[摘要] “两会”后的房地产市场，尽管有总理在记者招待会上“房价远远还没有回到合理价位”的严厉表态，但从成交量上看，北京、上海等一线城市却出现了强劲的反弹。
（来源：新闻晨报）“两会”后的房地产市场，尽管有总理在记者招待会上“房价远远还没有回到合理价位”的严厉表态，但从成交量上看，北京、上海等一线城市却出现了强劲的反弹。3月前18天，上海新建商品住宅成交41.7万平方米，较2月同期回升165.6%。无论是一手房还是二手房市场，都才出现了购房者积极入市的迹象。从历史上看，每年的3月，都是房地产变局的敏感时间窗口，2009年3月的“小阳春”一举演化成近2年的暴涨的历史犹在眼前，令大多数购房者都新生“历史重演”的恐惧。
但是，很显然，政策的基本面和2009年3月冰火两重天。2009年3月的房地产市场之所以最终强劲启动，导致了中国房地产历史上最疯狂的两年的房价暴涨，关键是2008年10月开始的政策的刺激。09年整个房地产政策的基调就是“救市”，通过调低印花税、营业税和所得税等政策，刺激房地产消费；而很显然，今年房地产政策的总基调依然是严格调[消息价格户型点评]控，继续抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。在这样的政策基调下，要催生2009年3月那样启动的大泡沫的政策条件一点都不具备，然而，为什么很多的购房者依然担心房价再次疯涨而开始入市呢？
是房价已经降到合理价位了吗？很显然不是。从国家统计局3月18日发布的2月份70个大中城市的房价统计数据看。2月份，70个城市新建商品住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有21个，环比价格上涨的4个城市涨幅均未超过0.1%；从同比情况看，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有27个，比上月增加了12个；同比涨幅比上月回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。其中，北京环比下降0.2%，同比下降0.5%；同时，二手住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个；二手住宅价格同比下降的城市有44个，比上月增加了7个，同比涨幅比上月回落的城市有23个。其中，北京环比下降0.2%，同比下降3.7%。这些数字说明，房价依然处于下降通道，但总体的降幅并不明显。而且，尽管一些开发商开始通过垫付首付款、加大打折促销的力度等进行促销，但总体而言，房价依旧超越了居住需求者的购买能力。那么，在这种情况下，总理都判断房价“远远没有回归到合理价位”，购房者为什么急于出手？
仍然是基于对政策的担心。从去年年底至今，尽管管理层一再强调会坚持调控不动摇，但事实上，从去年底开始，房地产调控的政策基调已经进行了微调，最显著的变化是开始强调增加普通商品房的供应，满足自主需求者的购房等需求。央行副行长刘士余更是要求商业银行“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。在这个政策的基调下，房贷政策出现了明显的变化，多个地区的首套房贷利率都有所松动，北京多家银行在今年初就开始从前期普遍上浮的水平向基准利率回归。尽管房贷政策是满足自主需求者的购房需要，然而，中国房地产政策在执行力层面，往往会被中介机构、银行和开发商通过打擦边球，最终打开政策的缺口，最终使得定向优惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策，名义上是促进居民住房消费，改善居住条件，但事实上，这样的政策通过房地产利益链条上所有人集体行动的逻辑，最终演化成了罕见的全民炒房的行动。以第二套房为例，08年10月的救市政策从未放松第二套房政策，但通过“改善性”政策，在房地产低迷的09年一季度，想买房者甚至可以通过零首付的方式买几十套甚至上百套房子。
基于对以前政策执行力的深刻认识，凡是房地产政策出现所谓的“定向优惠”的时候，如果没有严格的监管，一般都会演化成普惠政策，不仅基本居住需求者得到政策的优惠，在房地产信息尚未联网，房地产交易的监管捉襟见肘的情况下，那些炒房者也会通过各种途径得到政策的阳光[消息价格户型点评]普照。况且在今年一季度宏观经济比较困难，地方财政极度缺血的情况下。春节过后，包括上海在内的一些城市遮遮掩掩的松绑“限购”政策就是一个明显的信号，地方政策已经到了忍耐的极限，已经扛不住了，而这种扛不住传递给购房者的，就是房地产可能会大幅反弹的信号。一旦给地方政府和开发商那怕一点点阳光，他们也会绽放耀眼的灿烂。而很显然，对自主需求者的购房优惠，给了地方政府和开发商一个最后的机会。
因此，在目前非常微妙的情况下，如果政策要鼓励自主需求，则一定需要明确指出，绝不会放松对投资投机的抑制。鼓励自主需求没有错，但在房价畸高、房地产调控处于关健的时刻，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。要确保政策不被曲解，不走样，笔者建议，对于地方上公然和中央房地产调控唱对头戏的行为，要给予坚决的制止，特别是对于在房地产限购等抑制投资投机政策上进行悄然松动或者变相放松的行为要进行调查和追究，该问责的问责，该曝光的曝光。房地产调控今年极为关键，如果中央在这个问题上不明确表态，会给地方上曲解楼市政策莫大的鼓励，三年的房地产调控将功亏一篑，中国房价会重回疯狂，这无论对中国经济，还是中国社会，都会造成难以估量的灾难。基于此，我们强烈呼吁高层应该明确宣示，不鼓励投资、投机性购房是长期政策，至少应该执行20年，这是房地产调控的底线。切不可给开发商和地方政策给任何将鼓励自主需求的政策演化成全面救市政策的机会。一旦这次房地产在政策上得救，则中国经济就真的没救了。
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随着房地产调控时间的延续，效果的逐步显现，又一轮关于房产调控政策的博弈开始了。2月22日，上海市房管部门称，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资格，即可以购买第二套房。这一政策迅速被解读为房产调控政策松动的征兆。但很快，这一政策再次在数天之后被叫停。2月28日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，完善上海市住房保障体系。文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。这对于很多新上海人来说，无疑是做了短短6天的白日梦而已。
上海不是个试图试探中央调控决心的地方政府，而且可以相信，也不会是最后一个。事实上，早在2011年开始，就不断的有地方政府试图以各种借口、各种方式，来弱化房产调控的力度。
如，2011年10月11日上午，佛山市住建局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，规定于10月12日起放宽限购条件。但很快当日晚23时24分，佛山市住建局网站上发布了《关于暂缓执行〈关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知〉的通知》。地方政府的试探破没。
再如，2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。但数日后，成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。地方政府的试探再次破没。
又如，2012年2月7日，安徽芜湖市人民政府印发通知，要求各地认真执行《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》。意见规定，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助，且可给予150元/平方米购房补贴，而属于引进人才的购房人可给予300元/平方米的补贴。但这一“新政”仅昙花一现，2月12日，芜湖市政府网发布通告，宣布暂停执行此前的新政
很显然，随着房地产企业的日子日益艰难，地方政府的日子也不好过。土地财政的高依赖度，使得各地地方政府感受到了切身的寒意。事实上，这也是为何房地产企业在调控高压下屡屡表现强势的根本原因，也可以说正是前几次房价调控失败的最根本原因。而本次的房地产调控显然又到了这一关键时刻。可以这样说，如果迈不过这道坎，那么本次的房地产调控就有很大可能重蹈覆辙，甚至以后的调控将愈加艰难。
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