[摘要] 回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。让我们梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走
编者按：回首这一年，房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。让我们梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走向和趋势。
十大关键词勾勒2011楼市众生相中小房企或将加速出局
回首这一年，房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。
这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。
2011年，楼市热点精彩纷呈，毫无疑问，这一年将在中国房地产行业发展历程上写下浓墨重彩的一笔。梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走向和趋势。
三限政策
2011年“国八条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度。一线城市陆续出台的细则把投资人群、投机客等购房群体挤出了房地产市场。随后，珠海、中山等城市又陆续推出“限价令”，暂缓合同销售价格超过限价指标的商品住房的网上签约手续。
点评：“三限”接连发力，主要城市房价涨幅得到有效遏制。
房价控制目标
截至2011年3月底，657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市陆续公布年度新建住房价格控制目标。各城市的调控目标中，或规定具体涨幅上限、或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照等。分析人士认为，今年各地方政府实现调控目标基本没有问题，尤其是一线城市的控制目标落实状况良好。
点评：2011年调控目标完成无悬念，效果巩固深化仍待2012年。
保障房
“十二五”期间需建设3600万套保障房。2011年我国保障房建设目标为1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年是保障房政策出台最密集和力度的一年。
点评：2012年保障房建设仍将有序推进。在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商参与保障房建设可能会更积极。
房产税
2011年年初，上海重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
点评：试点效果显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。
买方市场
由于房地产调控不断深化，房地产开发企业销售压力陡增。房地产市场由以往的“卖方主导”逐渐转向“买方主导”。房企相继加入“降价换量”大军，房价下降趋势渐显，有购房资格和支付能力的准购房者在楼市交易中逐渐处于主动地位，选购房产的主动权增大。
点评：买方市场意味着楼市“供大于求”，随着未来楼市库存的不断攀升，买方市场或将持续一段时间。
土地流拍
2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。
点评：“地王”风光不再，房企出手拍地更谨慎。
并购退市
2011年房地产市场交易持续低迷，与之相反，股权交易所中房地产行业企业并购、转让等交易异常红火。中原地产数据显示，2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。
点评：“物竞天择，适者生存。”在这个楼市寒冬，股权转让成为部分房企抵御寒冷迫不得已的选择。
保值回购
某些房企为促楼盘销量，提出三年保值回购计划，即按照约定期限业主有权申请以开发商指定方式按合同价回购所售物业（税费各自承担）。
点评：“保值回购”显然是特殊时期的产物，房企促销噱头或大于实际意义。
商业地产
2011年的土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃，各地商办用地出让金同比大增。商业地产在这个楼市寒冬中表现较为坚挺。在承担了一部分来自住宅市场的投资需求后，各地尤其是北上广深等一线城市的商业地产在成交量方面呈现相对稳定的态势。
