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李嘉诚上海售楼 “东退西进”解密

羊城晚报   2013-10-24 11:34

[摘要] 针对李嘉诚的连番抛售行动,有业内人士甚至表示,内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。李嘉诚“东退西进”的背后,是其在中国内地和香港盈利能力的下降。

核心提示: 针对李嘉诚的连番抛售行动,有业内人士甚至表示,内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。李嘉诚“东退西进”的背后,是其在中国内地和香港盈利能力的下降。

放弃出售百佳超市的李嘉诚,没有让同样的变数发生在抛售上海写字楼一事上。

和记黄埔(00013.HK)近日公告称,由长江实业[简介 实时动态](00001.HK)与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家,并将以89.5亿港元(约70.4亿人民币)出售。

东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴环路333号,东面正对“上海中心”,项目办公楼总建筑面积约8.8万平方米,目前尚在建设中,预计将在2014年竣工。

公告显示,东方汇经中心的买家来自两方,钻机集团有限公司将收购项目6%权益,而另两家离岸注册公司——HYZL Development Co. Limited与HYZL Investment Co. Limited将收购剩余94%权益。

钻机集团目前已确认为光大控股持有,但另一买家的真实身份尚未正式公布。有业内人士透露,其为一家国有背景的金融租赁公司。

“李嘉诚出售此项目,或许代表他对内地市场的一种看法。”莱坊中国区董事杨松在接受《财经日报》记者采访时表示,“未来几年,上海商业地产市场将迎来高供应局面,会带来一定的消极作用,这可能也是选择此时出售的一种考虑。”

■ 据财经日报

出售一波三折

东方汇经中心为长江实业在上海打造的写字楼项目,颇具象征含义。

2006年10月,长江实业与和记黄埔联合以8.32亿元人民币的总价,从富都世界发展有限公司手中购得小陆家嘴X3-2地块,成为如今的东方汇经中心地址所在。

六年多来,该项目一直传闻缠身,2009年曾传出转让消息,不过长江实业与和记黄埔选择于近期作出最终的出售决定,仍然让外界感到惊讶。

“未来几年,上海商业地产市场将迎来高供应局面,这会给市场带来一定的消极作用,这可能是选择此时出售的一种考虑。”莱坊中国区董事杨松称。

至于东方汇经中心的买家,市场一直视内资金融机构为可能。除了光大控股,另一买方则为一家国有背景的金融租赁公司。

符合一贯做法

尽管近期接连有意出售旗下位于内地、香港的资产,令李嘉诚在“撤退”背后的真实逻辑备受猜测,但出售东方汇经的决定,从某个角度来看,符合其对于内地商业物业一贯的套现处置方式。

2011年,长江实业曾分拆位于北京的东方广场项目,推出汇贤产业信托(87001.HK)在香港挂牌,成为首只人民币计价房地产投资信托基金。只是汇贤产业信托上市后一段时间的表现,令投资者感到失望。

根据和记黄埔的公告,出售东方汇经中心50%股权将净赚18.4亿港元,据此估算,出售项目100%股权的获利将接近37亿港元。东方汇经中心的交易将在达成若干条件后完成,届时这也将标志李嘉诚在上海打造的写字楼项目中全身而退。

核心提示: 针对李嘉诚的连番抛售行动,有业内人士甚至表示,内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。李嘉诚“东退西进”的背后,是其在中国内地和香港盈利能力的下降。

李嘉诚“东退西进”解密

长江商报消息李嘉诚为什么要“东退西进”?仅仅从出售资产的多少,事实上看不出端倪。当把内地、香港以及欧洲业务的投资放在一起比较时,李超人“东退西进”之谜便渐次清晰。

■据经济观察报

利润下降

和记黄埔财报显示,2007年,欧洲业务只贡献了和记黄埔11%的税前利润,到2012年已经猛增3倍到34%,其中英国占比高达23%。

李嘉诚“东退西进”的背后,是其在中国内地和香港盈利能力的下降。

和记黄埔财报显示,2010年其实现3259亿港元营业收入,税前利润392亿港元,其中中国内地业务所贡献的营业额占比12%,贡献的税前利润高达28%,两年后的2012年,中国内地业务所贡献的营业额为11%,而税前利润猛降到19%。

在李嘉诚的大本营香港,其盈利能力也出现滑坡,2012年香港业务所贡献的营业额占比由2010年的18%回落到16%,但是所贡献的税前利润却由30%猛降到16%,下降幅度高达14%。

