[摘要] 较原计划发布时间提早了四天,中国政府于周五晚间公布了十八届三中全会研究通过的《关于全面深化改革的若干重大问题的决定》。除进一步阐述了农村土地改革的具体设想外,还提到了稍早《公报》中未有提及的而我们认为与房地产行业息息相关的几点内容。
较原计划发布时间提早了四天,中国政府于周五晚间公布了十八届三中全会研究通过的《关于全面深化改革的若干重大问题的决定》。除进一步阐述了农村土地改革的具体设想外,还提到了稍早《公报》中未有提及的而我们认为与房地产行业息息相关的几点内容,主要包括:1)加快房地产税立法并适时推进改革2)研究建立住宅政策性金融机构3)加快户籍制度改革、全面放开建制镇和小城市落户限制4)启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。
虽然没有系统完整的论述,但我们从《决定》中依稀看到房地产调控长效机制正在浮出水面。以房产税逐步替代土地财政、释放农村建设用地进入城市开发、加速完善保障房供应体系可以看做是解决当前行业主要矛盾的三大政策方向,而户籍改革的加快、适度放开计划生育也无疑将为行业带来更多新增需求。若以上政策能够迅速推进且执行到位,我们将看到整个中国房地产行业未来将呈现需求和供给同步增长、房价更趋平稳上涨的更加健康的发展态势。但是,我们对于政策的实质推进和效果显现仍持谨慎态度,这让我们坚持认为,在强调市朝的口号背后,现有的限贷限购等行政化调控手段可能仍将在较长一段时间内延续执行。
我们认为市场对《决定》整体的解读是正面的,而关于房地产部分,鉴于《决定》中又增加了之前《公报》中所没有涉及的户籍改革和单庭生二胎等内容,投资者的看法也将从之前阅读《公报》后的偏中性转向偏乐观。但对于不同的区域市场而言,既有正面影响的政策,也有负面影响的政策,导致在选择投资标的上并没有明确的主线。而年底流动性偏紧、销售数据呈现高位回落以及房产税仍面临试点范围扩大等因素,也将成为制约中资地产板块整体向上突破的因素。因此总体上我们认为,到明年春节前(1月末),因为缺乏基本面数据的激励,板块整体都会呈现区间波动状态,而这期间如果由于政策变化或者市场调整导致板块出现下跌,将是更好的加仓机会。目前阶段我们仍然认为在各区域市场分布均衡的行业领军人物如中海、华润将最确定的受益于更好的行业长期远景,而定位高端市场的开发商如融创中国也将由于调控放松可能在高端市场突破而受益。
政策对于各区域市场的影响:
房产税----加快房地产税立法并适时推进改革不会影响既定的房产税征收试点范围扩大,我们认为今年末或明年初应该会有更多几个一二线大城市宣布征收房产税,但应该与已经试点的上海和重庆雷同,税率偏低,且基本不涉及存量房征收----整体影响负面,但幅度料将有限;
农地改革----允许农村集体经营性建设用地(不包括宅基地)出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制----对于缺乏城市建设用地的一二线城市从缓解房价上涨压力、弱化行政调控的角度而言是正面的,但对于本来就不缺地的三四线及以下城市则可能导致土地供应的进一步过剩而产生资产价格向下的压力;
户籍改革----全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模----这个政策无疑是更有利于三四线及以下城市的新增住房需求,但对教育医疗等资源仍然领先的一二线大城市不会带来负面影响;
单庭可生二胎----有关数据预计每年可新增人口约100万,按照目前30平米的城市人均居住面积计算,这将令每年新增住房面积3000万平方米,相当于目前全年一手住宅销量的3%----整体影响正面,但幅度也将有限;相比较而言,一二线大城市符合该生育条件的单庭数量应该显著多于三四线及以下城市,但更高的养育成本和工作压力可能导致实际意愿不足。
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