点评：投资不受限制，入市仍需谨慎。投资运营商业地产要求较高，投资者需仔细评估。
降价维权
房价涨有忧愁，房价降也有烦恼。在降价大潮之下，不少贷款买房、购置期房的购房者遭遇“未入住、先降价”的尴尬局面，购房者打砸售楼处、维权等现象愈发激烈。
点评：楼市需遵循市场规律，契约精神更需维护，买卖双方都需回归理性。
中小房企不堪重负 2012年将加速出局
诚如一位资深房地产人士所言，“现在是一场耐力的比拼，资金底气不足的房企将自动淘汰。”经过一年的市场调整、两年的政策调控以及十年的景气周期轮回，房地产业“借得到钱、买得到地就能赚钱”的时代已经一去不复返。尤其是在住宅领域，当去投资化成为一种趋势后，资本的流向必然会发生改变，房地产业内很多企业将主动或被动出局；而行业运营的精细化和专业化也将提升。
日前，中房协和兰德咨询联合发布的《中国房企经营管理状况（2011）》蓝皮书预计，2012年国内楼市依然不乐观，如果房地产调控政策落实到位，到2015年将有30%的房企会被淘汰出局。数据显示，2008-2010年，房地产开发企业注册数量累积减少24.57%；至2010年底，有房地产开发企业66290家。新一轮调控后，房地产企业的“洗牌”愈演愈烈，而且呈现出不断加剧的趋势。
房企洗牌出局，既是市场调整的必然，也是行业水准提升的需要。以2010年底的数据为例，当年城镇人口数量是6.74亿人，而房企数量为66290家，平均不到一万城镇人口就分摊一家开发企业。这种“小、散、落”市场格局反映了昔日房地产热潮下资本的逐利目标，同时也折射出房地产行业低集中度和低专业化水平的现实。
“以往赚钱太容易，谁也不会去认真考虑产品线、仔细琢磨长远品质。”一位中小开发商的想法在相当程度上代表了一个房地产时代的开发模式。不过，2012年以后，房地产格局必然会逐步发生“裂变”。首先，众多项目储备较少的中小房企将陆续转行，通过降价清仓或项目整体转让等方式回收投资，随后转投其他行业。其次，具备一定特色优势的房企将致力于优化完善自身的区域布局和产品定位，并进行适度多元化投资。而大型房企则将加紧并购扩张提高市场份额，并进一步突出自己的品牌优势、打造富有竞争力的商业模式。
业内人士预测，随着住房“双轨制”的实施，未来几年内，用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将占到总居住供地计划的50%以上，中小房企拿地将日益困难，土地和资金等要素资源将逐步向优势房企集中。如果现行政策能够落实到位，到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下45000家左右。
从近期的高层表态可以看出，“史上最严厉的楼市调控”至少在2012年不会动摇，这意味着明年房地产市场依然会持续低迷；与此同时，房地产市场的态势也将随之发生变化，越来越多的企业将积极寻求战略转型和“练内功”。
专家建议，明年，房企应花更多的精力多研究、确定新时期的战略目标及发展规划，确定具有核心竞争优势的商业模式，并根据产品战略确定产品创新、产品线规划和产品标准化，以及如何推行可连锁开发的产品线。从大型房企的经验分析，推行可连锁开发的产品线或许是今后房地产业发展的方向之一。
目前，万科、恒大、万达、保利、富力、龙湖等一线房企都已经形成多条明晰的产品系列，并在范围内大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。在市场竞争压力的影响下，越来越多的第二、第三梯队房企也已开始推行产品系列化和标准化，并逐步成为一种趋势。
房企的贷款获批放贷有松动 门槛没降低
从2011年12月5日起，央行3年内首度下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。“我们公司去年底就有一笔开发贷款获批了，但一直说没额度，但这两天突然说可以放款了。”一位房企负责人敏锐地感觉到存款准备金率下调带来的变化。
离农历春节只有一个月不到的时间，房贷是否出现松动迹象？记者寻访一些售楼处及各大银行房贷部门后发现，12月份开始，一些银行的房贷额度的确有所增加，但房贷门槛依旧高启。
一些银行开始放款
杭州某品牌房企，去年底就在某国有银行获批通过一笔3亿元额度的开发贷款。今年银根紧缩后，这笔开发贷款虽然已获批，但审贷会迟迟没开，放款也遥遥无期。到了12月，原以为银行要过年了，放款无望了，没想到银行的人最近却通知他们说，抓紧办手续，争取春节后拿到款。如今，土地抵押等手续都已办好，只等放款了。
