[摘要] 房产价格,房价合理回归有赖于房价的调整，但是收入增长是更重要的因素。预计2012年全国房价平均下跌5%-10%,基本接近合理水平，但部分城市仍任重道远
在两会期间的记者会上，温家宝总理强调楼市调控不会放松，并指出“房价还远远没有回到合理价位”。一石激起千重浪，对于房价走势和楼市前景的判断再次成为市场的焦点。
温总理的讲话传递了几个明确的信息。，楼市调控虽然已初见成效，但是离调控目标尚有一段距离。第二，政府对于楼市可能出现报复性反弹的担忧仍然远远超出对于政策超调或楼市崩盘的担心。第三，目前的楼市调控政策可以促使房价向合理水平回归，调控进一步加码的可能性很小。
对于房价下一步走势的判断，其一视政府的调控目标，其二看市场的供求关系。总体而言，笔者预期今年房价有望回落5%-10%。这对于楼市中长期平稳发展会是一个比较理想的结果。
我们先简单回顾一下楼市的进展。自2011年三季度之后，楼市调控的效果日益明显。平均房价自去年八月达到高点之后开始缓慢下滑。但是，整体而言房价下跌仍然有限。搜房百城数据显示平均房价从去年8月至今年2月下跌约1.3%，发改委的数据显示36城市平均房价从去年8月至今年1月下跌约3%。目前的房价仍然远远高出2009年底调控初期的水平。
在历时两年多的调控中，房价合理回归一直是一项很模糊的调控目标。在“两会”的记者会上，温总理明确指出合理的房价应该和居民的收入相适应。毋庸置疑，房价收入比是公认的比较合理的指标。从国际经验和中国现实情况来看，房价相当于年收入的6-8倍应该是一个比较合理的区间。假设购房的首付比例为30%，房贷利率水平为6.5%，期限为30年，6-8倍的房价收入比意味着每月还贷占家庭收入的比例在30%-40%左右，在国际上处于一个可接受的水平。
那么，中国的房价离合理水平究竟有多远？根据发改委公布的房价数据，2010年底36城市的平均房价为每平方米9100元，家庭平均年收入为77000元，这意味着一套90平方米的住房价格大约是家庭平均年收入的10.6倍。尤其在一线城市，如北京、上海、深圳，房价收入比高达23.0、16.3、16.9。这远远超出了普通居民可以承受的能力。
应该指出的是，房价合理回归的途径除了房价本身的调整，也可以通过居民收入的增加来实现。对于中国这么一个高增长的国家，后者尤为重要。以2011年为例，虽然房价仍上涨了3%－4%，但因为收入上升了12%-13%，我们估计房价收入比已回落至9.8左右。如果2012年可以实现房价平均下跌5%-10%，而收入保持同样的增幅，则年底房价收入比可以下降到8左右，基本接近可接受的水平。
从市场的供需结构看，目前市场处于供略大于需的情况。2011年底住房在建面积总量为38亿平方米左右，相当于全年销售面积的4倍。这一比例略高于历史均值（3.6左右）。
尽管供大于求，但今年在范围出现房价大幅下跌的可能性并不大。楼市调控政策在抑制需求方面起到了很明显的效果，但是支持楼市的一些基本面因素仍然存在。
首先，城市化进程的持续，尤其是户口制度的改革，意味着楼市的刚需仍然保持在较高的水平。其次，居民收入的上涨和支付能力的上升增加了住房改善方面的需求。第三，地方政府在房地产调控过程中仍有严重的利益冲突，涉及到土地出让收入、地方经济的发展和区域金融的稳定问题，因而不会坐视房价大幅下跌。
值得注意的是，目前的市场在楼市调整幅度及供需关系等方面与2008年底有很大的相似之处。2008年调控最终功亏一篑的教训仍历历在目，因此这一轮中央政府会坚持房地产调控不放松，特别是在抑制投资投机性需求方面不会轻易言变。从政策层面看，如何巩固调控成果，防止楼价出现报复性反弹仍是下一步的重点。但与此同时，以下三个方面的问题值得警醒。
，要注重区分刚性需求和投机性需求，特别是防止对刚性需求的误伤。这一方面是出于民生方面的考虑，但更重要的是防止调控过紧导致的超调风险。如上文已经指出，目前市场已经处于供大于求的局面。如果片面强调调控，有可能造成房价大幅下跌，对实体经济形成大的冲击。
第二，要注重地区之间的差异。上文指出，如果今年房价下滑5%-10%，房价收入比可以基本接近可接受的水平。但这是针对平均水平而言。就一线城市如北京、上海、深圳而言，房价回归合理水平仍然任重道远。由于收入增长速度并没有明显的地域区别，这些城市过高的房价意味着房价回归合理或者需要更长的时间，或者需要房价更大程度的回落。对中低收入家庭来说，房价在相当一段时期内仍然会高不可攀。因此，在一线城市应加快保障房建设，同时鼓励租房和买房之间观念的转变。
第三，尽量运用市场和税收手段达到稳定楼市的目的，逐步取消限购令。限购令退出后的替代性政策会成为关注的焦点。目前流行的以房产税取代限购令的建议，过高地估计了房产税在抑制投机性需求方面的作用。相反，韩国、香港、新加坡的经验证明高额资本利得税和特别印花税在这方面更加有效。从实际操作而言，资本利得税和印花税均是交易环节的税种，其征收难度要远低于持有环节的房产税的征收。■
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