[摘要] 写字楼是办公文化发展的衍生物，从最初简单的办公场地到普通的办公楼、商住两用的综合性写字楼，再到现在高入云霄、现代化的甲级、5A级写字楼，合肥的写字楼经历了从“灰姑娘”到“白天鹅”的转变。
写字楼是办公文化发展的衍生物，从最初简单的办公场地到普通的办公楼、商住两用的综合性写字楼，再到现在高入云霄、现代化的甲级、5A级写字楼，合肥的写字楼经历了从“灰姑娘”到“白天鹅”的转变。
不仅愈加的智能化，也不仅是硬件设施不断的提升、体量不断的扩大，合肥写字楼标准层面积也呈现出越来越大的趋势。目前，标准层面积达1500平方米的写字楼在合肥已比比皆是。写字楼市场已经进入了崭新的“大时代”。
◤数据将上市写字楼中近七成标准层大于1500平
据相关统计，以现已有的写字楼项目来计算，目前在售写字楼32家，即将上市的有14家（按标准层面积已经有数据的计算）。而据记者统计，在售写字楼中34.7%标准层面积大于1500平，即将入市的写字楼中标准层面积在1500平方米以上的占到68%。可以说，目前，合肥写字楼市场正进入一个拐点，未来标准层面积大于1500平方米的写字楼将主宰市场。
◤趋势
“高档写字楼即将成主流”
标准层面积大于1500平方米的写字楼将主宰合肥写字楼市场，反映了合肥写字楼向高档化发展的方向。
按照物业档次来划分，写字楼可以分为甲级、乙级写字楼两种，其中甲级写字楼又可以分为国际甲级写字楼、国内一级写字楼和准甲级写字楼三种。
实际上，写字楼档次标准的定义，在国际上并没有准确的概念解释，通常只是按照行业默认的标准去衡量。而这些衡量的默认标准中，条往往就是写字楼的标准层面积这一指标。目前，行业内对国际甲级写字楼标准层面积的标准要求是不低于1500平方米，通常在2000平方米左右，而且要平面形状规则；对国内一级写字楼标准层面积的标准要求是不低于1600平方米，对准甲级写字楼标准层标准要求是通常不高于1500平方米。
“合肥将上市的写字楼当中，标准层面积大于1500平方米的竟然到了68%，这说明高档写字楼即将成为主流。”一位马姓的房地产业内人士直言不讳地对《房地产报道》记者说，“这种趋势下，低端的写字楼将会很快被市场所淘汰。”
大企业整栋买下 成就总部型写字楼
在写字楼标准层面积逐渐大型化的趋势下，企业整栋买下写字楼这种“大单”的出现也将不再是神话。
据《房地产报道》记者了解，即将上市的华邦·ICC写字楼的B栋被某家神秘企业整栋买下，作为该企业在合肥的总部。无独有偶，祥源广场、之心城等写字楼均只对外出售一栋。
这种整栋买下的“大单”现象，也将会是合肥未来写字楼发展的一个趋势。对于这种“大单”现象的出现，祥源广场宋经理解释说：“合肥隶属于长三角城市圈，它的辐射范围达整个华东地区。上海等城市大企业的产业转移地将会是合肥，成熟的大型企业无论是资金能力还是企业需求，都需要一栋能够突出自己专属形象的写字楼。”宋经理分析，当前合肥企业的总体市场还属于前期阶段，外来的大型企业、一枝独秀的行业领军者成为写字楼“大单”的主力军，而主力军的需求更多的是总部型写字楼，即一个企业需要拥有一栋自己独有的写字楼。
◤未来
“2000平是标准层面积又一临界点”
合肥写字楼市场已经进入了“大时代”，但标准层面积会不会一直向“没有，只有更大”的方向走下去？
“不会的。”安徽梅园置业投资有限公司张陈董事长认为，2000平方米成为写字楼的标准层面积的又一个临界点。
据了解，写字楼的标准层面积成为判定写字楼等级的一个硬性标准之一，但标准层面积一般没有一个准确的衡量标准，通常是以1500平方米和2000平方米作为写字楼档次的分界线。