按揭贷款也是如此。城北某楼盘营销负责人向记者透露，一家按揭贷款的合作银行12月份放款突然增多。“这是家名不见经传的小银行，之所以看中它是因为其按揭门槛低。前几个月一直称没额度，现在放款估计和存款准备金率下调有关。”同样，某国有房企财务经理也向记者表示，他们旗下的几个楼盘，最近按揭贷款的放款速度悄悄加快了，由原先2~3个月缩短为1个月。
首套房贷 杭州依旧上浮10%
虽说年底有突击放贷现象，但按揭房贷和开发贷款门槛没有松动迹象。
就近期传言较盛的首套房贷利率回调至基本利率的说法，记者以购房者身份向建设银行（601939）杭州分行宝石支行、中国银行（601988）高新支行、杭州银行开元支行、工商银行（601398）开元支行、招商银行（600036）杭州分行等处进行了询问，从了解到的信息来看，首套房普遍还是首付四成，基准利率上浮10%，并未出现下调。
相比于国有银行的高门槛不放松，一些外资银行在房贷方面还是有一定优惠的。汇丰银行杭州分行的首贷利率是基准利率，对与之有合作的楼盘，还可以给予一定的下浮。花旗银行杭州分行则给出了更为优惠的政策：首套可以享受利率九折优惠，首付30%~35%，还送保险，免评估费，当然具体也要根据客户个人的工作、收入、信用记录等多方面信息综合而定。
开发贷款准入门槛没有降低。据一家房企财务经理透露，目前银行针对开发贷款都有严格的评估体系，比如注册资金须在一亿元以上。而一般来说，只有二级以上开发企业才有这样的实力，而且开发贷款利率也上调至基准利率的50%以上。
银根松动尚不可期
年底放贷额度的增加让一些开发商仿佛感受到了楼市寒冬中的一丝暖意，这是否意味着银根松动？
深发展杭州分行零售信贷风险部主管杜志良否认了这样的猜测。他认为，在明年宏观调控依旧坚持的论调下，现在还看不到房地产贷款放松的信号。
某房企财务副总也认为，12月份一些银行在存款准备金率下调的背景下，出于年底冲指标的考虑，不排除会突击放贷。但这仅限于部分额度尚宽裕的银行。现在各家银行的情况不一样，总体上还看不到银根放松的迹象。至于明年，要看年初有何新的政策。如果贷款准备金率继续下调两次，才有可能放松房贷。
每年的1月都是房贷额度特别宽松的时候，像2011年，1月份甚至将整个季度的钱都放完了。但明年1月，据业内人士判断，虽然相比12月份放贷规模会进一步宽松，但今年年初的这种壮观景象难以再现。“现在银行都是按月定额度，1月份的贷款规模是根据12月份的存款量来定的。1月份相比其他月份，不会特别宽松。”一位银行业人士说。
嘉里杭州地王“闲置”疑云：未开工拖入第7年
国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿），2012年1月15日前向社会各界公开征求意见。但现实中的许多闲置土地，尽快处置已刻不容缓。
位于浙江省杭州市市中心地段延安路旁的“原浙医大”地块，2005年出让，由郭鹤年家族集团旗下嘉里建设（00683.HK）竞得，但此后6年多时间内未见正式动工。
嘉里建设在其半年报称，“（原浙医大地块）预期在2011年第四季度展开打桩工作”，但是半年后，其公告称，嘉里置业中国及香格里拉中国同意将完成杭州买卖协议中所载权益转让的最后期限延长一年以履行先决条件。
业内人士柴一峰坦言，处理闲置土地的相关政策固然有待完善，但更关键的还在于具体执行，没有严格执行再完善的政策规定都是空架子。
“闲置”转入第7年
香格里拉和嘉里建设12月23日公告涉及最后期限延长一年履行的杭州买卖协议，就是今年初双方公告嘉里建设出售杭州项目25%权益予香格里拉，出让价96862万元。香格里拉和嘉里建设同属郭鹤年家族旗下公司，该项交易几近于“左手倒右手”。
交易所涉及的地块就是当年嘉里建设拿下的地王——“原浙医大”地块。业内人士分析，此次该协议最后期限延长一年，很可能意味着对该地块运作的推进比预期计划又晚了约一年时间，导致年初协议预期内无法完成。这已经不是嘉里建设这幅杭州地王的次延期。事实上，2010年季度，桩柱工程并未展开，至于2012年分阶段落成，几乎也没有可能。
记者进一步了解到，嘉里建设方面对该项目开工时间的预计一改再改，外界早已“习以为常”。当年嘉里建设以24.6亿元的总价购得该地王，尽管至今未能开工，但地块的市场价格早已今非昔比，在嘉里建设的账面上，这幅地王未开工就已赚得盆满钵满。
