[摘要] 全国政协委员、中国银行监事梅兴保今日对中国经济网记者表示，他在今年递交的两会提案中提到，我国东西部差距大、城乡差距更大，很难用统一的政策和尺度来指导、规范和调控房地产市场，必须针对各地实际情况，分类指导，差别化调控，促进房地产市场平稳健康发展。
政协委员、中国银行监事梅兴保今日对中国经济网记者表示，他在今年递交的两会提案中提到，我国东西部差距大、城乡差距更大，很难用统一的政策和尺度来指导、规范和调控房地产市场，必须针对各地实际情况，分类指导，差别化调控，促进房地产市场平稳健康发展。
政协委员、中国银行监事 梅兴保 中国经济网记者王耀峰 摄（资料图）
梅兴保认为，近几年房地产过热，主要是北京、上海以及广州、深圳、杭州等一线城市，中央政府应首先管住直辖市，而其他热点城市的房地产市场，应责成各有关省区负责，不能指望用针对热点城市的政策来调控房地产市场，让没感冒的地方跟着发热的地方吃药。
梅兴保进一步表示，对京、沪、津、渝（重庆市主要针对中心城区），要结合考虑环境资源容量和人口控制规模，以及经济、社会协调发展的因素，立足当前，着眼长远，实行严格而科学的房地产政策。对广州、深圳、杭州等房地产价格高企的一线城市，建议由各相关省级政府参照中央调控京、沪、津、渝直辖市房地产市场的作法，有针对性地采取调控措施。
包河某新盘首开近售罄 众楼盘扎堆启动预约抢客
上周宅交2139套涨迎金三 房价连续四周超7500
新国五条尴尬周年考 长效机制将成调控新方向 上海证券报
一年前，也就是2013年的2月20日，我国为加强国内房地产市场调控，推出了以遏制需求为核心的“新国五条”。不知不觉间，中国楼市又走过了一年。
还记得，在房价稳步上涨的2012年年末，北京房市曾被媒体热议的那段“恐慌性购房热”。正是在这一背景下，2013年年初，较之前限购、限价、限贷力度更大的“新国五条”出台，不久，各地方版“新国五条”的细则也随后公布。
然而，2013年全年，除了少数如温州、海口、聊城等二、三线城市之外，房价仍然在京沪等一线城市的带动下普涨，四大一线城市住宅价格涨幅均超20%。这一年的楼市调控效果如何？房价控制目标是否实现？地方政府问责制是否落实？楼市调理思路又该走向何方？在“新国五条”出台一周年之时，不少业内人士已敏感地观察到，“新国五条”中浓墨重彩的房价调控目标等行政调控手段已开始逐渐淡出，取而代之的是增加市场供应、激活市场需求、房地产税费改革等一系列市场化长效机制的建立。这或是未来楼市调控的新方向。
调控效果：涨势稳健涨幅收窄
纵观2013年全年楼市，从国家统计局“70大中城市新建住宅房价指数”可以看出，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，各类型城市房价基本还是在涨，但不同类型的城市出现了越来越大的分化。首先，一线城市上涨势头仍然强劲，同比涨幅均超过20%。其次，二线城市的房价涨幅虽略缓，但依然涨势“稳健”，成都和重庆全年的累积涨幅都逼近10%。而三、四线城市的房价出现基本“稳定”走势，比如唐山全年的累积涨幅仅1.5%，甚至低于CPI涨幅。值得关注的是，温州在大中城市中是一个另类，其房价下行趋势非常明显。
从一年来的调控效果看，业内人士认为，虽然一年来大多数城市房价仍在上涨，但涨幅在收窄。70个大中城市房价同比涨幅在去年12月见顶，环比涨幅也已在去年3月见顶；成交量也在“新国五条”出台后的4-8月进入下行通道。“这些都是调控效果，客观地讲，如果没有‘新国五条’，楼市降温不会这么快。”业内人士表示。
而“新国五条”中关于房价调控目标、问责制等看似严厉的调控行政手段，最终还是高高举起、轻轻落下。“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”成为大多数城市房价控制目标的模糊表述，允许房价涨，但让其上涨幅度和收入上涨幅度相匹配，成了各个城市之间的默契。这也造成了如今地方政府房控目标是否完成难以考核的窘境。
上海中原研究咨询部总监宋会庸表示，对比各城市年初制定的“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”的房价控制目标，目前基本可以明确：一线城市肯定不达标，二线城市基本达标，三、四线城市则不用担心这个问题。
未来方向：长效机制正在建立
业内人士认为，“新国五条”带给市场最重要的提示是，单纯的遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。而从目前各地楼市调控的新举措来看，淡化“房价控制目标”等行政手段、探索房地产调控长效机制，是未来促进楼市健康发展的新方向。
“限购政策的确遏制了市场投资性购房需求，却未曾起到预期的调控房价效果。多个城市年初设定的调控目标未能落实也说明了这一点。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，作为上一届政府最后一个关于房地产市场的调控措施，“新国五条”是以遏制需求为主；政策实施后，随着新一届政府的履新，“在不放松投资需求的情况下增加市场供应”成为新的调控主旋律。这是新政府对上一届政府调控思路的承继和转变。
“作为上一届政府对楼市最后的调控措施，其影响在未来的一段时间内仍不会消失，抑制投机性需求对市场而言仍有必要，限购、限贷政策仍将持续。”胡景晖表示。不过与单纯的限制需求相比，现如今供应的增加，以及土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、不动产统一登记制度、大城市发展等长效的楼市调控方向和策略将对我国的房地产市场健康发展产生更为深远的影响。
宋会雍认为，从近期广东出台活跃二手房市场交易、允许公积金付购房首付等现象来看，政府正在从激活需求、增加供应入手，作为调控新思路。尤其是二手房市场，以上海为例，房屋买卖近70%都在二手市场，通过税费改革等手段盘活二手市场，对增加供应、平抑房价将起到重要作用。
