[摘要] 在8月26日举行的恒大2013年中期业绩会上，主席许家印全程未发一言，不管是前面的公司上半年情况介绍还是后来的问答环节，副主席、首席执行官夏海钧包揽了所有的发言。
在8月26日举行的恒大2013年中期业绩会上，主席许家印全程未发一言，不管是前面的公司上半年情况介绍还是后来的问答环节，副主席、首席执行官夏海钧包揽了所有的发言。
据夏海钧介绍，2013年上半年恒大的营业收入419.6亿元，净利润65.1亿，核心利润46.6亿，股东为29%，净负债率降至58.4%，现金余额419.7亿元，土地储备1.45亿平方米。上半年集团合约销售收入446.1亿元，合约销售面积664.7万平方米。
夏海钧称，在未来，恒大在坚持稳健运营、稳定增长的基础上，会进一步贯彻一个优化、一个降低、两个提高的“122计划”。
其解释，一个优化就是优化土地项目的布局，主要指新增项目适度向一二线城市倾斜，同时在三线城市的核心地段发展具有潜力的项目。也就是说在一二线城市适度增加比例，三线城市的项目一定围绕着这个城市的核心地段来取得。
一个降低是指坚定不移地降低恒大的净负债率，据中报显示，恒大的净负债率已经由去年同期的96.1%下降37.7个百分点至58.4%，夏海钧称，这主要有三个原因，一是加大了合约销售和回笼资金;二是通过股份配售在今年上半年所得为35.2亿;同时展开项目合作，目前公司有23个项目是与其它发展商合作，共减少地价款支付89亿元。
两个提高则是努力提高现金余额，夏海钧表示，为了保持公司稳健增长的目标，将公司现金余额标准调从此前的150亿元调至230亿元;第二，努力提高主营业务利润率。
事实上，在昨天恒大未来在一二线城市的布局增长成为了关注的焦点。截至目前，恒大先后在北京、广州取得项目，尤其35亿在北京昌平或获取的项目，也打开了恒大进行北京的大门。
对此，夏海钧直言，此前在北京、广州以及其他二线城市获取土地，主要是因为恒大现在已经有足够的资金实力去一线城市拿地。但同时上述人士也表示，鉴于中国城镇化的定位，三线城市是中国房地产未来的主战场。
以下为恒大2013年中报业绩会现场问答实录：
现场提问：之前看到中央在温州放松了限购令，但是也同时在某些城市试点房产税，您觉得中央对未来调控楼市调控的态度是怎么样的?另外你们预计下半年楼价是不是也会继续上升?升幅可能是多少?
另外，之前看到恒大没有参与在前海地皮的竞投，主要原因是什么?你们怎么看前海的发展?如果之后再有地皮推出的话，会不会考虑前海?
夏海钧：先讲一下宏观形势。今年上半年可以看到中国几个大的发展商的销售价格、销售量都有稳定的上升，特别是恒大的经营业绩相对于去年有明显的增幅，这主要得益于我们的民生地产。应该说恒大的住房一直是中国老百姓都买得起的，加上我们在二三线城市的产业布局，基本上无论在宏观调控的严峻形势下，还是目前相对环境比较宽松的情况下，销售都有稳定的增长。
目前从中国的国家经济形势来看，我们认为房地产健康、稳定的发展，应该是中央和地方政府都需要看到的，这对刺激中国经济的增长起到非常重要的作用。所以我们认为以前的一些行政性的措施、非市场化的手段会逐渐取消，伴之而来的是现在一直提到的中央政府欲建立长效化的房地产调控机制，这种长效机制包括房地产税和其它的一些举措。但是无论这些措施是用什么样的形态出现，我相信中国房地产健康平稳的发展是中国政府和老百姓都希望看到的。所以房地产在下半年我们还比较乐观，相信能够按照上半年的形势发展，包括销售均价、销售量。这也是今年恒大完成千亿目标，我们充满信心的政策基础。
对于前海的问题，因为我们是布局的发展商，我们已经在中国布局了140个城市，相对于绝大多数的发展商来说，我们在房地产的信息获取量要比一般的发展商多。包括前海的项目进入我们的视野以后，我们会在所有的综合类商业项目里做平衡，之后再选取我们认为利润点的地方去投资。所以说前海是一个好的地方，但是相对于我们目前的投资机遇来说，我们认为在其它的城市有更好的投资机遇，所以公司这一次就没有在前海去参与投资。但是，我们在合肥、济南参加了两个商业性地标的建设，这是对商业机遇不同的看法。未来前海有项目，我们还会以目前在视野的商业机会进行总体的判断，再决定我们是否进入前海投资。
现场提问：刚刚提到恒大接下来可能会更多转向一线城市的问题，这是基于现在的政策调控下的短期策略?还是接下来恒大可能会考虑更多地去进军一线城市?我们看到7月份也投到了北京的一块地皮，而且6月份在广州核心地带也投了一块地。因为集团现在手头上有比较充裕的现金，接下来买地方面会不会以一线城市为主?