但记者查阅相关当地官方记录，并没有找到官方对于这幅地王闲置性质的明确认定，更没有公开的对该地王采取闲置土地的相关处置。本报记者就此采访杭州市国土局，但截至本报记者截稿，尚未收到该局对本报采访提纲所涉问题的答复。
谁导致了杭州嘉里“闲置”？
杭州嘉里中心地王6年多未开工的原因，公开的说法主要是卡在了规划环节。
在杭州市规划局官方网站上，记者看到，2007年10月，嘉里中心的概念性规划首次公开，整个建筑群拟占地6.7万多平方米，包括约10万平方米的大型商场、2万平方米的甲级写字楼、5万平方米的五星级酒店。其中，酒店的塔楼处为85米。
但该规划方案的反对声如潮，尤其是85米高的塔楼与杭州西湖周边相关限高控制冲突明显，最终导致方案流产。
2009年12月，调整后的嘉里中心规划设计方案再次公开征求意见，主楼的高度降至48米，写字楼和酒店的建筑面积均有所缩水，增加了地下开发体量。但蹊跷的是，该方案最终有没有获得通过，外界却不得而知。
直到今年7月30日，杭州市规划局局长阳作军在当地官方媒体的一个民评连线中透露，杭州嘉里中心项目推进还要一个过程，“这个项目现在可能是在省发改委进行方案审查。”
从表面上来看，该地王项目迟迟未能开工是由于规划未能获得审批通过，换言之，问题出在当地政府审批阶段。有杭州业内知情人士表示，对于闲置的认定，比较微妙，而规划审批的原因，很大程度上也成为未正式认定为闲置的理由。
阳作军表示，西湖申遗成功之后，规划部门编制了西湖东岸城市景观的控制规划，通过对西湖东岸城市的立面，对建筑的体量、高度进行控制，能够使城市的立面和西湖相得益彰。但西湖申遗成功是在2011年6月底，此时距离嘉里建设竞得该地王已过去近6年时间。
更为关键的一点是，根据该地王出让时的《杭州市国有土地使用权出让合同书》明确规定：新地块上的建筑基本限高为25米。局部可适当提高，但超过25米部分应控制在总建筑面积的1/4以内。上述知情人士透露，合同约定25米限高很明确，但这份官方的文件留下了“缺口”，这也是开发商规划设计高度未能通过，进而演化成项目迟迟未能开工的一个理由。
郭鹤年家族内地新一轮圈地
本报注意到，尽管杭州嘉里中心迟迟未动工，但郭鹤年家族旗下企业今年启动了新一轮土地储备行动。
今年4月，嘉里建设收购长沙广悦置业有限公司39%的股权，间接获得约30万平方米土地项目；5月嘉里建设与香格里拉合作以底价2.9亿元拿下山东济南两宗商业金融业用地；9月，嘉里建设与香格里拉再以4亿元竞得河南省郑州市地块。
嘉里建设此前披露，公司在内地的商用、办公室和酒店，分别为588万平方米、485万平方米和398万平方米，项目分布于14个城市，大部分项目可在2013年至2015年峻工并结算。嘉里建设总裁兼首席执行官黄小抗今年曾表示，内地租金收入已超过香港，目前内地及香港售楼比持平，未来两至三年内地业务的售楼有望超越香港。
截至今年6月底，嘉里建设手头及银行现金净额有185亿港元，未动用的银行贷款及透支额度近110亿港元。
有迹象显示，面对港资大鳄，部分地方政府的“主导权”并不充分。12月23日，香格里拉及嘉里建设联合公布，合资各方决定退出老边区项目，订立协议终止此前成功投得的土地使用权之成交确认书，并获退还2.72亿元。“如此轻易解除土地出让合同，全数退还相应土地款项，并不多见。”柴一峰表示。
超200座在建摩天楼遇寒冬 地产业百年魔咒待解
今年6月，摩天城市网曾发布“2011中国摩天城市排行榜”，该榜显示目前中国内地在建的摩天大楼（152米以上）超过200个。在北京和广州的调查显示，两地的两个标志性超高层项目中国尊和钻石大厦目前都没有开工，钻石大厦甚至尚未找到投资方。
根据国家统计局的统计，今年房地产开发企业本年资金总来源为6.84万亿元，来自银行开发贷款的资金仅1万亿元出头。在一线城市房屋成交量持续走低，房地产全行业资金收紧的大背景下，中国的摩天大楼又如何 “过冬”呢？
或选择放缓开发节奏
“各种类型开发商的选择不一样，钱少的就选择放慢节奏。”DTZ戴德梁行写字楼部董事沈洁介绍说，摩天大楼的开发周期和招租周期都要比其他的产品类型来得更长。由于可出租面积比较大，开发商需要在写字楼竣工前的两年就开始预租，在竣工后的两年招租，才能把新供应的大量单位出租出去，资金投入的时间也会比其他项目更长。
据了解，目前摩天大楼从拿地到项目建成，平均开发周期为五年以上，其投资规模动辄数十亿或上百亿元，更让一些开发商难以企及。公开资料显示，上海金茂大厦造价高达20000元/平方米左右，更何况后期运营管理成本。
