[摘要] 经过336轮激烈竞价，昨天上午，备受关注的热门地块上海浦东新区唐镇住宅用地最终以总价37.75亿元、楼溢价率达65%成交，成为今年以来上海总价、单价及溢价率均最高的“三冠王”。
经过336轮激烈竞价，昨天上午，备受关注的热门地块上海浦东新区唐镇住宅用地最终以总价37.75亿元、楼溢价率达65%成交，成为今年以来上海总价、单价及溢价率均的“三冠王”。
唐镇及其他多个土地溢价成交的案例说明，“国五条”地方细则落地后，重点城市土地市场暂未出现明显降温迹象。不过，随着调控政策的步步落实和成交量的回落?
“国五条”难抑拿地热
上海唐镇地块成交价创近两年宅地纪录
溢价65%成交
昨天上午，上海唐镇新市镇D-05-01住宅地块正式出让。这幅住宅地块吸引了融创九龙仓联合体、保利地产、中海、建发、招商、旭辉、福建中峻、浦东发展集团在内的8家房企参与竞买。记者在现场了解到，此次竞价主要在浦发、福建中峻、旭辉、招商四家房企中展开，而到最后阶段，竞价基本上就在融创九龙仓综合体和浦东发展置业两家竞买人中进行。
值得一提的是，由于现场竞争过于激烈，竞拍现场主持人竟然三次上调竞价幅度。竞买伊始，主持人宣布竞价阶梯为100万元，而经过连续多轮竞价，竞价阶梯调整为500万元进行举牌，也就意味着八家企业每次出让加价幅度必须达到500万元。随着竞买人举牌节奏的加快，竞价阶梯再度被调整为1000万元，一直延续至总价达到32.2亿元时，竞价阶梯再度调回500万元一次。
最终，在经过336轮加价后，唐镇新市镇D-05-01住宅地块被上海浦东发展置业有限公司37.75亿元摘得，折楼板价18199元，溢价65%，一举刷新近两年来住宅地块成交总价纪录。同时唐镇地块不论是总价、单价还是溢价率，都创下今年年内宅地新高。
属于非典型拿地
记者整理发现，从2008年至今，唐镇已出让7幅住宅用地，楼板价最贵的一幅当属2009年楼市最为疯狂的时期，由绿城竞得的唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，楼板价达19040元/平方米，同时378.62%的溢价率也成为该区域住宅用地溢价纪录。而昨天浦东发展置业竞得地块的楼板价已非常接近纪录，给市场带来的预期不言而喻，说明开发商认为至少唐镇地区房价将继续呈现上涨态势。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，此次唐镇地块领取标书人数达到近年来新高，参与竞买人数也仅次于今年2月成交的嘉定地块，更为重要的是总价如此高的居住地块出现超过50%的溢价在近2年来也是比较罕见的。
“目前绿城在唐镇项目的平均售价已经达到4万/平方米，但唐镇其他项目仅在2万/平方米左右，由此来看浦东发展置业中标价仅参照高标的物业，而未考虑地区平均水平，属于非典型拿地。”龚敏认为，实际上浦发集团并不是典型的高端物业开发商，其背景和财务能力才是取得地块的关键。
一线城市拿地仍火
事实上，在地方“国五条”细则落地后，各地尤其是一线及热点城市的土地市场并未出现明显的降温迹象，北京、南京等地屡创高溢价，开发商对优质热门地块依然趋之若鹜。
4月9日，北京市土地整理储备中心出让的编号京土整储挂(石)号地块以11.65亿元由新能(北京)国际房地产开发有限公司竞得，溢价率高达174%，折合楼板价2.13万元/平方米。这是北京房产新政后的首宗土地成交，拍卖现场共吸引了龙湖地产、富力、旭辉、泰禾、融科景元（融科全资子公司）、信达地产、北京华澜恒泰、北京新源鼎盛、甘肃景园、北京新能这10家房企参与竞价。
4月2日下午，南京顺利出让建邺区及浦口区共4幅土地，最终成交总价为43.18亿元。其中争抢最火热的河西南部NO.2013G09地块，吸引了南京国企奥体建设、万科、金地、恒大地产参与争夺，历经37轮有效竞价后，最终由奥体建设以33.6亿元收入囊中，折合楼面价11124元/平方米，溢价率也高达37.8%。
中原地产龚敏认为，上海、北京以及南京等地近期的土地市场与以往新政出台后土地市场的表现大相径庭。实际上，房企拿地主要取决于两个方面：首先是未来市场预期，由于当前政策给市场的预期是在二手房市场受到压制的情况下必然对一手住宅市场有利，因此导致房企仍积极拿地的心态；其次是土地开发条件是否优越，上海唐镇地块、北京石景山地块以及南京河西地块都属当地难得一见的优质地块，受到开发商的追捧亦是情理之中。
