[摘要] 在挺进二三线城市、降价促销等一系列措施的弥补下，尽管全行业处于前所未有的困难期，但是品牌房企的业绩依然有所上涨。经历了2011年的洗牌调整，地产行业的集中度明显提高。
在挺进二三线城市、降价促销等一系列措施的弥补下，尽管全行业处于前所未有的困难期，但是品牌房企的业绩依然有所上涨。经历了2011年的洗牌调整，地产行业的集中度明显提高。
截至昨日，已有14家大型上市房企公布了2011年销售数据，14家房企的总销售额为6240.1亿元，环比2010年的5352.2亿元上涨了16.6%，除绿城等两家房企业绩下滑外，其余12家均出现了不同程度的上涨。其中恒大、花样年和佳兆业增长幅度均超过五成。但值得注意的是，包括万科、保利、金地在内的超过半数的地产公司都没有完成当初设定的年度销售目标。
“一方面向受限购影响较小的二三线城市转移投资，另一方面采取产品类型对准刚需以及及时降价的策略。在年初目标制定较高的情况下，大部分房企没有达成年度销售目标，但早期的风险转移和目标市场的进入使全年的销售业绩依然出现环比大幅上涨。”链家地产首席分析师张月在分析房企表现时如是说。
与上市大型房企相比，在销售不畅的情况下，本就陷于信贷窘境的中小企业资金链更加紧绷，处境举步维艰，甚至在2011年遭遇生死劫。根据链家地产市场研究部统计，2011年在京中小房企新增项目签约率不足三成，大部分项目处于滞销状态，房地产行业全年股权并购事件达到183宗。
正如去年年初时业界的一致预判，行业将出现两极分化，集中度进一步提高。在14家已公布年度销售业绩的大型房企中，万科、中海外、恒大和保利这4家标杆房企的业绩共3622.6亿元，在14家企业销售总额中占比接近六成。而在2010年上述4家企业的销售额仅为2914亿元。
业内人士预计，今年中小房企卖地卖项目的案例将继续增加，行业集中度也会继续提升，大房企则会采取多元化战略，加大商业地产和其他方面的投资。
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北京甲级写字楼空置率创十年新低
（来源：京华时报） 近日，来自仲量联行、高力国际、DTZ戴德梁行、太平戴维斯等机构的报告显示，在供应紧缺、需求持续强劲的背景下，北京甲级写字楼市场2011年异常火爆，在租金不断上涨的同时空置率不断降低，而去年高端公寓成交面积与价格则出现下跌。
写字楼空置率创十年新低
在供应紧缺、需求持续强劲的背景下，北京甲级写字楼市场在2011年异常火爆，根据仲量联行的报告，去年全年，北京甲级写字楼净吸纳量达到86万平方米，成为2010年之后又一个活跃年。尤其是第四季度，北京甲级写字楼平均净有效租金达到293元/月/平方米(按建筑面积计)，环比增长9.1%，同比增长达到41.4%。此外，据太平戴维斯第四季度市场报告显示，去年第四季度仅有一个甲级写字楼项目交付使用，为市场新增4.5万平方米可租赁面积。季内需求保持强劲，净吸纳量增至231000平方米，比上季度净吸纳量几近。有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，系近十年来历史值。北京甲级写字楼市场平均租金环比上涨7.5%，达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。
高力国际报告则预计，由于超过60%的新增供应量位于CBD子市场，其空置率至年末为8.75%。金融街、东长安街和中关村等子市场的可租赁面积则极其有限，空置率均降至1%左右。2012年市场整体基调依旧将有利于业主方，并支持租金的进一步上涨。高力国际预计，仅有两个甲级写字楼项目计划于2012年底启动预租程序，意味着在传统子市场中将可能出现供应真空。北京传统商业区域甲级写字楼租金在2012年将同比上涨约11.1%。CBD及金融街子市场仍将是北京写字楼租金的区域，而新兴子市场则有可能把握机会实现租金较大幅度的上涨。
传统百货受挑战
成熟的购物中心业绩良好，近期完成培育期之项目经营渐入佳境，而一些新开业和定位不明确的购物中心则面临更多挑战，租金有下降的趋势。高力国际报告显示，截至2011年末，北京中高端购物中心首层平均租金环比增长6.55%，同比增长10.52％至每月每平方米765.36元。
尽管2012年末市场空置率预计仅有较小幅度的同比增长，然而，代理商为了争取代理份额而形成日趋激烈的竞争以及品牌商与代理商之间的博弈会某种程度上拉升租金。这种现象尤以珠宝首饰、钟表、饰品及化妆品业态为甚。高力国际预测，2012年北京中高端购物中心的租金在保持稳定的基础上会有小幅增长。鉴于市场上可供交易的商铺物业数量稀缺，2012年北京商铺物业市场的投资机会，尤其是整售机会，将十分有限。尽管如此，高力国际认为，2012年北京商铺物业投资市场仍会有一定量的交易，两宗整售交易有望在2012年季度完成。同时，投资在短期至中期内将持续下降。
此外，DTZ戴德梁行报告显示，去年第四季度，世贸工三购物中心、悠唐购物中心（二期）和颐堤港购物中心开业，为北京商业带来18.6万平民的购物中心面积。不过，由于快速时尚品牌的竞争与消费者一站式消费需求的增强，使得百货这一品类相对单一的业态受到了威胁。传统百货如何正确定位以应对购物中心的竞争是商家急需解决的问题。
高级公寓量价齐跌
1月10日，仲量联行发布报告称，在限购政策的影响下，2011年北京高级公寓成交面积为118万平方米，同比下降21.4%，成交均价亦小幅下滑，同比下降2.2%左右。报告称，市场中的改善性需求者成为当前高级公寓市场的主力消费群体，他们拥有购买资格和比较充裕的现金，对贷款的依赖程度较低，这部分购房者趁市场调整的时机购买大户型产品改善自身的居住条件。仲量联行认为，凭借优越的地理位置和产品竞争力，高端市场受调控政策的影响要小于普通住宅，预计2012年北京高级公寓的新增供应量将有所增长，但价格降幅将达到5%左右。与此同时，不少潜在高端住宅购买者被挤压至租赁市场，截至去年第四季度，北京服务式公寓市场平均租金达到190元/月/平方米，比年初上涨12.5%。
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