[摘要] 随着房贷政策收紧，一套房贷利率优惠现已基本取消，二套房首付门槛也一再提高。而比房贷政策更挫伤二手楼市成交的则是业主不断上调的放盘价
市区二手房成交量普跌，部分热门板块的跌幅超七成
随着房贷政策收紧，一套房贷利率优惠现已基本取消，二套房首付门槛也一再提高。而比房贷政策更挫伤二手楼市成交的则是业主不断上调的放盘价，数据显示，市内部分曾经热门的二手房成交板块，因房价过快上涨，近一个月的成交量跌幅逾七成。有中介人士预测，以往二手楼市的年底旺季将在今年匿迹，取而代之的是长达数月的市场冷静期。文/图：记者王雯倩
前线心声：
越近年底生意越难做
带客看楼近十趟才有成交
“今年下半年，中介经纪的工作要比去年辛苦，例如带客睇楼，去年同期多数情况下带客看一两次盘，买家就可拍板成交。今年由于楼价升了，很多客户不仅自己看盘，还要带上家人或亲友轮番看几次，有甚者需来回近十趟。有时候，中介经纪会因带客睇楼，工作至晚上9时才想起自己还没吃晚饭。”
据合富置业高级营业经理龚启贤介绍，虽然银行房贷优惠进一步缩紧，但部分买家更怕未来楼价还有上升空间，“很少会因为银行贷款政策收紧而改变购房计划，个别买家为减轻月供款的压力，宁可给多一点首期。”现时约有五成买家需通过申请银行贷款方式购房，而业主出于对放款速度的担心，更青睐与一次性付款的买家交易。碰到急于换楼的业主，还会因一次性付款方式主动下调3万~5万元。
不少中介人士还表示，今年市区房价上涨较快，下半年二手房销售难度有所增加，成交速度明显放缓。“现在买家要买间素质稍好的物业，总价都要200万元左右，这可能会牵涉好几个家庭的经济，所以买家在做决定上会更加谨慎。”龚启贤提到，今年与去年比较，买家在价格方面也与业主产生较大分歧，“有些客户压价幅度比较大，业主索性不谈了，或者来回拉价很多次，双方也不轻易下决定，”龚启贤说，“一般来说，从买家睇楼到成功签约再到准备办理后续一系列交易手续，需时大约两周左右。”
市况一览：
旺季不旺11月上旬不少中介分行零成交
中原地产市场部主任黄燕飞表示，按过往经验，第四季度通常是二手房成交旺季，但今年受银行房贷额度提前收紧以及房价上涨速度较快的双重影响，“旺季不但不旺，还进入了寒冬。”中原地产数据显示，同比去年10月~11月上旬，市区板块二手房成交量均出现不同程度的下滑，部分热门板块如海珠区滨江东板块、海珠西的光大花园和宝岗路一带、荔湾区中山八路板块和天河区员村板块等，二手房成交量同比下跌逾七成，由此促使中介经纪将一二手联动“副业”变成“主业”。
满堂红数据显示，今年11月1~13日，经其促成的二手住宅买卖宗数同比去年减少36.6%，成交均价为21476元/m2，同比去年上升了42.1%。“以11月1~13日的经满堂红促成的二手交易数据看，海珠滨江东、番禺洛溪、天河北板块都是零成交，越秀区因‘小升初’考试或被取消的风声，学位房成交量反超白云区。”周峰表示，越近年底，房贷收紧对市场的影响力越小，眼下致使二手房成交不济的主要是房价高企，更准确地说是业主一路飙高的放盘价已偏离市场。在今年初，业主放盘价普遍在市场价基础上高开2%~3%，到了年底，许多业主的放盘价竟在市价基础上上浮15%~16%，“我看了十年的广州二手楼市，今年的放盘价高得最离谱。”
遇冷析因：
多因素阻买家入市房贷收紧不敌市价高企
合富置业首席市场分析师龙斌表示，除了房贷收紧外，年底广州二手房交投下降还受到多方面因素影响。一是业主叫价高企，部分大户型物业和贵价单位的叫价略有回调，而中小面积的“刚需”物业，由于供求关系紧张，价格维持高位。
二是部分买家追涨意愿下降。调查显示，追涨热情有所下降的二手买家，大致分三种类型：种是实力相对不强的买家，以“首置”和“首改”居多，这部分买家的看涨心态相对不强，对政策有所观望，入市犹豫或转投外围楼市。第二种是需求不算迫切的买家，以二次及多次置业为主，这部分买家购房心态较为理性、稳定，考虑因素较多，部分客户的观望情绪加重，交易节奏较为缓慢。第三种是受教育程度相对较高的买家，以企业中高层管理者居多，对调控动向、物业税等政策预期较为敏感，追涨热情有所下降。
另外，外围一手新盘以价格优势，分流部分二手客户。10月新房的推售力度明显加大，尤其是番禺、萝岗、南沙、花都等外围区域，新货占比高达七成左右。受外围新货增多影响，新盘分流部分二手客源现象明显增多。
调查显示，外溢的买家大致有三种：一种是实力相对不足的首置买家，如南洲板块部分买家外溢到番禺、南沙的低价盘;白云区部分二手客源被分流到花都的新盘;天河东部部分实力较弱的“首置”客，外溢到萝岗、增城等。这部分买家的承接力大多在1.5万元/m2左右，2万元/m2以下的中小户型，青睐外围新盘较优美的居住环境。第二种是有一定实力，但与理想物业的承接力仍有一定距离的“中间层”，这部分买家集中在天河、原荔湾、越秀、海珠等，以“首改”买家居多，对物业素质、面积、户型等均有一定要求，但承接力大多在2万~3万元/m2之间。第三种是计划长期持有的投资客。这部分买家对中心区价格较“笋”的小户型以及外围区域的一手商业公寓较为关注。
后市预测：淡季持续至明春或有业主降价放盘
合富置业龙斌表示，中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响，有效的潜在需求也相应有所减少。高楼价下的有效需求减少、买家追涨意愿下降，加上中小户型“刚需”盘源不足、业主期望值较高、房贷收紧等因素，二手交投明显放缓，并逐渐显现僵持胶着的局面。预计第四季度至春节前，这种交投不旺，价格高位盘整的态势仍将持续。
提及第四季度的二手楼市行情，满堂红周峰亦表示并不乐观。他指出，倘若业主高开的放盘价仍持续超出市场承接力，现时二手楼市的僵局亦将继续。而基于房地产调控政策无新进展的前提下，楼市将更全面地回归市场规律。他预计，从今年11月到明年2月，整个二手楼市将进入市场冷静期，有意放盘转手的业主将因应市场变化而下调后市预期，“明年春节过后，不排除会出现业主普降放盘价的情况，届时，二手楼市亦会走出淡季，趋于回暖。”
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