[摘要] 近年来，开发商纷纷拓展在商业地产领域的版图，商业地产获得了大跃进式的发展。3月31日，合肥版“国五条”细则落地，住宅投资投机行为进一步受到遏制，于是商业地产商机凸显。同时，随着供应量急增，合肥写字楼市场出现肉搏战的风险。在竞争日益激烈的大背景下，一种全新的代租运营模式为合肥写字楼市场带来了新机遇。
房天下讯 近年来，开发商纷纷拓展在商业地产领域的版图，商业地产获得了大跃进式的发展。“新国五条”出台，国家及有关部委再次强调商品住房的调控政策延续性，而商业地产似乎再次被“遗忘”。3月31日，合肥版“国五条”细则落地，住宅投资投机行为进一步受到遏制，于是商业地产商机凸显。同时，随着供应量急增，合肥写字楼市场出现肉搏战的风险。在竞争日益激烈的大背景下，一种全新的代租运营模式为合肥写字楼市场带来了新机遇。
“新国五条”推热商业地产
随着今年3月出台“新国五条”，住宅市场投资型需求继续被深度打压，商业地产优势立显，成为众多投资型需求的新方向。作为投资型产品，商业地产进入投资客的视野不是偶然，住宅市场限购、限贷等政策对商业地产毫无影响，无疑，商业地产已经在住宅年年受限中成功“上位”，而今年住宅市场调控政策的再加码，则再度助力商业地产，不仅是一线城市，二、三线城市的房地产开发商都开始倾向商业地产，比如长春，而商业地产也因其类型多样被不同城市和人群所追捧，比如商铺。
多年来，在房地产调控政策下，众多房地产开发企业在住宅市场深度抑制下已经开始寻找新的利益点和发展空间，商业地产成功“上位”。从2010年开始，商业地产成为房地产开发企业分散风险的重要手段。很多房地产开发企业把商业地产视为调控大潮中的避风港，纷纷加大对商业地产的投入力度。2010年，绿地发力商业地产；2011年，万科宣布进入商业地产；同年，中海加速商业地产拓展……这其实只是房地产企业大量进入商业地产的缩影。某机构发布报告称，在京、沪等一线城市，商业地产已经进入“存量时代”，趋于饱和。因此，二三线城市成为多数房企的目标。
今年以来，首创、招商等房企纷纷加强对商业地产的开发力度。招商地产也在年报中表示，公司将继续补充在其他城市的商业地产资源，为金融创新、融资渠道多元化提供新的空间。同时，公司新设立了商业地产运作平台招商商置，其运转正日益专业化。另一家地产公司金地集团同样设立了专门的商业地产运作机构。2012年，金地集团布局香港资本市场，收购香港上市公司星狮地产，并于今年3月12日更名为金地商置集团有限公司。金地商置将专注于商业地产，培育城市综合体开发与运营管理的核心业务模式。
“新国五条”对住宅市场，尤其是对投资、投机类人群打击较大，它带来的一个结果便是，投资类消费向商业地产市场转移。资金充裕、投资渠道单一是目前国内投资环境的真实写照。而商业地产无论从近几年来的政策环境看，还是从城市化进程、拉动内需的经济环境看，都有着较好的发展前景。中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云说，积极稳妥推进城镇化，提高城镇化质量必然带动服务业的发展，而商业地产恰是服务业的物理载体。美国、日本、韩国以及东南亚国家的城市化过程都伴随着商业地产的快速。因此，城镇化将给商业地产带来广阔的发展空间。目前，以城市综合体为代表的商业地产正进入急速扩张期。发布的统计数据显示，2011年至2015年，20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。
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合肥写字楼上演“肉搏战”投资客偏爱低风险
上海某房地产研究院监测显示，从近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年的过程中，一线城市由于土地资源的稀缺，商业地产重开发时代将终结，而未来一线城市商业地产的重点将是运营管理。同时，从数据可以看出，2010-2012年成都和沈阳近三年推出商办用地建筑面积是上海商办土地供应的近5倍之多。因此，二三线城市这些商办土地如果在未来五年内实现开发，这些城市将进入商业地产的井喷期。
2003年~2004年，合肥写字楼市场化起步，这时候涌现的楼盘有财富广场一期、仁和大厦、天徽大厦等。个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主。2005年至今，写字楼市场化发展期，其间标志性楼盘有财富广场二期、CBD中央广场、徽商国际大厦、香港广场、中环国际广场、新都会·环球广场、圣大国际广场、置地广场、蔚蓝商务港等。这段时期合肥写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展。
