[摘要] 昔日财大气粗的地产大鳄，如今却沦落到“卖子求生”的地步，不得不说，地产暴利时代已经过去。时至年底，调控政策继续吃紧，融资环境持续恶化，众房企的资金链越加紧张，不得已，不少地产上市公司开始转让项目或出售股权。
昔日财大气粗的地产大鳄，如今却沦落到“卖子求生”的地步，不得不说，地产暴利时代已经过去。时至年底，调控政策继续吃紧，融资环境持续恶化，众房企的资金链越加紧张，不得已，不少地产上市公司开始转让项目或出售股权。
中央经济工作会议刚刚结束，在会上，政府明确定调，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇。而在12月25日举行的住建部年终会议上，住建部部长姜伟新也重申了这一精神。对此，东吴证券分析师邓文渊表示：“此消息彻底打消了市场对房地产行业调控宽松的预期。”
今年下半年以来，房价下跌趋势已日益明显，房企上市、增发、贷款等融资功能也逐渐丧失殆尽，钱包收紧的日子对于大型房企来说尚可忍受，但中小房企却感到了实实在在的艰难，只有靠“老底”度日。记者发现，近5个月来，两市上市公司地产类资产出售的案例密集出现，有的是地产公司转让项目或股权，有的则是非地产主业公司剥离房地产业务。
12月23日，珠光控股公告称，将出售附属公司诚昌集团45%股权，价格2.8亿元；12月1日，云南城投宣布，拟出售子公司城投同德10%股权，筹资5700万元。
之前的10月下旬，阳光股份公告，以2.36亿元的价格转让了5家全资子公司股权，5家公司均为房地产公司，存货增值率几乎为零，股权转让的利润只有265万元。值得一提的是，其中一个交易标的“千千树置业”的股权转让价格为1102万元，较阳光股份当初购买时竟“赔本”了5700万元。贱卖股权的结果是，阳光股份达到了增加现金流和增厚年度利润的目的。据计算，此项交易可贡献2011年净利润逾50%。
“房企接连出售股权等资产，必然造成行业内洗牌加剧。”齐鲁证券分析师何江涛表示。数据表明，进入四季度以来，北交所房企挂牌成交均占。中原地产研究中心统计，今年1-12月上半月，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍。此外，从股权交易比例看，房地产平均股权交易比例高达54%，100%的股权交易占比两成。另据了解，目前四大产权交易所里挂牌出售股权的大部分房企都属于资金缺乏，意在售股过冬。
与此同时，非房地产主业企业剥离房地产业务也在加速。中原研究中心统计，今年以来，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半，平均股权交易比例为55%。
推荐阅读
市场成交低迷 明年房企资金空前紧张已成定局
（来源：中华工商时报） 房地产市场成交量的持续低迷以及2012年中央政府对房地产业调控不放松态度的明朗，使时近岁尾的房地产行业洗牌加剧，房企转型态势凸显。
有数据表明，今年1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，预计全年交易额相比2010年将。北京中原市场研究部统计数据显示目前北京产权交易所有关房地产类的挂牌为26宗，仅12月新增挂牌就达到了13宗，其中涉及股权类的交易挂牌达到了7宗。上海产权交易所挂牌类房产交易达到了15宗，其中涉及股权的挂牌达到了11宗。其中大部分挂牌企业都属于资金缺乏，售股过冬类型。
目前，外行业房地产企业资金加速逃离房地产，房地产行业内的企业也接连出现弃房涉矿。迫于资金链紧张的压力，不仅不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，很多央企也先后脱离或剥离房地产业务，而一些资金实力相对较强的房企借机出手接盘。
万科去年全年投入收购的资金为22亿元。而今年仅在上半年，万科已经分别以31亿元、2266万美元和3600万元收购了广州市番禺向信房地产有限公司100%股权、香港鸿弘投资有限公司100%股权和武汉市永利置业有限公司100%股权，并以2469万元收购了其他7家公司，合计投入约33亿元用于收购。恒大地产、佳兆业等大型房企也在市场变化中以并购的方式加大企业的市场份额。消息称，融创中国将收购因资金困难的绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)旗下的无锡香樟园项目，同时，绿城或寻求向SOHO中国转让上海外滩地王(土地总价92.2亿元)10%的股权。
房地产市场的集中度将越来越高。中房协与兰德咨询近日联合发布《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书，预计到2015年，将有30%房企被洗牌出局。根据该“蓝皮书”提供的数据，截至2010年底，有房地产开发企业66290家，而两年内累计减少了24.57%，并呈现加速减少态势。金融危机后，特别是新一轮调控后房地产企业的“洗牌”已经开始，并呈现加剧趋势。到2015年，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，低于2004年的水平。
业内人士普遍认同这样的判断，认为在持续调控的政策前提下，房企并购的速度与波及面必将加大，同时转型将加速。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，2012年，房地产公司的资金会空前紧张，这一点已成定局。即使下一步货币政策微调，也属于定向宽松，也是针对中小企业的，一时半会儿难以惠及房地产业。未来几个月房地产业会出现大量的并购、重组。
3600万套保障性住房目标的确定，以及各地方政府签下2012年新增保障性住房建设的“军令状”，使很多开发商对明年保障性住房建设量会大为收缩的预期落空。正如SOHO中国潘石屹所言，3600万套保障性住房建设如一座大山。由于保障性住房的土地是政府划拨，不用缴纳土地出让金，建成房屋后也不上税，做住宅的开发商无法与之竞争。留给住宅类开发商的只有占楼市比例很小的豪宅市场。房地产商已很难乐观。
最近一段时间，万科等不少地产巨头都在采取“快卖房、不囤地”高周转开发运营“过冬模式”。并有意向商业地产、旅游地产、养老地产等方向转型。绿城中国在资金链紧张的压力下，也在试图凭借其产品品质优势，通过代建业务模式，以品牌和管理输出占据一席市场。然而，所有企业的战略转型从近期目的看都是在追求“现金为王”，从长远目标看，很多具有战略谋划的企业则期望由此获得具有经营价值的开发。很显然，今后房地产企业间的竞争将从土地、开发量转向物业经营价值的竞争。良好的运营管理模式、优质的房产与稳定的商业租单将是我国房地产资产证券化REITs业务开启之时不可或缺的先决条件。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