在利润下滑之际,精明的李嘉诚开始抛售其香港和内地资产。

欧洲抄底

在出售中国内地和香港的长期持有物业之际,李嘉诚也在调整其业务形态,缩减零售规模,减缓地产投资。

和记黄埔2013年半年报显示,截至今年6月底,其欧洲业务实现收入851亿港元,在1991亿港元的总收入中占比高达43%,而香港和中国内地分别为15%和11%;欧洲业务贡献的税前利润占比高达31%,香港和中国内地则分别为17%和18%。

今年6月,由长江实业等共同成立的合营公司,斥资9.43亿欧元(约97亿港元)收购荷兰的废物转化能源公司AVR-Afvalverwerking B.V。

早在2010年,李嘉诚便积极布局欧洲业务,当年李嘉诚旗下集团以91亿美元从法国电力集团收购了英国电力网络业务ED F Energy的电网资产。

一年后,李嘉诚长子李泽钜以24亿英镑买下英国的自来水供应及污水处理公司之一Northum brian水务;2012年,李泽钜又斥资6.45亿英镑收购英国天然气公司。

通过一系列收购,李嘉诚父子已成为英国基础设施资产的所有人之一,控制着英国大约1/4的电力分销市场、大约30%的天然气供应市场、近7%的供水市场。李嘉诚仅2013年上半年就完成249亿港元的四宗海外收购,英国媒体惊呼,“李嘉诚要‘并购整个英国’”。

李嘉诚曾表示,虽然英国加入欧盟,但其货币英镑并没有加入欧元区,货币汇率比较稳定。

目前,和记黄埔营业收入只有26%来自中国内地和香港,其余均来自海外业务。

核心提示: 针对李嘉诚的连番抛售行动,有业内人士甚至表示,内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。李嘉诚“东退西进”的背后,是其在中国内地和香港盈利能力的下降。

李嘉诚两月抛售百亿元内地物业商业地产回报不乐观

商业地产泡沫走到破裂边缘?

上海核心商圈写字楼租金连续三季盘整下跌,广州第三季度优质购物中心首层租金3年来首次下滑?

羊城晚报讯记者孙晶报道:随着和黄位于上海的物业东方汇经中心锁定买家,不到两个月,华人首富李嘉诚就抛售了过百亿元的内地商业物业,虽然,这也许是李嘉诚全球布局的一种选择,但这也给内地正火烧火燎的商业地产热潮泼了一盆冷水。

既卖购物中心又卖写字楼

日前,和记黄埔公告称,由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家,买家钻机集团有限公司将收购项目6%权益,而另两家离岸注册公司——HYZL Development Co. Limited与HYZL Investment Co. Limited将收购剩余94%权益。钻机集团目前已确认为光大控股持有,但另一买家的真实身份尚未正式公布。该项目的售价为89.5亿港元。

据悉,东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴环路333号,东面正对“上海中心”,项目办公楼总建筑面积约8.8万平方米,目前尚在建设中,预计将在2014年竣工。

而就在8月29日,李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都荟广场各50%股权出手,总交易金额达到30.3亿港元。这两项交易金额共计119.8亿港元,折合人民币近百亿元。

内地商业地产回报不乐观

一方面李嘉诚在抛售内地商业物业,另一方面,上海、广州等地的商业地产正承受因井喷式增长带来的后果。

根据高纬环球报告,第三季度上海核心商圈写字楼租金才刚刚结束了连续三个季度的盘整下跌,以使用面积计算的核心商圈甲级写字楼有效净租金为每月每平方米人民币412元(折合每月每建筑平方米288元),租金环比上涨1.7%。

而在广州,情况更加恶劣。太平戴维斯实时数据显示,2013年前三季度广州甲级写字楼存量达323万平方米,供应量庞大。而零售地产市场方面,第三季度优质购物中心首层租金更是出现3年来的首次下滑,环比下跌0.1个百分点,至每平方米每月704.1元。

由此,李嘉诚在内地的商业物业也显得比其他投资更低。和记黄埔2012年年报显示,从2010年开始,和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑,2012年全年内地租金收入为29600万港元,占全年和记黄埔总租金收入的7.8%。

另有数据显示,和记黄埔的平均净资产率超过11%,长江实业的平均净资产率更接近15%。但广州西城都荟广场的只能达7%,陆家嘴写字楼的仅约5%。

针对李嘉诚的连番抛售行动,有业内人士甚至表示,内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。

香港商界大佬连抛商业地产

除了李嘉诚外,今年密集抛售物业的开发商不在少数。以香港地区为例,年初,华人置业主席、富豪刘銮雄高调拆售旗下位置优越的铜锣湾一带的商场和其他各处资产,套现逾70亿港元;鹰君集团则拆售酒店套现100亿港元,南丰集团也以近30亿港元的价格,出售人流密集的旺角全幢商厦。此外,香港地产中介——中原集团的创始人施永青,也将自持物业的比例大幅降低到30%。

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