[摘要] 万科管理层人士在参与某机构研讨会时透露，公司可能自2014年开始尝试“小股操盘”的开发策略，即降低新增项目的权益比例。万科将试图在分享项目利润之外，通过项目运营取得额外收入。
大智慧阿思达克通讯社1月21日讯，2014年将要打起“龙头保卫战”的万科（000002.SZ/200002.SZ），面对勇猛的竞争对手，有没有“绝招”？大智慧通讯社获悉，万科管理层人士在参与某机构研讨会时透露，公司可能自2014年开始尝试“小股操盘”的开发策略，即降低新增项目的权益比例。万科将试图在分享项目利润之外，通过项目运营取得额外收入。
万科管理层向大智慧通讯社回应上述战略的具体思路：“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化。这意味着在合作项目中，万科可接受更低的的股权比例，但项目由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。万科输出品牌和管理，收取项目管理费用。
万科管理层介绍，该种合作模式，双方可以事先约定，根据项目的实际经营情况灵活调整分配比例，在项目经营效益好的情况下，允许操盘一方获得更高的分配比例。
瑞银分析师李宗彬认为，在新的盈利模式下，万科可以获得更高的资本，并认为因降低在开发项目中的权益而节约的资金，能够支持公司增持有吸引力的商业物业，或帮助公司更好的进行市值管理。
万科的这一策略，也同时被业内人士理解为万科为保住龙头地位而作出的战略选择，但成效如何还有待观察。
**启动“小股操盘”，策略转向**
过去三年，万科对其合作开发模式一直在进行微调，来逐步提高公司净资产率（ROE）水平，缩小增收与增利之间的差距。那么，启动“小股操盘”模式，随着项目权益比重的降低，又是否会影响万科的利润？
万科管理层回应大智慧通讯社表示，采用“小股操盘”模式，双方可以事先约定，根据项目的实际经营情况灵活调整分配比例，在项目经营效益好的情况下，允许操盘一方获得更高的分配比例。这将有助于提高公司净资产，为股东创造更大价值。
这也意味着，近三年万科的合作项目数量（逐步减少）、权益面积（逐步增加）两项指标趋势，将出现明显逆转，合作项目将逐步增加，但单个项目权益面积将逐步减少。
大智慧根据万科公告信息统计的数据显示，2013年万科新增土地项目105个，其中合作开发项目为53个，合作开发项目占总项目比重为50.48%，相比2012年的60%下降近10个百分点。万科的权益建筑面积占规划建筑总面积为77.5%，与2012的77%几乎持平。
对比数据可以看到，2013年万科在合作项目数量占比上有较大幅度下降，但权益占比与2012年的水平几乎是持平的。
中银国际分析师向大智慧通讯社表示，这是企业对市场作出的一个选择。前两年市场较好，不少房企提高合作项目中的权益比例，自身可以赚到更多的钱。万科通过“小股操盘”可以迅速扩大销售规模，利用有限的资金来把“盘子”做大，这样做可以降低资金风险和市场风险。
据万科2012年报数据，万科在2012年新增加开发项目78个，其中有46个属于合作开发项目，合作开发项目占总项目的比重为60%，较2011年的73%下降13个百分点；2012年，万科的权益建筑面积占规划建筑总面积的比重为77%，较2011年的60%大幅上升17%。
从上述数据可以看到，2012年万科的合作模式出现较大调整－－相比2011年，2012万科的合作开发项目数量比重大幅下滑，但权益建筑面积占比却大幅上升。
这也使得万科获得更多的。数据显示，2012年万科的净资产率（ROE）达到20年来历史水平。在2012年，万科全年实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%，全面摊薄净资产率达到19.66%，为1993年以来水平。
对于这样的变化，国泰君安当时曾在研报指出，万科2012年拿地权益占比回升至最近5年的次高值，而权益占比的提升可以减少杠杆内移对利润的侵蚀，降低增收与增利之间的差额。
**启动代建模式保**
面对绿地集团这个强势“追兵”，万科试图通过“小股操盘”的方式，迅速进一步扩大销售规模。
万科管理层向大智慧通讯社表示，采用“小股操盘”后，万科在单个项目中的权益比例虽然不高，但因为每个项目所需要的资金投入也不多，所以公司操盘的项目总数会相应增加，在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。
万科管理层指出，“小股操盘”的特点在于提高操盘一方的资金利用效率，同时将公司所能获得的管理提成与经营效益直接挂钩，增强管理团队的积极性和创造力。
实际上，万科管理层在更早之前，对于合作开发中的代建模式就颇为看好。通过合作开发，也已成为房企近年较为主流的经营模式。因合作开发模式，能以更小的杠杆撬动更多的土地资源、项目融资和销售扩张，同时可以缓解资金压力。
“要提升我们给股东回报水平，更多用合作来解决。我们是和有地的、有钱的伙伴合作，万科项目中不少都是跟别人合作来做的。”郁亮在2012年业绩会上曾经这样说道，合作开发是万科的发展所需要，全面合作是大的前提，这也是长期不变的策略。
董秘谭华杰也曾表示，万科不少项目都是采取合作方式，将来合作开发项目占万科整个房地产开发业务的比例会进一步扩大。他认为，代建模式不用出资金，而只投入人力、物力和品牌软实力，就像顾问咨询，这种模式的净资产率可以达到。
2013年，万科实现签约销售额1709亿元，同比增长21%。多家机构预计，在稳定的市场环境和万科自身强劲的新开工，将推动公司签约销售额在2014年实现更高的增速，预计签约销售额将达到2150亿元，同比增长25%。
而近日“隔空放话”要把万科拉下龙头宝座的绿地集团，预计2014年将实现整体上市，销售额可达2400亿元。数据显示，2013年，绿地的预销售金额达到1625亿元，仅次于1709.4亿元的万科，在房地产企业销售额排行榜排第二位。
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