随着近几年商业地块的频频出让，高端综合体的不断崛起，合肥商业地产包括写字楼也从“供不应求”逐渐向反方向逆转，不管是纯写字楼还是综合体中写字楼部分，供应量都有大幅增加。就政务区而言，2012年7月份，万达广场的开业掀起一场商圈热潮。目前，新地mall、华邦ICC也高调亮相，高端商业逐步饱和。但近日又曝出政务还会再添3综合体，商业将继续扩围。同时，今年合肥坝上街环球中心、绿地中心两大体量高端综合体的面市，也为合肥商业地产市场增加了两个强劲战将。同时，万科、保利、华润等大牌房企的加入，也让合肥写字楼市场竞争逐渐步入品牌化阶段。如果说几年前的合肥写字楼市场竞争可以用“势均力敌、短兵相接”来形容的话，那么，在未来合肥写字楼竞争可以说将会是“群雄混战、贴身肉搏”了。
由于推盘量大，供过于求，尤其是在本轮严厉的房地产宏观调控的大环境下，过快的发展或将为合肥写字楼健康发展带来隐患。据不完全统计，在合肥高品质写字楼最为集中的政务区环天鹅湖办公圈，及其周边辐射之下黄潜望板块，仅在2012年内写字楼供应量达300万方，该区域写字楼总体规模高达500万方!而在中国金融中心的上海陆家嘴金融区，其写字楼体量也才800万方。以合肥当前的经济发展水平及企业需求将很难被完全租用，必将带来写字楼空置率急剧攀升的隐患，因此引发业内高呼 “合肥写字楼空置时代即将来临!”。
这是一个的时代，也是一个最坏的时代。不管市场竞争如何惨烈，营销终将继续。在购房者可以选择的对象越来越多的情况下，消费者会千挑万选，反复对比，也就是说消费者会越来越理性，而考虑的就是投资风险问题。
代租模式献破局王道 滨湖成写字楼投资新领地
当前写字楼一般采取销售完毕即结案的模式，后期业主为了利益各自为政，整栋楼入住的企业没有保障，管理混乱，形象较差，从而导致整栋楼物业贬值，以及承租户撤场。SOHO中下上海、北京多个商务型SOHO楼盘因为散租问题，导致整栋空置率过高、形象差、业主根本得不到保障。这些都说明写字楼散租模式遭遇了瓶颈。
随着多方势力“杀”入合肥，迫使合肥地产企业面临群雄混战、贴身肉搏的竞争压力，传统的营销推广模式面临颠覆。如今，合肥的写字楼市场“代租模式”开始流行。其中代表性的写字楼有西湖国际广场、大唐国际等。众所 ，写字楼入住率、入驻企业素质是保障写字楼品质及物业、租金持续增加的核心。在楼市大背景并不乐观的背景下，开发商在推售模式上的创新，既吸引了投资者的眼球，也保障了其所担心的租金。
对于很多投资客而言，对于这种全新的“代租模式”可能还有一些陌生，而在一线城市早已被购房者所推崇，早在2012年潘石屹就宣布SOHO中国将告别散售、散租模式，成立专业管理团队，对旗下商务物业统一运营，确保物业较高的出租率及、驻企业的品质以及物业的长远。这种业主房源代租服务，的优势就是免除投资者的后顾之忧，主要运营模式就是前几年由开发商以定额租金一次性，统一经营权由开发商用于市场的统一招商，甄别优质企业入驻，确保入驻企业的品质和写字楼的永续繁荣，限度地保障投资者的。后期再把真正成熟的、有保障的写字楼物业交付给投资业主。
目前合肥写字楼主要分布在四个区域：北一环片区、长江路片区、美菱大道沿线和政务区。近几年不难发现，堵车已不仅仅存在于合肥老城间，上班下班成为老城区特有的风景线。不仅如此，电梯数量少、服务面积过大，高峰期等待时间长达10，大厦的停车位少且窄，缺少人文关怀，商务，休闲，娱乐配套设施严重不足，物业管理公司档次较低，也是合肥写字楼普遍存在的问题。
随着合肥区域的不断扩大，合肥传统的市中心已经无法满足市民的消费需求，加之传统的商业中心也日益暴露出交通拥堵、供应产品单一、消费区域划分不明等发展冰晶，商业中心向外发展已是大势所趋。省政府将搬迁至滨湖新区的规划一出，滨湖新区再次成为了合肥各新发展区域中的热门区属。发展中遭遇瓶颈的141战略，在合肥“十二五”规划的到来之际，合肥政府同步构建“1331”新格局，滨湖地位再被提升。滨湖新区的建设从2006年11月启动至今不过6年，但就这样一个年轻的城区，却成了置业的焦点。
然而在住宅热卖的背景下，滨湖新区的商业却还处于起步阶段，商业综合体匮乏大型商场少，巨大消费体量，催生了滨湖时代广场、滨湖世纪城等一批滨湖商业领头羊。目前，随着高速、保利、蓝鼎等在滨湖再次高调拿下商住地块，合肥商业完善指日可待。
目前，有传言称高速滨湖时代广场将来有可能采用业主房源代租模式，一方面为了统一招商，甄别优质企业入驻确保入驻企业的品质，同时更是为了免除投资者的后顾之忧，让投资客安心置业。如果真如传言所言，加上滨湖板块的崛起、畅达的交通和高速滨湖时代自有的综合体配套优势，高速滨湖时代广场的写字楼部分或许会成为滨湖板块甚至是合肥整个市场的强劲实力战将。
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