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一二线城市楼市或将持续坚挺

东南网-福建日报   2014-01-14 08:31

[摘要] 在国家信息中心首席经济学家范剑平看来,现在包括厦门在内的国内一二线城市房地产并不过剩。这位素以数据说话而著称的经济学家,在来厦参加第二届福建省域温州商会会长论坛之际,以大量精准的数据和现状分析,全面精细地解读了当下的房地产走势。

在国家信息中心首席经济学家范剑平看来,现在包括厦门在内的国内一二线城市房地产并不过剩。这位素以数据说话而著称的经济学家,在来厦参加第二届福建省域温州商会会长论坛之际,以大量精准的数据和现状分析,全面精细地解读了当下的房地产走势。

根据其援引国家信息中心的数据分析,目前国内一线城市楼市供需比例为0.64,而去年1-10份,房地产开发投资68693亿元,同比增长19.2%,而一线城市1.84的常住户籍人口配比,也代表着未来需求的潜力,加上依然不会明显下降的潜在经济增长率,都决定了未来一二线城市的楼市仍将持续坚挺。

而对厦门而言,2013年全市商品住宅供应431万㎡,成交449万㎡,供销均处于历史高位水平,供销比为0.9,符合范剑平所归纳的0.8-1.2的平衡区间,总体表现为供不应求态势。

投资领域四不过剩

一二线房地产占其一

在范剑平看来,当下的中国投资领域有四个不过剩,,以医院、养老院为代表的服务业需求投资不过剩,今后的投资增长领域会是交通运输、仓储、邮政等领域;第二,为消费服务的基础设施投资不过剩;第三,现代制造业投资不过剩;第四就是一二线城市房地产投资了,去年仅前10个月,房地产投资同比增长约两成。

而对房地产开发企业来说,在各地地面楼面价格频创新高的今天,一二线城市土地购置面积同比在下降,而收入房价比则继续走高。

据介绍,通过“商品住宅出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算,供求比例在0.8-1.2区间表示平衡,数值过大则表明市场供过于求,存在较大的风险。目前,国内一线城市的供求比为0.64,厦门大约是0.9,基本跃居一线城市范畴。

一组的城市楼市供求比例显示,被称为泡沫最严重的“鬼城”鄂尔多斯供求比例为4.9,山西大同为5.7,延安则是4.34,比例最失衡的是甘肃武威,达到8.06,这意味着武威的房地产可以8年不盖房子,仅靠存量房就足够销售了。根据测算,三四线城市的供求比均值达到1.22,的积压商品房基本都集中在三四线城市之中。

厦门立丹行的统计数据认为,截至去年12月底,全市商品住宅库存量为266万㎡,按近一年月均约37万㎡的去化速度,约只需7.1个月的去化销售时间。

一二线持续坚挺

或将十年不变

范剑平分析认为,还有两大雄厚的证据足以证明,一二线城市房地产将在很长一段时间之内持续坚挺。

是人口。目前我国的人口日益向大城市集中,根据统计,代表未来需求潜力的常住户籍人口中,一线城市均值高达1.84,二线城市1.21,三线城市0.98,四线城市0.8,数值越低说明人口外流越严重,而人口向大城市集中,也符合经济规律,即节约土地,集中人才,降低城市成本,公共资源有效得到配置和均等化。

第二是资源。这是由我国的特殊国情决定的,我国的公共资源如教育、卫生、养老、交通等,绝大多数集中在北上广等一线城市,其他的二线资源则集中在省会城市、计划单列市和副省级城市之中,三四线城市人口向一二线城市集中,资源也相对向一二线城市靠拢,这几大趋势都决定了,在很长一段时间内,一二线城市的地产楼市将持续保持坚挺。

厦门立丹行机构在对去年全年的房地产研判的数据报告中认为,有两个关键性的数字将决定未来厦门10年的基本走向,一个是“2449亿”——厦门拟10年投2449亿建生态市。去年6月26日,厦门市十四届人大常委会听取了市政府关于《厦门生态市建设规划实施纲要》修编情况的报告,从2011年至2020年,厦门生态市建设重点工程预计投入资金约2449亿元。

另一个数字是“4945亿”——美丽厦门策划项目总投4945亿。2014年厦门市将全面推进实施美丽厦门战略规划,并启动岛外东部市级中心的建设。目前“美丽厦门”策划项目有301个,总投资约4945亿元。这两大城市战略的实施,加上目前厦门跃居一线城市行列的事实,将让厦门楼市紧随其他一线城市的步伐。

异地开发掀热潮

四线城市仍存价值

近两三年来,厦门的房地产开发企业如建发、国贸纷纷走出厦门进行异地开发,去年“9·8”期间前后,包括这些厦门主要国企的开发商接连到龙岩、永安、宁德、三明等周边城市拿地,掀起了一股异地开发热潮。在市场起决定作用的现在,是否意味着厦门房企走向三四线城市的举措暗含隐忧?甚至有一种说法称,三四线城市的房价可能出现崩盘,形同上世纪六七十年代的日本。

经济学家范剑平在解读此疑问时表示,我国三四线城市的情况和日本的情况不同:首先,日本房地产泡沫破灭时,其城市化率已经超过65%,而现在我国只有52%,其中还包含了17%的非常住户口在内,广大的农村和城乡接合部依然面临大量的人口转移,因此三四线城市的人口规模还会得到补充;其次,日本目前已经完全进入老龄化社会,而我们则还需要15年时间;第三点,在金融方面,日本在最疯狂的时期里,国民每100元存款中有69元用在房地产投资投机当中,而我国的居民储蓄率超过50%,大多数刚性住房需求的家庭甚至贷款比例还很小,借助金融手段投资的内在冲动不强。

因此,三四线城市的房地产,仍然存在很大的消费价值,当然,真正具有投资价值的还是一二线城市中的核心区,毕竟资源的稀缺性决定了其基本价值。

生产资料型地产

或成未来投资重点

范剑平又提出,在住宅发展到一定阶段后,属于生产资料类型的地产产品如商铺写字楼更具投资价值。

根据立丹行统计,2011-2012年厦门全市纯写字楼供销快速增长,年均供应37.2万㎡,销售35.6万㎡,成交均价9731元/㎡。2013年全市纯写字楼供销保持较好的发展态势,供应38.4万㎡,销售44.7万㎡,成交均价12599元/㎡。

据悉,2013年全市SOHO产品供应25.8万㎡,销售30.1万㎡,存量得到有效的去化,均价23400元/㎡。岛内SOHO市场发展较早,而近几年岛外集美、海沧SOHO市场也逐步兴起,助推岛外市场占有率逐步提高,供销量价也持续走高。

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