[摘要] 小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。
小产权房是什么
所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权：地权就是土地使用权。中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。房权就是房屋所有权。大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。这样大小产权就没有质的差别。价值差在土地所在位置的价值，比如在天安门停一辆大客车一天多少钱，在农村场地停一辆大客车一天多少钱，70年下来差价是多少？这样就知道他们的差距了。
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调使用权和继承权，而对权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。
类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
小产权房能买吗?买了以后能不能办房产证和土地使用证?
不可以买，不受法律保护“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
中央明确不许再建小产权房。没有国家颁发的房产证。
凡是小产权房不予确权登记不受法律保护
国土资源部有关负责人表示，今年将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”作制度和政策准备。目前中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。
与此同时，北京市国土资源局怀柔分局执法队原负责人曹建明因玩忽职守罪，被法院判处拘役6个月，缓刑6个月。这也是北京在小产权房查处过程中，首例追究国土资源部门负责人刑责的案件。
这意味着，治理小产权房的“雷声”终于变成了落地的“雨点”。
强拆“水岸江南”
对小产权房的治理，多年以来叫停之声不断。但是真正的动手，是在2010年5月，随着10多台挖掘机的挺进，北京市怀柔区杨宋镇梭草村“水岸江南”小区，32栋崭新的仿古四合院被夷为平地。
记者获悉，市国土资源局怀柔分局执法监察队原负责人曹建明，被怀柔法院以犯玩忽职守罪判处拘役6个月，缓刑6个月。这是首起因查处小产权房不力追究国土部门干部刑事责任的案件。伍陆风情公司老总及其前妻以及梭草村的两名村干部也分别被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判刑。
从北京市北五环北行35公里，即到怀柔区杨宋镇梭草村。“水岸江南”小区旁边的潮白河已经干涸。东侧是小区一期项目。高高的围墙内，49栋大量闲置的仿古四合院，白墙灰瓦，杂草丛生。西侧是二期，近万平方米新建房屋已被强拆。“2010的时候就全部拆了。”一位当地人说。
同是“水岸江南”的房屋，命运却不同。81栋房屋，一期49栋安然无恙，二期32栋却转眼成废墟。因为按照国土部2010年5月4日的督察公告，只“对尚未销售的，和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”。小区南面的一块荒地，是三期项目，业主们买地后却没有开建。
“水岸江南”开发商是北京伍陆风情生态种植园有限公司(以下简称伍陆风情公司)业主，与村委会签订了《北京市共有住宅租赁合同》，房屋租期为50年，“租金”总价约40万—60万元不等。销售房屋时告诉业主，项目用地是沙荒地再利用，不是国家禁止的耕地。“我们还看到了2/3以上村民同意承包的文件，符合《土地管理法》和《农村土地承包法》等规定。”业主姚先生说。
多位村民告诉《中国企业报》记者，对于租地一事并不知情。一位村干部称：“村里只是每户收取1万元。我是去年9月4日才上任的，租地时的具体情况不清楚。”记者辗转找到原村支书线永进家，但线家人告诉记者：“线不在家，不知道什么时候回来。”
“水岸江南”开发商与村里租地后，期房屋建好销售，到了二三期项目，开发商不再建房，而是将土地分块“卖给”业主自己修建。可是，与业主签订合同的，是梭草村经济合作社，而非开发商。
颇具戏剧性的是，开发商伍陆风情公司在2008年初突然“蒸发”了：2008年1月30日，公司被吊销了不具备房屋开发资质的营业执照，负责人 去向不明。而此时，村委会又无力偿还100多户租户的损失。
一般认为，小产权房主要是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
