[摘要] 回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。让我们梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走
出售概率高于持有
中指研究院上海分院研究总监杜丙国告诉 《每日经济新闻》记者，目前大型房地产开发商的资金状况不容乐观，部分开发商负债率甚至超过了80%，即使纯粹开发商业地产的开发商目前境遇也不佳。摩天大楼的投资回报期偏长，对资金能力要求高，在持续的调控下，开发商的销售或多或少将受到影响，如无法拓展新的融资来源补给资金，一旦资金链断裂，出现部分烂尾楼将无可避免。对于本身定位有缺陷的项目，面临的风险则更大。
目前摩天大楼收回资金的方式主要有两类，一是通过销售回笼资金。如深圳地王大厦的开发，正是采用了这种资本运作方式。另一种则是利用银行贷款，长期持有，通过租金收回部分资金成本，支付贷款成本，但该方式会拉长企业投资回报周期。
林木雄给记者算了一笔账，以一座投资100亿元的摩天大楼为例，如果以持有出租型物业为主，30万平方米的物业面积，按照200元/平方米/月的租金计算，一年的租金仅为7.2亿元。这意味着开发商要想收回成本，需要14年左右。
事实上，为兼顾开发其他项目，一般开发商的做法都是减少自持比重，通过快销回笼资金。杜丙国认为，大型的摩天大楼本身也是酒店、住宅、写字楼、商铺等多种业态叠加，对于资金缺乏的开发商来讲，平衡自持与销售比例也很重要。事实上，武汉的高楼绿地上海中心以及中天城投（000540）在贵阳造的未来方舟等项目，均是通过销售来收回资金。网上房地产也显示，环球金融中心项目仅通过销售回收的资金就超过27亿元。
亏损风险加剧融资难
摩天大楼项目想要出售并非易事。很多地方政府在出让项目时就约定，开发商必须持有摩天大楼一定时间以上，这显然加大了摩天大楼的融资难度。
百度文库资料显示，针对近100年来的超高层建筑统计发现，高层建筑的运营大多亏本。
杜丙国认为，如果要从摩天大楼项目获得，必然需要更高定价。事实上，环球金融中心和上海国际金融中心的租金都要高出上海甲级写字楼的平均水平，环球金融中心的租金达到11~13元/平方米/天，国际金融中心的租金则达到15元/平方米/天，而高力国际的报告称，上海今年三季度的优质办公楼平均租金为8元/平方米/天。
不过，上述两个摩天楼项目仍然只能算是个案，林木雄说更多摩天大楼写字楼的租价与普通写字楼只有5%~10%的溢价。
据悉，深圳京基100大厦目前总建筑面积超过60万平方米，其中商业办公主要集中在6~72层，总面积为17.5万平方米。今年4月份，京基100写字楼采用整层出租方式，租金报价一度高达260元/平方米/月，超出了大多数客户的承受能力，不得已最终下调了租金价格。即便以100%的出租率，260元/平方米/月的租金价格计算，京基100大厦写字楼每月的租金收入在3850万元左右，相比其总投资近50亿元，投资回报期也将长达10年以上。
较长的回报周期显然进一步影响了开发商的融资能力，限制了他们通过银行或者其他途径融资的渠道。沈洁告诉记者，即使在美国，银行对于超高层项目的贷款也是非常严格，即使只是挖一铲土，开发商也至少需要提供大楼1/4潜在租户的名单。
德意志银行的证券分析师安德鲁·劳伦斯曾说：“高楼建成之日，即是市场衰退之时。”这一摩天大楼“魔咒”，在近百年来的世界四次摩天大楼建设热潮中屡试不爽。
用友长伴管理咨询总监张朝峰说，在我国摩天大楼 “魔咒”的“失灵”和国内外房地产开发规模的巨大差距有关。在欧美，住宅开发往往只是建一两栋楼，摩天大楼是需要大规模资金投入的，所以才会有摩天大楼 “诅咒”。在国内，需要大规模资金投入的项目很多，大型城市综合体、近郊的超大规模住宅楼盘等，都需要开发商的大量投入。相比之下，摩天大楼的资金紧张就显得不那么突出了。
张朝峰的说法，也给其他的开发项目提了个醒。在楼市成交量低迷的背景下，或者会出现比摩天大楼更严重的“烂尾”项目。除摩天大楼外，其他项目是怎样“过冬”的？本报将在后续的报道中继续关注。
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