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网签后才能获得购房资格 买房卖房都需先查册

东北新闻网   2013-08-28 11:14

[摘要] 卖家抛掉省级学位房以换望江豪宅,买家抛掉两套房以换学位房。截至最后期限的网签前5天,买家名下还有两套房而不具购房资格,卖家要解约。未料买家在网签前夕腾出了购房名额,纠纷拉锯近一年,卖家被仲裁判决退回买家定金及部分违约金。

卖家抛掉省级学位房以换望江豪宅,买家抛掉两套房以换学位房。截至最后期限的网签前5天,买家名下还有两套房而不具购房资格,卖家要解约。未料买家在网签前夕腾出了购房名额,纠纷拉锯近一年,卖家被仲裁判决退回买家定金及部分违约金。

“卖一买一”遭遇“卖二买一”

去年4月中下旬,黄女士夫妇(女方为国企人员,男方为机关干部)为了筹集钱款,购买中心区一套价值约千万元的望江豪宅,准备卖掉中心区一套100多平方米的省级学位房,与买家梁小姐(公务员)通过中介签订购房合同,以330万元成交。双方约定,签订合同70日内(即7月2日前)办理网签。任何一方违约就向守约方支付房屋成交价10%的违约金和中介费。

买家梁小姐名下有两套房,属于被限购对象。在签署买房合同当日,她就支付了黄女士30万元定金,并向中介支付了2万元的中介费,并马上将其两套房放盘。

同年4月底,黄女士提出和梁小姐去办理按揭贷款手续,但此时梁小姐还在忙于卖房腾购房名额。5月10日,中介和黄女士先行前往工行办理了按揭贷款手续。

5月中旬,黄女士已得知梁小姐名下有两套房产。

6月上旬,黄女士设法筹钱购买了其意向中的望江豪宅。

6月21日,黄女士向梁小姐邮寄了《关于履行存量房买卖合同的敦促函》,要求她提供具有购房资格的证明。梁小姐23日收函后邮寄《敦促履约函》告知黄女士无需担心其购房资格和资金问题,她会履行合同义务。

卖家提前解约变“违约”

去年6月27日下午,黄女士到房管局查册发现,梁小姐名下仍然有两套房产,查册表备注其中一套房产已经过户至他人名下(但未归档注销),另一套已经递件,但尚未过户。当日,黄女士据此向梁小姐邮寄《解除合同通知书》,称解除合同,没收购房定金。

事实上,梁小姐的两套房已急速在5月上旬和下旬成交,一套在6月中旬出了新证,另一套后来在6月30日出了新证。

去年6月28日、29日,梁小姐多次口头要求黄女士配合办理网签手续,并同意一次性支付330万房款给黄女士,但黄女士认为合同已经解除,未同意。

7月2日,梁小姐查册发现,其中一套房产已归档注销,名下只有一套房产,具备买房资格,遂于7月4日向广州市仲裁委员会申请仲裁,认为黄女士提前解约构成先期违约,应退还30万元定金,并按照合同约定支付成交价10%的违约金(即33万元)和赔偿2万元中介费。

黄女士收到仲裁书后答辩称,买方梁小姐违反限购政策,无购房资格,且导致其筹集流动资金购房的目的不能实现,并违反约定的“五一后一周内办理按揭”的规定。

去年底,仲裁庭审理认为,双方签订的房屋买卖合同有效。买方在网签截止日即2012年7月2日前已经取得购房资格,卖方在2012年6月27日即提出解除合同,并不符合解除合同的规定,构成违约,但买方隐瞒有2套房产的事实,对造成该结果有一定责任,故裁决定金30万元该退还,卖方承担一定的违约金,由33万元调低至8万元,中介费双方各承担一半。

黄女士对此仲裁不满,向广州市中院申请撤销该裁决。而在今年初,梁小姐又向市中院申请强制执行该裁决。今年5月17日,市中院经审理后驳回卖方要求撤销仲裁决定的申请。对此,黄女士无法接受,今年7月再向广州市检察院申诉,要求检察院就该裁决提出抗诉。

据该案代理律师介绍,此购房纠纷在法律之外又演变成生活纠纷,买卖双方在庭上无法达成一致,互揭双方工作隐私等。截至发稿前,梁小姐仍未拿到赔偿及定金。

律师提醒

房屋买卖情况应尽量告知对方

广东广之洲律师事务所王美舟律师提醒,二手房买卖合同出现不按合同履行的情况,应当三方签订书面的三方协议,且咨询律师。遇到不愿意签订书面协议的,尽量将当面谈话或手机谈话录音,包括与买方或卖方及中介方的谈话。注意在买卖合同上注明买卖双方的通讯地址和联系方式,一旦一方违约,守约方立即以EMS特快专递邮寄书面函件催告违约方和中介公司履约,草拟催告函,可以咨询律师。此外,有关房屋买卖的重要情况应尽量告知对方,可以写进合同,以免被认定为隐瞒事实。

 

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