采访中，杨宋镇政府多名工作人员反复强调，被拆除房屋是“违法居住类建设项目”，不属于小产权房，因为当年开发商和村委会的承包合同上写明，土地用途是为了建“生态种植园”，开发商是私建住宅。
其实，此前有关部门就曾发话：小产权房实质是违法建筑。梭草村除了“水岸江南”外，另有三个项目上了挂牌督办的违法建设“黑名单”。 2010年5月初，国土部的督察公告解释说，此次强拆是由于以出租为名出售集体土地建房。
占地320亩地的“水岸江南”，计划共建168栋房屋，每套300—500平方米。如今，却去了“半壁江山”。 经鉴定，北京伍陆风情公司非法转让172.58亩集体土地使用权。其中，划分空白地块面积为98.33亩，用于对外“以租代售”。此外还有违法建设占地面积74.25亩，该土地已严重损坏，难以恢复原地貌。
与村委会利益捆绑的伍陆风情公司法定代表人是黑龙江省牡丹江市人 ，他的前妻姚红逊是该公司股东。
国土资源部:试点治理小产权房 将"先清理再治理"
传闻已久的小产权房治理工作终于在3月26日有了明确说法，国土资源部网站当日发布消息称：目前已开始试点治理小产权房，同时准备在开始小产权房的清理工作，先清理再治理。
小产权房，指的是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。一直以来，小产权房都以“非法”的身份存在。相关统计显示，小产权房总量接近我国城镇住宅数量的三分之一，在2005到2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年之前的十年。江苏到底有多少小产权房？这一数据无从得知，目前仅南京市场上的小产权房已超过130万平方米，涉及家庭至少上万个。
这些年来国家对小产权房“违法违规”的定性始终未变，但清理一直显得左右为难。这是因为，小产权房确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。而从眼下监管层的表态来看，清理决心之大似乎超出以往任何时候。
省国土厅副厅长吴震强昨日告诉记者：这次清理的主要对象是“在建和未售、侵占耕地的小产权房”，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”，其后的治理工作主要针对已售的存量小产权房，试点城市的选择和试点方案的制定尚在推进中。“江苏目前没有试点清理小产权房，一旦国家明确要求，肯定坚决执行。今后将严格控制小产权房这种违法用地，若有举报立刻查处。”南京市国土局相关人士也表示，南京目前不会出台新的小产权房政策，接下来将加大违法用地查处力度，坚决制止“小产权房”项目。
因为投资成本相对普通商品房低，小产权房拥有一定的市场。“小产权房价格普遍比周边低40%-50%甚至更多。”链家地产市场部冯联联说。
2009年，梅女士内部认购了位于南京市铁心桥的一处小产权房，其时楼市火热房价节节蹿升，但这处小产权房仅售5000元/平方米。“地块本来是建农民复建房的，剩余一大片三角形地块，开发商就建了花园洋房对外出售，相当于打个擦边球。每户2层，带地暖，常年热水供应。”梅女士当即购下一套200多平方米的房子，100多套房源被一抢而空。“当时和街道签了个合同，相当于有了一个小产权。”这段时间清理小产权房的风声紧，梅女士内心矛盾，“其实不希望‘转正’，这意味着还要交一大笔土地出让的钱，当时讨到的便宜基本就泡汤了。”
南京铁心桥是小产权房比较集中的一个区域。一些小产权房正是在监管部门三令五申“违法违规”的背景下“崛起”的。这些房源在满足中低收入者需求的同时，也成为投资者的获利工具。三江学院附近的新河苑小产权房建于2010年，二期房源新近刚刚交付，不少购买人已迫不及待地着手“套现”。“新建好的房子，每平方米7000元，70平、80平和90平的户型都有，保证你两年后拿到产权证。”昨天，记者致电一家房产中介，业务员如此介绍房源情况。然而，按照南京市的相关规定，目前仅2003年8月前通过审查的10个小产权房项目可以等待“转正”。
韩府名苑、凤翔新城、春江新城等一批新建小产权房小区的房源，目前也“活跃”在二手房网站上，或租或售，有的出租房甚至还是毛坯，足见购房者获利心切。此外，依然有部分小产权房小区目前仍有房源在售，这些握在开发商手里的房源，正是此次国土部的首要打击目标之一。
业内人士认为，小产权房是身份不明的“黑户”，与现行法律法规体系不相融合，所以必须验明正身，纳入合法体系当中。“当然，这个现象是历史遗留问题，原因很复杂，有不合理因素也有其他一些因素，确实需要作进一步的梳理与治理。”
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