[摘要] 回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。让我们梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走
中小房企不堪重负 2012年将加速出局
诚如一位资深房地产人士所言，“现在是一场耐力的比拼，资金底气不足的房企将自动淘汰。”经过一年的市场调整、两年的政策调控以及十年的景气周期轮回，房地产业“借得到钱、买得到地就能赚钱”的时代已经一去不复返。尤其是在住宅领域，当去投资化成为一种趋势后，资本的流向必然会发生改变，房地产业内很多企业将主动或被动出局；而行业运营的精细化和专业化也将提升。
日前，中房协和兰德咨询联合发布的《中国房企经营管理状况（2011）》蓝皮书预计，2012年国内楼市依然不乐观，如果房地产调控政策落实到位，到2015年将有30%的房企会被淘汰出局。数据显示，2008-2010年，房地产开发企业注册数量累积减少24.57%；至2010年底，有房地产开发企业66290家。新一轮调控后，房地产企业的“洗牌”愈演愈烈，而且呈现出不断加剧的趋势。
房企洗牌出局，既是市场调整的必然，也是行业水准提升的需要。以2010年底的数据为例，当年城镇人口数量是6.74亿人，而房企数量为66290家，平均不到一万城镇人口就分摊一家开发企业。这种“小、散、落”市场格局反映了昔日房地产热潮下资本的逐利目标，同时也折射出房地产行业低集中度和低专业化水平的现实。
“以往赚钱太容易，谁也不会去认真考虑产品线、仔细琢磨长远品质。”一位中小开发商的想法在相当程度上代表了一个房地产时代的开发模式。不过，2012年以后，房地产格局必然会逐步发生“裂变”。首先，众多项目储备较少的中小房企将陆续转行，通过降价清仓或项目整体转让等方式回收投资，随后转投其他行业。其次，具备一定特色优势的房企将致力于优化完善自身的区域布局和产品定位，并进行适度多元化投资。而大型房企则将加紧并购扩张提高市场份额，并进一步突出自己的品牌优势、打造富有竞争力的商业模式。
业内人士预测，随着住房“双轨制”的实施，未来几年内，用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将占到总居住供地计划的50%以上，中小房企拿地将日益困难，土地和资金等要素资源将逐步向优势房企集中。如果现行政策能够落实到位，到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下45000家左右。
从近期的高层表态可以看出，“史上最严厉的楼市调控”至少在2012年不会动摇，这意味着明年房地产市场依然会持续低迷；与此同时，房地产市场的态势也将随之发生变化，越来越多的企业将积极寻求战略转型和“练内功”。
专家建议，明年，房企应花更多的精力多研究、确定新时期的战略目标及发展规划，确定具有核心竞争优势的商业模式，并根据产品战略确定产品创新、产品线规划和产品标准化，以及如何推行可连锁开发的产品线。从大型房企的经验分析，推行可连锁开发的产品线或许是今后房地产业发展的方向之一。
目前，万科、恒大、万达、保利、富力、龙湖等一线房企都已经形成多条明晰的产品系列，并在范围内大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。在市场竞争压力的影响下，越来越多的第二、第三梯队房企也已开始推行产品系列化和标准化，并逐步成为一种趋势。
房企的贷款获批放贷有松动 门槛没降低
从2011年12月5日起，央行3年内首度下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。“我们公司去年底就有一笔开发贷款获批了，但一直说没额度，但这两天突然说可以放款了。”一位房企负责人敏锐地感觉到存款准备金率下调带来的变化。
离农历春节只有一个月不到的时间，房贷是否出现松动迹象？记者寻访一些售楼处及各大银行房贷部门后发现，12月份开始，一些银行的房贷额度的确有所增加，但房贷门槛依旧高启。
一些银行开始放款
杭州某品牌房企，去年底就在某国有银行获批通过一笔3亿元额度的开发贷款。今年银根紧缩后，这笔开发贷款虽然已获批，但审贷会迟迟没开，放款也遥遥无期。到了12月，原以为银行要过年了，放款无望了，没想到银行的人最近却通知他们说，抓紧办手续，争取春节后拿到款。如今，土地抵押等手续都已办好，只等放款了。
按揭贷款也是如此。城北某楼盘营销负责人向记者透露，一家按揭贷款的合作银行12月份放款突然增多。“这是家名不见经传的小银行，之所以看中它是因为其按揭门槛低。前几个月一直称没额度，现在放款估计和存款准备金率下调有关。”同样，某国有房企财务经理也向记者表示，他们旗下的几个楼盘，最近按揭贷款的放款速度悄悄加快了，由原先2~3个月缩短为1个月。
首套房贷 杭州依旧上浮10%
虽说年底有突击放贷现象，但按揭房贷和开发贷款门槛没有松动迹象。
就近期传言较盛的首套房贷利率回调至基本利率的说法，记者以购房者身份向建设银行（601939）杭州分行宝石支行、中国银行（601988）高新支行、杭州银行开元支行、工商银行（601398）开元支行、招商银行（600036）杭州分行等处进行了询问，从了解到的信息来看，首套房普遍还是首付四成，基准利率上浮10%，并未出现下调。
相比于国有银行的高门槛不放松，一些外资银行在房贷方面还是有一定优惠的。汇丰银行杭州分行的首贷利率是基准利率，对与之有合作的楼盘，还可以给予一定的下浮。花旗银行杭州分行则给出了更为优惠的政策：首套可以享受利率九折优惠，首付30%~35%，还送保险，免评估费，当然具体也要根据客户个人的工作、收入、信用记录等多方面信息综合而定。
开发贷款准入门槛没有降低。据一家房企财务经理透露，目前银行针对开发贷款都有严格的评估体系，比如注册资金须在一亿元以上。而一般来说，只有二级以上开发企业才有这样的实力，而且开发贷款利率也上调至基准利率的50%以上。
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