夏海钧：恒大早期以二三线城市作为公司发展的立足点，但是我们以前也一直强调，随着公司现金余额的不断增加，最终进入北京等一线城市是公司未来的战略目标。目前为止公司的现金余额有将近420亿，我们认为进入中国核心经济发达城市的条件已经成熟，所以在今年上半年，公司在一线城市和主要发达的二线城市获取了一些项目。这有两个目的，个，完成我们在城市的项目布局，应该说到7月份以后，恒大覆盖了中国除台湾以外的所有省份，这是我们战略布局的完善过程。第二，前两年恒大在一二线城市的项目消耗数量也比较大，所以这两年我们补充一二线城市的项目，也是作为公司项目平衡的主要手段，这是我们使未来一二线城市的项目布局和三线城市的项目布局基本保持平衡，通过这种平衡来使公司无论在房地产的高潮和低谷上，都能够触及到中国不同的城市和市场，保持公司稳定的销售收入和稳定的利润增长。
现场提问：恒大现在有400多亿的现金，集团怎么来用这一笔钱?另外一个问题就是毛利率方面在同行中也是比较低的水平，如果未来在三线城市依然是维持在50%的销售，那毛利率水平能不能维持现在的水平?
夏海钧：现金余额多了以后，公司会适当增加一二线城市核心项目的土地储备来保持项目的平衡。平衡有两个目的，个使我们在的布局更加完善，第二是努力提高公司净利润率的方式和方法。
至于毛利率比较低跟三线城市的项目布局没什么关系，主要还是因为恒大坚持了民生地产的发展方向。将来恒大要作为一种制造业企业的房地产公司，我们始终认为房地产维持高利润率不是长久的发展方向，合理的利润率才能够变成像制造业的生产，这样才是房地产发展的方向。
其实我们保持三线城市一定的比例是跟国家整个城镇化的产业发展方向非常吻合的，虽然我们现在短期内看到一二线城市有一些增长，但是中国政府在城镇化方向的政策会在十八届三中全会后出台，出台以后未来中国房地产的主战场还是在三线城市。因为一二线城市竞争非常激烈，除了像恒大、中海、万科这样具有强大经济实力的发展商可以在这些地区竞争以外，小发展商基本没有生存的空间。这么多年积累了强大的现金余额和资产以后，我们在一线、二线城市取得一些优质的项目，保持利润率的增长，同时也在三线城市选择核心地段去储备优质项目。
核心地段是什么概念呢?就是在每个经济发达的三线城市离市政府大概2公里左右的位置去储备项目。四线城市是不去的。所以在三线城市的土地储备，未来一年就会在整个房地产发展中体现出强大的生命力，这也是我们对恒大未来保持健康、稳定、持续发展，也保持毛利率不断上升的信心来源。
现场提问：净利率会不会有什么变化?
夏海钧：净利率我们当然希望越高越好，但是我们认为15%是比较理想的目标。如果再高很多，我们觉得就脱离了把房地产作为制造业生产的战略方向。
现场提问：恒大上半年完成全年销售目标的44.6%，下半年将如何完成全年1000亿的目标，重点在哪个方面发力?恒大在下半年城镇化有什么新的举动?