汉宇地产市场研究部经理付伟则认为，在中央加强土地市场的监管力度、加大普通商品住宅土地供给量的比例、限购限贷进一步升级的政策背景下，大部分拿地房企将倾向于理性拿地，预计高价地块出现的频率降低。
财政部
因地制宜推进住房保障多元化
日前，财政部副部长王保安发表署名文章称，解决我国的住房问题，迫切需要推进住房理论研究的不断深化、住房制度设计的持续改进、住房保障路径的开拓创新。在保障房建设方面，未来将以公租房为主逐步简化保障房品种，并积极推进保障房供应及管理的多元化，对一线城市和二、三线城市分别采取配建和房租补贴的方式因地制宜实施住房保障。
王保安表示，目前中国住房保障制度建设依然面临严峻形势。首先，住房购买消费与租赁消费的比例严重失调。“住房自有率美国为60%，德国为40%，中国则高达85%，而且购房者呈年轻化态势。”住房购买消费所占比例过高不仅助长房价畸高，而且影响保障房体系良性发展。其次，住房保障方式相对单一，主要以实物建房为主。第三，住房保障品种较多，目前共有7大类、11个品种。第四，住房保障法律体系不健全，住房保障运行体制亟待完善。当前尤其应加快构建公平分配、有效运营、有序退出等制度。
对于住房保障品种过多问题，王保安表示，未来应以公共租赁住房为主逐步简化保障房品种，通过将带有产权的经济适用房和限价商品房逐步推向市场，厘清居住权与产权、投资权的关系，并将廉租房与公共租赁住房并轨管理统一为公共租赁住房，以对不同收入水平的保障对象实行差异租金。
在解决住房保障方式单一化方面，王保安认为，应积极推进保障房供应及管理的多元化，因地制宜实施住房保障。其中对一线城市应采取配建等方式增强实物住房保障能力，而对二、三线城市，由于住房供应较充足则应以“补人头”等房租补贴为主。
记者了解到，财政部综合司近期对国外住房保障情况进行了考察和研究。对于未来中国住房保障方式，综合司认为，应根据各地住房市场状况、市场房源和财力状况等适时调整住房保障方式，积极研究以租金补贴方式为主提供住房保障，进一步提高住房保障的针对性和实效性。
对此，王保安也认为，未来可创新政府支持方式，通过注入资本金、投资补助、贷款贴息、鼓励企业发行债券、税费减免等，引导更多社会力量参与保障房的投资建设和运营管理，以最终形成“市场建房、政府补贴、居民租房、社会管理”的住房保障模式。
对于加快住房保障立法问题，综合司提出，应尽快研究制定《住房保障法》，将住房保障工作纳入法制化管理轨道，重点解决对骗租、骗购保障房行为缺乏强有力的处罚依据，住房保障管理机构、管理人员不健全，地方住房保障对于中央依赖性过大等问题。记者郭一信
北京
拟将部分商品房纳入限价房管理
昨日，北京市住建委主任杨斌表示，目前正研究限价房序列管理的具体细则，部分适合自住、改善需求的商品房将纳入该序列，并对购房人的资格和再上市条件进行限定。此前公布的北京“国五条”细则中提出，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”
杨斌表示，为实现这一目标，北京市制定了五大措施，包括保证今年的土地供应量不低于前五年的供地平均量；增加“限房价、竞地价”地块的供应；坚持限购；提高二套房首付款比例和二手房交易差别化税收；加强商品房销售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，不核发预售许可证，或不给予成交资格备案。
杨斌指出，“限价房管理序列”与以往“限价房”概念不同，是指为中低收入家庭所准备的自住和改善型住房，还属于商品房，但价格会受到控制。“以前我们所说的限价房，也就是两限房，是属于保障房序列的，针对的人群是中低收入家庭。现在所说的则是指商品房中自住改善型的住房，针对人群是中等收入家庭。”杨斌说。
他进一步解释称，“限价房序列管理是一个针对商品房的新概念，主要为解决自住、改善型中等收入‘夹心层’的住房需求。部分适合‘夹心层’的商品房，将纳入该管理序列，而什么样的人具备购买资格，该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。”杨斌进一步解释，所谓满足“自住、改善型”的商品房，原则上讲是指中小套型、中低价位的商品房，购房人依靠收入和贷款能大体承受房价。
杨斌表示，纳入限价房的这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。记者于祥明
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