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房地产调控基调初定:注重分类指导“疏堵结合”

大智慧阿思达克通讯社   2014-02-20 13:16

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大智慧阿思达克通讯社2月20日讯,自2013年2月20日“国五条”出台到周四已满一周年,然而过去一年房价“涨声”一片,各地提出的房价调控目标基本落空。

自“国五条”细则出台后,到去年4月份,各地出台的地方版细则,除了北京和上海,各城市列出的房价调控目标为新建商品住房价格增幅低于城市居民人均收入实际增幅。

然而,根据统计局发布的70大中城市房价数据,2013年12月份,有31个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%,高于城市居民人均收入的实际增幅。

同时,各地房地产市场还明显呈现出差异化发展状态,多位业内人士预计,2014年的房地产调控政策还会持续,但会更加强调政策的差异性,更加注重分类指导。

中国房地产学会副会长陈国强对大智慧通讯社表示,分类调控这是将来的政策走向。从去年年末17个城市已经出台的调控政策来看实际上已经显示出这样的分类调控的思路。分类指导的调控思路会使房地产市场两极分化现状有所改变,预计未来各地市场分化情况会逐渐缩小。

从各地实时的保障性住房建设今年的计划看,新建保障房体量的趋稳和租赁性保障模式被各地方政府进一步重视,为房地产长效机制建立奠定基础。

供应端调节土地供应结构,加大住宅用地供应,加大保障性住房供应已达成共识,需求端热点城市未来调控仍不放松,分类指导“疏堵结合”的调控基调形成。

**“国五条”落地一周年未抑房价普涨**

2013年2月20日,国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作,确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(称为“国五条”)。2月26日,国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,推出“国五条”执行细则。

自“国五条”细则出台后,到去年4月份,各地出台的地方版细则,不少城市公布了年内房价调控目标,大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。其中,上海目标为“基本稳定”,北京目标为“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房价格”。

然而,的房价走势却与各地制定的房价调控目标相去甚远。国家统计局数据显示,2013年12月份新建商品房价格,与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市仅有1个,上涨的城市有69个。12月份,同比价格变动中,涨幅为21.9%,为下降2.8%。有31个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%,高于城市居民人均收入的实际增幅。

**市场成交结构变化**

虽然有多个城市落实“国五条”地方版细则,但执行最为严格的是北京。因此,北京住宅市场在这一年中的变化,更可以看出“国五条”执行所带来的市场影响。

链家地产市场研究部张旭认为,“国五条”是限购执行两年后一轮调控升级,影响市场层面的主要是限购、限贷升级,新房预售价格监管和二手住宅交易“20%差额个税”调整三项核心政策。

限购、限贷升级,使一部分需求被挡在购房门槛之外,单身购房受到限制。但贷款政策从紧超过单身限购的影响。尤其是北京二套首付比例提高,公积金贷款受到影响更大,受到贷款政策从严,以及贷款额度的影响,根据链家地产市场研究部统计,2013年底二手住宅公积金贷款占比从新政前的50%多下降到20%,已经不再成为大众主流的贷款,也导致购房者选择成本更高的商业贷款。

针对二手住宅市场的税费政策,个税征收从原来的全额1%变成在可核实原值情况下征收差价的20%。这项政策给二手住宅市场带来明显变化。根据链家地产市场研究部统计,“国五条”落地后的4、5月份,免税费房源成交占比接近7成,购房者选择倾向突出。

张旭认为,“20%差额个税”虽然大幅挤压了购房者的投资空间,但是,在北京这种需求旺盛的城市,也暴露出了两个突出缺陷:一是卖方市场下个税转嫁,购房人成本提高;二是需求向免税费集中,免税房价格上涨,继而带动其他房源价格也出现上调。

新房预售价格监管方面,北京的新房入市价格监管非常严格,限价效果明显。新政后至现在,新入市项目与前期同类项目相比,定价基本没有过高的涨幅。但是,过于严格的行政干预对新房供应市场产生一定干扰,2013年新盘入市节奏受到影响,全年供应量同比下降了13%,达到历史低谷,而价格方面,开发商纷纷取消优惠,项目实际成交价格逼近拟售价格。

综合看“国五条”对于北京住宅市场的影响,张旭认为,对市场降温产生一定效果,北京细则落地后,需求大幅回落,尤其是影响到购房者的心理预期,观望情绪加深。但是价格变化并未达到预期效果,市场中刚需力量不容小觑,深层次的供需矛盾未得到解决。

2013年,北京二手住宅成交均价从4月至12月累计涨幅为14%,新建商品住宅年度成交均价则同比上涨了13%,都高于当年城镇居民10.6%的人均可支配收入实际增长。另外,政策本身所引起的负面效果也需要在将来得到解决。

**2014年强调保障房建设,调控分类指导**

虽然去年各地房价普遍上涨,但各地市场差异化表现值得注意,国家统计局局长马建堂曾公开表示,去年城市的房价出现了比较明显的分化趋势,一线城市的房价涨得比较多,二三线城市总体上讲上涨还是比较平稳,个别三四线城市特别是四线城市的房价还出现了下跌。

面对各城市房地产市场的分化局面,去年12月24日,住房城乡建设工作会议提出,继续抓好房地产市场调控和监管工作,保持调控政策的连续性和稳定性,执行好既有调控措施。更加注重分类指导,继续强化市场监管。鼓励地方从本地实际出发,积极创新住房供应模式,探索发展共有产权住房。

住房和城乡建设部政策研究中心科研处处长周江此前在接受大智慧通讯社采访时表示,明年的房地产调控政策还会持续,但会更加强调政策的差异性,更加注重分类指导。这种差异化的调控政策可能表现在两个方面,一方面中央政策更加注意分类指导,如差异化的信贷政策等,另一方面,城市政府结合自身房地产市场状况制定各自调控细则等。

除分类指导调控外,2013年政府换届以后被提交较多的则是保障性住房建设。去年十月底,习近平总书记在中共中央政治局第十次集体学习时强调加快推进住房保障和供应体系建设,全力完成“十二五”规划提出的,建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右的目标

上周末结束的地方两会,各地政府报告中也纷纷明确提出了2014年保障性住房建设目标,大智慧通讯社梳理发现,除陕西保障房建设目标较去年上涨较多,其他省份2014年的保障房建设目标基本与去年持平。

从各地实时的保障性住房建设今年的计划看,新建保障房体量的趋稳和租赁性保障模式被各地方政府进一步重视,是住房保障工程的微妙趋势性变化。北京明确提出,积极引导群众通过租房的方式解决住房问题。黑龙江、陕西、陕西等地也纷纷提出提高公租房、廉租房建设比重,积极推进公租房廉租房并轨。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,住房保障和房地产市场调控工作,是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面,从其作用和目的来看,不可懈怠。

绿维创景规划设计院院长林峰认为,福利性保障房和市场化的商品房开发,这种双轨制的房地产发展模式将市场的正常波动与调控相结合,是房地产长效机制的核心和基础。

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