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碧桂园:1280亿的销售目标不算进取

观点   2014-03-13 09:53

[摘要] 为了完成相应的目标,碧桂园今年可售项目占地达3800万平方米,总货值约2500亿元,将继续适时推盘,并维持每个项目去化率约65%。

为了完成相应的目标,碧桂园今年可售项目占地达3800万平方米,总货值约2500亿元,将继续适时推盘,并维持每个项目去化率约65%。

关于今年碧桂园的销售目标、推盘情况、现阶段的毛利率下降、海外市场的拓展等成为场内关注的焦点。

2014年新年伊始,有市场分析表示,国内楼市没有迎合新年新气象,反而渐行渐冷,市场成交量已现低迷。

虽然关于楼市下行的言论不绝于耳,对于碧桂园而言,碧桂园总裁莫斌如是表示,今年的房地产,在国内是属于平稳的状态,在平稳的情况下,借助我们碧桂园目前管理水平、品牌效应,产品性价比,以及对市场的判断和了解,我们希望能在去年的基础上有20%的增长。

其续称,今年1280亿元的目标不算进取,虽然会有很多挑战,但是碧桂园会严控风险,强化标准化的运作,加快资金的周转和灵活性。

为了完成相应的目标,财务副总监刘嘉毅指出,集团今年可售项目占地达3800万平方米,总货值约2500亿元,集团继续适时推盘,并维持每个项目去化率约65%,与去年相若。

在去年,碧桂园在马来西亚的项目为业绩带来较大贡献,今年也自然受到格外的关注。

对于拓展海外业务计划,莫斌还指出,去年于马来西亚推售三个项目,合约销售金额约105亿元,预期今年第二季将推出余下总值55亿元的项目。

上述人士还表示,马来西亚是一个不错的市场。因此,当马来西亚总值约160亿元的项目全数推出后,不排除在当地扩充土地储备,因为马来西亚及新加坡当地对碧桂园已建立一定信心。

莫斌续指,开拓海外市场为集团长远策略,因此发展会较为审慎,有机会会在东南亚、澳洲、加拿大或美国等地区扩展项目,但首先会在当地发展一个小项目,视乎发展情况再扩大其销售。若符合当地条件亦不排除会投资于合适土地。但他强调,国内仍为最重要市场,若有合适的发展项目就不会舍近求远。

在过去不平凡的一年里,碧桂园录得较大程度的增长,然而在经历了一个快速规模化的阶段后,如何去保持增长的空间也成为外界质疑所在。

对此,莫斌回应称,2013年我们迎来爆发性的增长,这种爆发性的增长也正是因为我们的管理和我们的能力得到了进一步的释放。至于规模和效益的增长,我们碧桂园到底多少年?

只要市场存在,我们的规模和效益都会同步增长。第二就是我们自己的管理能力,我们的管理能力能不能匹配这个规模和效益的增长,所以这两方面我们抓住了,碧桂园会有长远、持续、健康的发展。

以下为碧桂园2013全年业绩发布会现场问答环节整理实录:

现场提问:今年房价的上涨幅度大概有多少?

管理层:我们去年跟今年的看法都是市场比较平稳,所以可以看到整个平均价可以上涨的幅度是5%左右,比较平稳,我们定的价格也是尽量符合市场的需求。我们看今年的市场是不冷不热,跟去年差不多情况。

现场提问:今年内地的房地产市场,一直都说调控会持续,那今年碧桂园的销售金额定的目标比去年多20%,会不会觉得过分乐观呢?

管理层:大家应该看到了,在我们的报告里面,其中有一个最重要的词语叫做“分类调控”,“分类调控”的意思就是政府会根据不同的市场对房地产的需求分类进行指导。目的是保持我们房地产业健康的发展。我们的房地产,特别是今年地产市场在国内是属于平稳的状态,在平稳的情况下,借助我们碧桂园目前管理的水平、品牌的效应,产品的性价比,以及对市场的判断和了解,所以我们定的这个数字是经过我们的测算,根据我们现有的货量,市场的需求,我们确定了高20%的增长。你说我是乐观了,可能还有人说我是保守了。

现场提问:过去一年碧桂园经历了一个快速规模化的阶段,达到了一个千亿的规模,目前国内包括万科[简介实时动态]在内的一些规模化的房地产企业,他们都宣布房地产业已经进入了一个偏向于效益增长的阶段。在这种背景下,碧桂园规模化增长的空间还有多大?这种规模化增长的时间还有多少?如果说碧桂园有三到五年规模化增长的话,有哪些因素是可以支持碧桂园经济规模增长呢?

管理层:关于规模和效益的问题,作为一个企业来说,企业永远追求的就是效益化。所以我们在规模增长的前提下并没有忽视我们效益的增长。我们的规模增长不是一种偶然,其实在2011年到2012年大家可以看到,我们的增长是从432亿到476亿,我们的增长有将近10%左右。那一年我们干了两件事情,件事就是培育好内部,就是加强好内部的管理。第二就是扩展结构的统一。应该说这两件事情在2011年到2012年是做得蛮不错的,特别是2012年。所以我们那一年的增长相对我们同行的增长相对比较低一点,大概是10%。

2013年我们迎来爆发性的增长,这种爆发性的增长也正是因为我们的管理和我们的能力得到了进一步的释放。所以才会有现在这种增长,至于规模和效益的增长,我们碧桂园到底多少年?我觉得最重要的还是市场,市场需要什么?只要市场存在,我们的规模和效益都会同步增长。第二就是我们自己的管理能力,我们的管理能力能不能匹配这个规模和效益的增长,所以这两方面我们抓住了,碧桂园会有长远、持续、健康的发展。

现场提问:去年碧桂园实现了规模化的发展,有很大的部分是取决于莫总放权的一个过程,您怎么样评价这一年放权的成果?在成本控制、利润等这些方面,总部给予区域公司或者是项目公司的监控还有哪些优化的空间?

