[摘要] 近日，广州房地产市场出现了一种“特别”的楼盘销售方式：去年11月，位于广州番禺亚运城板块的楼盘亚运源筑开盘，其独特的销售方式引来人们关注，产品只租不卖，租期长达35年。如果以租一套55㎡复式产品计算，总价只在35-37万之间，平均每个月租金只有800元左右。
近日，广州房地产市场出现了一种“特别”的楼盘销售方式：去年11月，位于广州番禺亚运城板块的楼盘亚运源筑开盘，其独特的销售方式引来人们关注，产品只租不卖，租期长达35年。如果以租一套55㎡复式产品计算，总价只在35-37万之间，平均每个月租金只有800元左右。
资料显示，亚运源筑位于广州市番禺区清河东路亚运新城综合体育馆对面，距离地铁四号线海傍站150米，项目总占地约20万平米，规划有商业、百货及饮食娱乐等大型项目、地下车库和公寓。记者实地走访观察，目前该项目还处于施工状态，另外，现场销售告诉记者目前一期货量已不多，的将于2015年6月交房。
真假小产权房？
亚运源筑的产权年限只有35年，且购买方式是以租赁合同进行，即长租35年。记者在现场发现，购买亚运源筑的房子可以分为三种付款方式，分别为一次性付款、分期付款、贷款付款，现场销售表示一切都按照商业地产的开发模式来进行。
另外，根据《合同法》规定，租赁合同期限最长为20年，而亚运源筑的产权年限为35年，因此，开发商与业主签订的租赁合同中约定的是20年租赁期限，而对于剩下的15年，则用补充协议来说明。现场销售透露，该项目的产权还是在村民手里，签订合同时南派村股份合作社也会盖章证明，而租赁合同则会在房管局备案。
此外，如果业主租赁之后不想用于自住的话，还可以转租出去，而转租出去业主只需书面通知甲方即开发商及协议约定的物业管理公司即可。
对于亚运源筑这种类型的项目，是否为国家目前明令禁止上市的“小产权房”，业内众说纷纭。广州房地产知名专家韩世同表示该项目为小产权房，但是合法的，属于符合规划的乡镇及政府批准的建设项目。广州房地产资深分析师肖文晓则表示，以有无房产证来定义的话，若只有村里的房产证，只能说该项目是小产权房。方圆地产首席分析师邓浩志则认为判定该项目为什么性质，要看它的土地产权和属性，从划拨的角度来看，该项目不算是小产权房，但只能用于经营不能用于销售。
据悉，亚运源筑是广物地产与番禺区石楼镇南派村以合作的方式进行。现场销售透露，该地块并非广物地产租或者买所得，而是南派村委托广物地产经营开发，利益互享。项目由广物地产旗下子公司广州福盛物业发展有限公司进行开发。据了解，该地块原是此前政府依法征收南派村土地作亚运会预留用地。亚运会后政府为发展南派村经济，依法行政划拨予南派村，使用权类型为划拨。
针对上述争议，记者采访了开发商广物地产相关负责人。该名负责人表示，该项目与小产权房有区别，项目是与南派村合作的，产权在村里，村民只是出让使用权，并没有出让产权。“且政府规划等文件都齐全”该负责人说道。
另外，针对该项目于业主只是签订20年租赁合同一事，广物地产负责人表示：“因为房管局备案只是20年，所以与客户签合同约定的是20年，剩下的15年则用补充条款自动续约，且补充条款有双方签字。”
“地块收回去的几率很小，即使收回，开发商也会保障业主的利益。租了多少年，则把剩下的全部退回。”该负责人强调。
根据开发商提供的《国有土地使用证》，列明该项目土地使用权人为广州市番禺区石楼镇南派村股份合作经济社；地类为村经济发展用地，使用权类型为划拨。根据其《建设用地批准书》可以看到该项目土地性质为国有。另外，根据《建设用地规划许可证》，该项目已经过广州市城市规划局审核，符合城乡规划要求。
长租投资：利益与风险的博弈
“这种长租的方式是市场上的一种变相销售。”中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬说道。类似的产品在广州市场并不多见。资料显示，2011年珠江新城的博雅御轩以及2012年番禺的三米阳光，均推出了以长租形式代售的房源，并以其低于周边的平均售价、以及不限购不限贷的特点，吸引了不少投资客争相入手。但与亚运源筑一样，上述项目使用年限只有二三十年，且没有独立产权。
业内人士分析，该类产品以低价取胜，但是就市场接受度而言，无产权的产品远低于有产权的产品，市场风险也会随之加大。
对于亚运源筑35年的签约年限，韩世同表示，前20年受法律保障，但剩下的15年签约双方如果以无效合同毁约的话，是有风险的。为规避风险，韩世同建议以短租形式来租赁比较有保障。
广州房地产资深分析师肖文晓则认为：“要根据合同约定的条款来判定，如果条款约定好的话，风险也可以降低。”而对于如何评价长租的投资方式，肖文晓说道：这样类型的房子不能转让，不能办理交易过户手续，如果是考虑转手出让来获取利益，有一定的风险。
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