西南财经大学经济学院副教授刘璐则表示，十八届三中全会已指明了“市场化手段”、“房产税”、“土地供应”、“保障房”等房地产调控的长效机制。可以预见，以往“头痛医头、脚痛医脚”的各种行政调控手段可能会逐渐淡出；另一方面，在中国当前各类型城市发展分化日益拉大的趋势下，“一刀切”的政策也应该避免。一线城市可以采取更严厉的房地产调控政策，二线城市则可以更加灵活，对于三、四线城市来说，在人口流出和住房高库存压力的现实面前，适当放松调控也不失为一种调控方法。
新国五条出台一周年：房价普涨 调控目标落空 中国新闻网
又到2月20日，一年前的今天，新“国五条”楼市政策出台。一年后，房地产市场各个层面都发生了一系列变化，也存在着很多问题，如多数城市房价普遍上涨、市场供求矛盾明显。但是，“回顾"国五条"出台至今市场一年来的发展，能得到很多有价值的提示，即使它未能取得预期的房价调控结果。”伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖说。
多数城市房价仍上涨年度调控目标落空
房地产市场经历了十多年的快速发展，期间伴随有多轮调控政策的出台，每一轮调控，“房价”都是绕不开的重点。
2013年2月20日，国务院常务工作会议出台了五项政策措施，核心内容包括完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管等多项内容，被称之为新“国五条”。其中，制定年度房价调控目标被重点强调出来。
随后，在各地出台的新“国五条”细则内容中，年度房价调控目标的条款引发关注。梳理发现，除北京和上海以保持房价稳定外，大部分城市的新建住房价格控制目标为低于城镇居民人均可支配收入增长水平。
此后的一年时间里，各地房价变化有目共睹。值得关注的是，房价变化在不同城市间也出现了分化局面。日前，国家统计局局长马建堂在答记者问时提到：“一线城市房价上涨较快的同时，去年城市的房价也出现了比较明显的分化趋势，二三线城市总体上讲上涨比较平稳，个别三四线城市特别是四线城市有的房价出现了下跌。”
胡景晖分析表示，2013年全年，除了少数如温州、海口、聊城等二三线城市之外，市场价格在京沪等一线城市的带动下仍然普遍上涨，一线城市住宅价格涨幅均超15%。为此，多家媒体的报道直指年度房价调控目标落空，政府问责无下文。
市场供求矛盾明显 土地市场持续火热
中新网房产频道记者在对多位专家的采访中了解，作为影响房价的主要因素，供求关系被多次提及。其中，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，虽然房价的上涨与购房者对房价上涨预期有关，但主要还是供求关系问题。“包括北京、上海等一线城市及部分二线城市，市场的供应与需求还是很不对称的情况。”
胡景晖同时认为，刚性市场的需求是被低估了，而市场供应严重不足。以北京为例，2013年京自住型商品房问世之时，仅申购家庭数量就接近15万，而2013年全市新建商品房成交量不到12万套，刚需与供应之间的矛盾可见一斑。
值得肯定的是，在过去的一年里，各地均加大了对普通商品住房及用地供应，尤其是住房用地的供应力度明显。一、二线城市土地市场成交火热，土地出让金创出新高，且土地市场的热度一直延续至今。
清华大学中国与世界经济研究中心研究院教授袁钢明在肯定市场供应的同时，强调要进一步抑制投资投机性购房，保证市场供应的健康和正常。
年度保障房建设任务完成 有望分流市场需求
保障性住房在满足楼市供需方面也起到重要调节作用。2013年新“国五条”要求加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
近年来，保障性住房一直是各地住房建设强调的重点之一，预计“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房和棚户区改造住房。在各地的土地市场供应中，各类保障性住房用地供应持续增加。去年底，兼有保障房性质的自住型商品房用地在北京形成大量供应，未来将有效分离纯商品住房市场的大量需求。
如今，保障房的建设已经取得一定成效。2013年12月16日，住建部发布消息称，截止当年11月底，已开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。
谈到保障房建设工作，住房和城乡建设部总经济师冯俊昨天表示，“十二五”前三年，保障房建设总体上进展顺利，目前开工超过2500万套，基本建成约1500万套。从现在的进展情况看，整个“十二五”期间完成开工3600万套的任务应该说是有希望的。
调控新转变：楼市调控长效机制待建立
在新“国五条”政策执行的2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词。据中指研究院资料显示，2013年整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。去年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进。
房地产市场经历了快速发展的“黄金十年”，时至今日，楼市调控是否将迎来新的转折？业内众多的分析认为，无论是“国八条”还是“国五条”，政策中涉及的限购、限贷等行政化手段终将被市场化手段取代。
为此，中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，现在的房地产调控已经到了一个新的路口。他说：“房地产以往十年的宏观调控基本不成功，目标以调控房价为主，但是房价照涨不误，而且超出人们的预期，说明政策调控方向不正确。现在新一届政府没有进一步严格调控的动作，而且也没有进一步强调控制房价。”其中，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。
“在未来一段时间内，抑制投机性需求对市场而言仍有必要，限购、限贷政策仍将持续。”胡景晖说，“时下的博弈各方正处在对新年楼市的观望和预期之中，未来一年市场政策走向猜测，在今年"两会"召开之后，都将逐步找到更清晰的答案。”
包河某新盘首开近售罄 众楼盘扎堆启动预约抢客
上周宅交2139套涨迎金三 房价连续四周超7500
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