夏海钧：上半年我们销售完成了44.6%，刚才我还报了另外一个数据，到7月份我们销售完成了52.7%。实际上1-3月份应该是中国房地产不太好的时间，因为是传统的农历新年和冬天，大部分的地方都不能卖了。从每年9月份开始进入黄金期，7月份、8月份还略微淡一点点，到9月、10月、11月份都是中国房地产传统的销售旺季。恒大现在已经有197个项目在售，覆盖了110个城市，这个面非常广，我们现在可售的货源还有1300多万平米，下半年计划新推出40个左右的项目，大概1600到1700万的新增可售货量，而且很多的项目位于二线城市。所以，我相信1000亿的目标对公司来讲不是一个大问题，而是我们要赶超的数字。
恒大正在跟中央政府和各地方政府认真探讨怎么在人性化的城镇化方面做出贡献。刚才我提到我们今年次提出了绿色住宅，绿色住宅实际上是把环保、能源以及高科技的技术应用到恒大的住宅建设中，我们现在跟清华、建设部组建了一个专业的小组来做这个事情。最近我们也跟美国的哈佛大学建立联系，就中国的绿色住宅建设产业化进行合作，使恒大的标准化产品覆盖上绿色的标签，这不但是加速中国住宅的科技含量，同时也使老百姓住上节能、环保的优质住宅。这里面有很多科技环保的课题，包括太阳能、新鲜空气、饮水等等。比如我们收购长白山水源，把它引入到现有的城镇化住宅小区中，所以将来恒大的城镇化小区，在当地一定是科技含量、带装修约、性价比的产品，通过这个高科技、绿色产业化住宅的发展来配合中国城镇化的建设，同时也抓住中国城镇化建设的目标，使我们在未来的发展更上一个台阶。
现场提问：未来进军一线城市的选址战略是怎样的?在一线城市主推的产品类型是什么?现在恒大的现金也比较充裕，目前房企也出现了海外投资的趋势，恒大是否有这方面的想法?
夏海钧：实际上我们认为一线、二线城市的比重跟三线城市的比重是相辅相成的平衡关系，也就是说在下半年或者明年上半年会利用现有的充足现金流补充一些一二线城市的优质项目，当然三线城市的核心地段项目也一定会拿的。在一二线城市的项目里面，特别是一线城市的项目，公司还是以建设绿色住宅为产业导向。就是说在核心地段有的我们会取得，如果是城乡接合部的项目当然也要是在离核心地区非常近距离的地段，比如我们最近在昌平拿的项目就是在北京的五环，也位于地铁出口处。公司35亿拿下的这个项目是安置、限价相结合的住宅项目，既让我们进入北京又保证了项目的销售。里面我们会选中一部分的住宅来进行绿色住宅的产业化建设。将来恒大的产品在进入到一线城市以后，我们要做到：科技含量在这个城市是的，第二装修质量、档次是的，第三恒大建设的安置房或者限价房是中国老百姓认可的。通过我们的建设，能够完善核心城市的一些绿色住宅的产业布局，也让中国的老百姓，特别是中低端的老百姓都能够买得起我们的房子。
至于投资海外的这个问题，我们也在进行研究，当然董事局会非常慎重地对海外市场进行研究再做决策。
现场提问：公司下半年可能也会在一二线城市再买一些土地，预算资金大概有多少?另外去年公司打算降低负债所以就没有派息，现在债务的情况好转了，而且手头的现金也多了，你们预计今年会恢复派息政策吗?
夏海钧：目前恒大土地储备的规模我们认为已经达到了我们的设想，大概是1.45亿平方米左右，未来公司土地是消化多少补充多少。上半年即使我们买了一些土地，但总的增量只在3.2%左右，下半年应该还是维持在10%上下。由于公司资金量增加了，我们的一线、二线城市土地较少，所以公司在一二线城市好的地段还会适当增加一些项目。
分红、派息的问题，因为这是涉及到公司的政策，我们也听到投资者有这方面的意见，董事会会认真研究这个问题，但现在还没有明确的意见。
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