“2000平方米成为写字楼标准层面积的一个临界点，这是由三点原因决定的。”张陈解释说，首先是技术限制。从目前施工技术来看，2000平方米左右，办公室平面的可利用面积是的，若写字楼标准层面积太小，电梯等所使用的核心筒基本面积占用过多，对总面积来说，使用率就低了；其次，消防设施的配备要求决定。根据相关要求，一整套自动灭火器设备可适用面积为2000平方米，倘若超过这个界点，就需要再配置一套设施，这样的做法显然不够经济；第三个原因是采光条件，楼层的面积太大，很难达到写字间采光的要求，容易使办公室成为一个“黑匣子”。
开发商为降低成本 企业想提升形象
合肥写字楼市场标准层面积呈现出的“大型化”趋势，是写字楼市场逐渐走向高端的表现之一。据了解，写字楼“大时代”的出现，不仅与建筑写字楼的成本有关，更来源于市场对大标准层面积写字楼的需求。
◤成本 建筑成本降低 空间利用率变高
从建筑成本上来说，开发商建造这种标准层面积较大的写字楼，实际上是一种降低成本的做法。对此，合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，“建造两个单间的成本，其实要远远高于建造一个面积等同于两个单间之和的大单间，对于开发商来说更乐意建造，接着整层或者分割出售均可以。”
同样，对于购买者来说，在总体面积相等的情况下，购买一整层面积的写字楼相比买上几个单间的写字楼，成本也要节约不少。这种节约是体现在大平写字楼一般来说，只有一个正式的出入门，有效地减少了一些例如前台之类的公共区域的浪费。山水空间首席设计师邵乾表示，“整层出售的写字楼面积可灵活拆分，这使得办公室空间利用率高，有效地减少了一些小的独立办公间里面闲置狭小空间的浪费，标准层的分割更加灵活，各组成部分可分可合，更适应客户不断增长的业务需求，为客户提供灵活多变的办公空间组合方案。”
◤需求 大面积、高档次关乎企业形象
安徽建工学院房地产研究所所长李国昌表示，写字楼标准层面积逐渐变大的趋势其实与消费者需求密不可分，“面积越大的写字楼，往往档次越高。现在企业入驻写字楼，看重的不单单是写字楼的办公条件，往往还有办公场所的档次和知名度。”当写字楼的大面积、大体量成为企业形象的一种标志时，市场会顺应企业或消费者的需求，大面积的写字楼就会因此蜂涌出现。
不仅是企业的需求，企业中办公人群的需求也是重要的原因。在老一代人的印象中，办公室是一人一间独立的房间。而现代，办公更多是在开放式的环境中，偌大的大厅里，每个人一个桌子、一把椅子、一台电脑的“格子间”，这成为现代白领的生活写照。这种“格子间”的出现，有效地节约了办公空间，也便利了同事之间的相互交流和沟通，增强了员工之间的合作，提高了办事效率。而这种开放式的办公环境首要条件就是，需要一个无强制性分割的大开间写字楼，显然，购买整层销售的大面积写字楼更能适应这种开放式办公。
◤投资 大体量写字楼成实力投资客
2005年，中央银行新的房贷政策出台，提高房地产贷款门坎，“新八条”、七部委出台的新政等对房地产市场造成很大的震动，新政是主要针对住宅市场采取“限购令”，而写字楼投资基本不受期房禁止转让、征收营业税等条件的限制。这对写字楼投资发展是个难得的机遇，原本准备投资住宅的一部分资金，转而流向对写字楼的投资。写字楼的投资火焰一下子高涨了起来。
对于有实力的写字楼投资客来说，体量大的知名度高的写字楼是其首当其冲的选择。安徽梅园置业投资有限公司张陈董事长道出本质：“写字楼的面积一定要达到一定的规模，因为只有面积达到一定的规模，才能有档次和体量，才能有未来的发展。面积小的写字楼不能称之为现代写字楼，也就没有多少空间。”
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