[摘要] 机构报告显示去年四季度标杆房企的新楼盘中地价/售价比最低的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比最高的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的降价风潮就没有断过，那么，楼价的降价空间到底有多少？昨天一份机构最新报告透露了其中端倪。
机构报告显示去年四季度标杆房企的新楼盘中地价/售价比的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的降价风潮就没有断过，那么，楼价的降价空间到底有多少？昨天一份机构报告透露了其中端倪。
对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再便宜的地价给开发商，开发商定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵。
而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价也是越来越贵。
到底楼价和地价成本关系如何？
不管地价多少楼价随行就市。在中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科、保利、华润等标杆企业去年10~12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比的仅为14%，为保利在佛山的中环广场，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比的是54%，是万科在扬州的万科城，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。
从中可以看出，业界比较常用的楼面地价占销售均价四成的说法基本行不通，地价和楼价的关系有时关系并不大，经常是随行就市。
总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。
一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。
房企手中土地 成本更是便宜
开发商手中持有的土地成本更是便宜。最近发布的2011年房企年报业绩显示，碧桂园其持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米，其平均售价10517元/平方米。万科楼面地价约2707 元/平方米，销售均价11306元/平方米。
“对于珠三角的房地产项目来说，远没有到割肉的程度，房价下调10%，甚至20%，开发商是可以进行内部消化的。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向记者表示。
开发商越晚拿地 地价/售价比越高
但土地成本低，并不意味开发商就会降价。中原集团研究中心认为，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就缺少降价的动力。
不过，土地价格在不断波动，“前几年的地价每年有近30%的涨幅。”赵卓文表示，所以开发商越晚拿的地，地价/售价比就越高。开发商怕的就是这些新项目，因为一旦土地降价，而房价又回调的话，新项目就很难做。
重点城市土地成交量大降 地价仍有下调空间
中原地产研究中心日前公布的监测数据显示，今年前2个月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙等13个重点城市土地成交面积同比下降24%，处于近五年中的同期低位。不过，一直高启的土地出让流标率开始在2月份大幅下降。
业内人士表示，这反映出两个问题，一是紧缩性房地产调控政策氛围下，房地产企业拿地实力与拿地意愿都明显不足，二是由此推动地方政府调低土地出让底价，以促进成交。可以预测的是，未来地价还将继续下降，这为新增商品房供给的降价预留了空间。
土地流标现象有所改变
这一变化的主要原因是开发商购地意愿极度低迷。“未来只有高周转、少拿地、多卖房的企业可能在下半年胜出。”万科[简介动态][简介 动态][简介动态]集团总裁郁亮在此前的万科2011年业绩说明会上表示。
“我们现在除非政府私下要求必须入市拿地，否则能不拿就不拿地。因为从银行贷款实在很困难，拿了地压住太多资金，又没有钱开工。”华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。
开发商谨慎拿地的一个结果是土地流标率攀高。从去年4季度开始，13个重点城市住宅用地平均流标率持续攀升，其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史位。受此影响，2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%。为了解决日益严重的土地流标问题，国土部在2月份要求，流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。
不过，这一迹象在今年2月份已经有所改变。中原地产检测数据称，居住用地流标率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅调低了土地出让底价，同时也减少了土地出让量。
地价总体呈现下行趋势
据了解，2011年调控以来，13个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。不过，2011年地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。从2012年开始，土地实质性降价的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价。而1月份这一比例仅为37%。
中原集团研究中心认为，近期较多土地出现价格松动，显示出当前市场环境下，尽管土地供应下降，但需求的下滑更明显。因此，唯有地价进一步下调，方能有效吸引开发商，促进土地成交。
另外，地方政府近期也在推动土地市场上屡有新的尝试。今年2月，合肥市率先出台土地新政，宣布在2012年底之前，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展成商业、服务业服项目，不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。
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