[摘要] 住建部政策研究中心主任秦虹表示，在保障房开工率完成和商品房成交暴跌的情况下，年底到2012年第一季度，房地产投资将会大幅度下降，需要警惕这种变化。
楼市进入冰冻状态。
在此背景下，诸多政府背景专家开始建议，需注意维持楼市稳定性，防止大起大落，尤其对首套自主性购房需求要注意维持，防止调控“误伤”。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，在保障房开工率完成和商品房成交暴跌的情况下，年底到2012年季度，房地产投资将会大幅度下降，需要警惕这种变化。
工商联房地产商会会长聂梅生在房地产商会成立十周年发布会上透露，该商会正在准备2012年的“两会”提案，准备就房地产调控的一些“漏洞”问题提出建议，尤其是对于银行目前暂停或限制个人首套自主性房贷的问题，建议调控部门密切关注。
楼市冰冻
中指研究院11月14日公布的数据显示，上周(11月7日至13日)楼市成交延续低迷走势，在监测的35个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。
国家统计局11月18日发布数据显示，新建商品住宅，10月份价格较9月份环比下降的有34个城市，但涨幅回落的有59个。二手房，70个城市中，环比下降的有38个，持平的有19个；与去年同比下降的有13个，涨幅回落的有43个。
数据虽然出现全面下调，但是限购城市的跌幅明显大于非限购城市。限购的40个城市跌幅为0.215%，非限购城市跌幅为0.047%。
对于地方政府而言，土地收入形势不容乐观。中指研究院的数据显示，10月，133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。
其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身，广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交。
多数城市的土地收入也在下降。据中房信系统监测，今年前10个月，上海的土地成交金额同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、长沙等地更是同比下跌超过五成。
11月19日，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，由于土地财政及房产税收不符合预期，明年季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略。
德意志银行亚洲投行部主席蔡洪平日前透露，其曾与一位省长聊天，对方担心明年的地方财政收入、土地出让金怎么预算，怎么拍都不知道，因为这样下去，地方财政收入都没有了。
误伤刚需
聂梅生表示，本轮调控政策最发挥效果的依然是货币政策，而货币紧缩政策执行上仍有漏洞。例如，在资金紧张的情况下，银行更多去参与住房抵押贷款，担保贷款等一些高利息贷款项目，对于首套住房按揭贷款的支持力度减弱。
今年11月份以来，大部分银行将首套住房按揭贷款利率提高到了基准利率的1.1倍。这无疑对刚性购房需求有负面作用。如果在楼市冰冻的时期，没有刚性需求购房作为支持，整个行业必然面临全局性崩溃。
“一旦房价跌到断供、开发商抛弃项目破产的情况，对整个社会必然有负面影响。”聂梅生表示，虽然目前统计数据显示房地产投资和销售面积依然很大，但是其中包含了相当比例的保障房部分，如果剔除掉，房地产投资等各项指标就到了很危急的地步。
“我不认为房价跌掉50%银行还能坐得住。”聂梅生表示，目前急需关注银行贷款政策对楼市平稳性的影响。
与此同时，银监会发布的一份报告指出，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。因此，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。
银监会同时强调，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
目前，首套房个人贷款的首付款至少为三成，利率则为7.05%，并且部分上浮5%-20%。信贷政策的打压，难免误伤了刚需一族和改善型购房者。
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马光远：房价已步入实质性下行周期
（来源：广州日报）9月29日，国务院常务会议特别强调“坚定不移地搞好房地产调控”，而且，在正式文件中首次用“促进房价合理调整”等更加明确的政策表述。笔者认为，在政策层面，房地产近期几乎不可能松动，中国房地产正式步入了实质性降价周期。
事实上，房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期，大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低，“金九银十”惨淡收场。但在欧债危机影响下，很多开发商对于政策最终松动抱有很大期望，因而使得最近两月房价胶着。
但是，随着政策的逐渐明朗和开发商链条的逐渐收紧，房地产进入价格真正调整的下行周期已成必然。首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显退潮，外界对房价的看法渐趋理性，一些城市首先在成交量上进行了调整；其二，房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的有29个。从环比而言，9月份房价基本已经停涨。再根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本[消息价格户型点评]调查数据，2011年10月，100个城市住宅平均，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量的一个月；其三，多数城市库存创新高，其中14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化；其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。
特别是，我们看到，在经历了长时期的僵持之后，包括万科[简介动态]在内的大开发商正式加入降价促销行列。万科在一线城市新开楼盘降价幅度大多在15%到20%左右，万科在业内起带头作用，其降价意味着业内对房价下降已达成共识。这样，在万科、碧桂园[简介动态]、保利[简介动态]、龙湖、招商等行业龙头企业的带动下，这次房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。
当然，房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利。特别是，在地方融资平台债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱困境的时候。尽管温总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑。而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻，更要警惕一些意想不到的变局。不过，从目前来看，房地产正式进入降价周期已成不争的事实。
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