达到了50.3%。相比本就是低点的9月份同期的7596套再次下调了13.9%。整个“金九银十”期间也刷新了楼市3年以来的新的低成交记录。
尽管前景惨淡，开发商在十月的放盘量仍达到了今年调控来的新高。中原地产统计显示，仅在上周，北京就有13个项目取得了预售许可证，提供的住宅套数高达4624套，叠加之前取得预售证的17个项目，本月供应纯商品房住宅套数已经超过了8500套，相当于新房成交量的2倍多。楼市住宅库存也激增到117673套，创造了29个月以来的点。
对于成交惨淡房企仍集中推盘的反常现象，金融街控股有限公司副总经理王志刚表示，对于房企来说，已经提前进入了拐点的阶段。限购政策、取消首套房贷优惠利率等措施导致市场上有资格买房、买得起房的人大幅减少。而前两年大肆拿地的开发商，手中仍有大量库存，不得不尽快推向市场，争抢购房人。对于楼市的底价，王志刚还认为，“如今的市场对于开发商而言，哪儿还敢把”底“放在12月份，从现在起就已经进入了底价放盘的阶段。”
●上市房企压力大恐先“割肉”
常规看来，大型房企都是年成交额数百亿元的大鳄，在“冰冻季”更能抗寒。但事实上，大型房企多数都是上市公司，年底需要拿出漂亮的数据，给股民以信心。因此这类企业反而最有可能“割肉”卖房。
另外“从时间节点上来看，开发商的工程款、土地出让金都将在年底结算，现在离结算窗口仅有2个多月，抓紧促销是当下之急。”王志刚告诉记者。
最近，上海的龙湖、中海、绿地这样的龙头房企甩出了6-7折的购房优惠，引发了上海的成交潮，仅一个星期，龙湖就认购回款20亿元，“抢跑”意图明显。不仅如此，北京的远洋、珠江、合生等房企也先后将旗下某些项目降价数千元开售。像远洋位于朝阳区管庄的远洋一方(楼盘资料业主论坛) 降价3000元/平方米后，销售了389套，回款超过6亿元。
不过，这种降价只是开始，上市房企领头“抢跑”的趋势在年底更加明显。据消息人士透露，龙湖在北京近期将推出其在大兴的龙湖时代天街项目，该项目将会以“平价入市”。价格对比周边房价一定会有不小的竞争力。一上市房企在东三环的高端住宅项目也打算推出部分特价房，刺激销售。目前该项目在售的均价超过了45000元/平方米，而酝酿中的特价房很可能以29000元/平方米的价格入市。
此外，保利位于昌平沙河城铁站附近的项目——罗兰香谷 也在10月22日开盘，吸引了数百名购房人。该项目均价17000元/平方米，加上办卡减总价和团购1万抵3万的活动，价格甚至达到14000元/平方米。而周边的在售项目如珠江摩尔国际中心 的售价则高达21000元/平方米。
业内人士分析认为，目前楼市的降价大体分为两种情况，一种是本土开发商，销售惨淡和民间的高利贷融资使其现金流风险加剧，但降价又怕引起老业主不满，所以优惠幅度有限；另一种是布局的房企，出于长远发展战略的考虑，快推快销成为主要手段，甚至不惜“割肉”，重现供销两旺。
●退房潮开始涌现
上市房企在“割肉”换成交的同时，一些项目的降价行为也引发了类似于2008年的退房声音。上周，上海几个名盘打折开卖不久，就出现了老业主“冲击”售楼处的一幕。
而北京通州的华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛) 、珠江拉维、京贸国际城(楼盘资料业主论坛) 等项目的降价促销也都出现了前期业主集体要求退房或退差价的现象，但是最后的结果是其中大部分都以开发商让利补偿为主。给市场带来了不好的例证。很多意图降价的项目也开始担心退房纠纷可能导致的影响。
北京中原地产认为，当前市场情况下，楼市销售接近拐点，市场供应已经过剩，不降价促销，成交量肯定难有起色。而因为降价就闹纠纷则明显不符合契约精神。并且使房价降下来也是政府调控的意图所在，为避免调控再次成为空调，房价再次反弹。只有开发商降价到合理的水平，才能使得房地产行业继续回到理性发展的道路。
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