太平戴维斯华南区董事总经理林木雄指出，目前摩天大楼的开发不是一般民营企业和普通开发商能做的。例如上海环球金融中心的投资商森海外株式会社、广州国际金融中心开发商越秀集团、香港联合广场开发商新鸿基，皆是资金实力雄厚的大财团。以一般的成本核算，一座投资上百亿元的摩天大楼要收回成本，可能需要二三十年。
由于投资量过于巨大，放缓开发也许是目前很多开发商的选择。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，尤其是那些拥有多个项目同时开发的房地产企业，选择暂缓摩天大楼建设，转而将手头能快速产生现金流的项目售出，是房企“过冬”的主要办法。
出售概率高于持有
中指研究院上海分院研究总监杜丙国告诉 《每日经济新闻》记者，目前大型房地产开发商的资金状况不容乐观，部分开发商负债率甚至超过了80%，即使纯粹开发商业地产的开发商目前境遇也不佳。摩天大楼的投资回报期偏长，对资金能力要求高，在持续的调控下，开发商的销售或多或少将受到影响，如无法拓展新的融资来源补给资金，一旦资金链断裂，出现部分烂尾楼将无可避免。对于本身定位有缺陷的项目，面临的风险则更大。
目前摩天大楼收回资金的方式主要有两类，一是通过销售回笼资金。如深圳地王大厦的开发，正是采用了这种资本运作方式。另一种则是利用银行贷款，长期持有，通过租金收回部分资金成本，支付贷款成本，但该方式会拉长企业投资回报周期。
林木雄给记者算了一笔账，以一座投资100亿元的摩天大楼为例，如果以持有出租型物业为主，30万平方米的物业面积，按照200元/平方米/月的租金计算，一年的租金仅为7.2亿元。这意味着开发商要想收回成本，需要14年左右。
事实上，为兼顾开发其他项目，一般开发商的做法都是减少自持比重，通过快销回笼资金。杜丙国认为，大型的摩天大楼本身也是酒店、住宅、写字楼、商铺等多种业态叠加，对于资金缺乏的开发商来讲，平衡自持与销售比例也很重要。事实上，武汉的高楼绿地上海中心以及中天城投（000540）在贵阳造的未来方舟等项目，均是通过销售来收回资金。网上房地产也显示，环球金融中心项目仅通过销售回收的资金就超过27亿元。
亏损风险加剧融资难
摩天大楼项目想要出售并非易事。很多地方政府在出让项目时就约定，开发商必须持有摩天大楼一定时间以上，这显然加大了摩天大楼的融资难度。
百度文库资料显示，针对近100年来的超高层建筑统计发现，高层建筑的运营大多亏本。
杜丙国认为，如果要从摩天大楼项目获得，必然需要更高定价。事实上，环球金融中心和上海国际金融中心的租金都要高出上海甲级写字楼的平均水平，环球金融中心的租金达到11~13元/平方米/天，国际金融中心的租金则达到15元/平方米/天，而高力国际的报告称，上海今年三季度的优质办公楼平均租金为8元/平方米/天。
不过，上述两个摩天楼项目仍然只能算是个案，林木雄说更多摩天大楼写字楼的租价与普通写字楼只有5%~10%的溢价。
据悉，深圳京基100大厦目前总建筑面积超过60万平方米，其中商业办公主要集中在6~72层，总面积为17.5万平方米。今年4月份，京基100写字楼采用整层出租方式，租金报价一度高达260元/平方米/月，超出了大多数客户的承受能力，不得已最终下调了租金价格。即便以100%的出租率，260元/平方米/月的租金价格计算，京基100大厦写字楼每月的租金收入在3850万元左右，相比其总投资近50亿元，投资回报期也将长达10年以上。
较长的回报周期显然进一步影响了开发商的融资能力，限制了他们通过银行或者其他途径融资的渠道。沈洁告诉记者，即使在美国，银行对于超高层项目的贷款也是非常严格，即使只是挖一铲土，开发商也至少需要提供大楼1/4潜在租户的名单。
德意志银行的证券分析师安德鲁·劳伦斯曾说：“高楼建成之日，即是市场衰退之时。”这一摩天大楼“魔咒”，在近百年来的世界四次摩天大楼建设热潮中屡试不爽。
用友长伴管理咨询总监张朝峰说，在我国摩天大楼 “魔咒”的“失灵”和国内外房地产开发规模的巨大差距有关。在欧美，住宅开发往往只是建一两栋楼，摩天大楼是需要大规模资金投入的，所以才会有摩天大楼 “诅咒”。在国内，需要大规模资金投入的项目很多，大型城市综合体、近郊的超大规模住宅楼盘等，都需要开发商的大量投入。相比之下，摩天大楼的资金紧张就显得不那么突出了。
张朝峰的说法，也给其他的开发项目提了个醒。在楼市成交量低迷的背景下，或者会出现比摩天大楼更严重的“烂尾”项目。除摩天大楼外，其他项目是怎样“过冬”的？本报将在后续的报道中继续关注。
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