另去年请来了朱荣斌总裁来负责土地投资,我们也留意到,土地投资的前期工作大部分是交给了区域公司去做,然后朱总会马不停蹄就前往各个区域去做指导的工作,他今年是否会指导更多一些长效的机制方便他做土地投资的监控呢?

管理层:碧桂园的管理不是一个简单的过程,其实我们是在做三级管控,什么叫三级管控呢?就是总部、区域和项目的三级管控,简单来说就是总部精干高效,区域做实做强,项目责任到位,说起来就是这么十二个字。但是我们说的精干高效、做实做强、责任到位这里面我们是一步一步落实,我们首先是强化区域管理,应该说就是一个区域就是一个碧桂园,就是一个碧桂园计划。应该来说特别是2012年一整年,我们基本上都在做三级管控的安排,也不是简单的权力下放,权力下放同时是责权利同时下放。

关于我们今年以及未来怎么样把总部区域和项目三级管控做得更优化,我们也推出了一系列的措施,这个措施是随着企业发展到一定规模的时候,它必然要采取一些措施。比如说我们的数字化管理,像总部有一个123管理,有一个1+3管理要求,区域就有1212管理,然后还有一个三级培训。

关于总裁朱荣斌,荣斌总进入我们碧桂园后,应该说起到了很大的作用,他的专业能力和专业素养在投资拓展方面起到了很好的作用。我们的投资拓展是下放到了区域,但是我们的投资管理仍然在总部,我们今年也推出一个新的举措,叫做“两会合一”,因为做房地产的,最重要的就是一个买地和一个产品定位。如果说土地买得好,产品定位得准,相信这个地产谁去做都是成功的。所以最近这一个月开始,我们就推行“两会合一”,就是土地的定单和产品的定位会这两会合一,这两会我们有一个投资决策委员会,这个投资决策委员会有十三个人。我们会尽可能加强对土地投资定单准确性的判断以及产品定位准确性的判断,就做这些方面工作的加强。

现场提问:想问一下毛利率方面的问题,因为产品结构不同,今年卖的楼盘有多少是洋房?有多少是别墅?今年的毛利率是继续向下还是比较平稳?其次,去年卖的那些楼盘,今年有多少入帐?

第三就是因为之前有传闻说银行停止了房贷,这样的消息推出来对碧桂园的销售有没有影响?

管理层:我们的洋房的比例是由2012年差不多5%、6%到2013年增长了65%,所以导致了产品结构的变化。所以也影响到整个毛利率的下降。

2014年按照我们现在推的货量,基本上跟2013年保持一个相平稳的水平,我们的毛利率预测是在30%左右的水平。

市场什么消息都有,最重要就是我们做好自身管理上的一个加强。市场我们不能改变,最重要是去适应它。其中有一条就是我们要把自己产品做好,做性价比的产品。如果市场真的是不需要或者整个市场萎缩了,我们在量上会做平衡,而不是在价上做平衡。当然了,还是市场受一些影响。如果整个的市场的价格都出现了一种我们行业的普遍状态,也不排除我们碧桂园会适应这种市场。

现场提问:现在马来西亚在售货量是多少?因为当地有提高了一些对限制海外投资者门槛的要求,碧桂园是否会受到影响?未来在海外拿地的话,是否会继续在马来西亚拿地?还是会拓展一些其他的市场?

现在内地整个环境是不是比2011年时更紧张?现在出现了一些债务违约的问题,特别是房地产行业的债务也是比较紧张的,对此您怎么看?

管理层:个问题马来西亚我们现在一共有三个项目,两个项目我们已经开盘了,我们总的货值,开发完毕的货值大概160亿,我们开盘的时候推出了105亿,所以剩下的还有差不多55亿,预计今年下半年会推出来。

第二个开盘的项目是吉隆坡的钻石城,这个项目总的开发货值是22亿左右,这个是在2013年11月30日已经开盘了,我们当时推出的货量是差不多4.7、4.8个亿,一个月之内我们基本上全部卖掉了。今年下半年也会逐步推出剩余的一些楼盘。还有一个项目也是在吉隆坡,我们现在的计划也是在下半年推出这个项目,这个项目总的货值也是在22亿、23亿的水平。

我们进军马来西亚市场应该说是比较审慎的,马来西亚是蛮不错的市场,比国内的市场应该有独到的地方。所以不排除我们在马来西亚市场会获取更多的土地,去更进一步发展我们在马来西亚市场的规模。

除了马来西亚,我们甚至在新加坡会进一步扩展。因为海外市场的发展是我们长期的发展战略,澳洲我们现在基本上已经落地,我们也有可能会去加拿大、美国以及东南亚城市,只要符合碧桂园发展模式的国家,我们都会去尝试。

当然我们也会很审慎,不会很大规模的进入,我们会有一个小项目先进入,然后根据项目发展的情况,我们再拓展更大更全面的市场。

在房地产贷款那里,我们积累了很多经验,也有很多的渠道,我们申请贷款在2013年是200多亿,我们还了一部分,所以还有100多亿,我们的财务很稳健,所以这方面对于我们来说不是大问题。

现在的环境跟2012年相比,对于我们企业来说是好很多。因为我们跟银行的战略合作关系越来越好,我们的品牌竞争力得到了很大的认同,而且从碧桂园成立到现在,我们在银行没有一笔拖延的付款,也没有违反条款,所以在这方面银行跟我们碧桂园之间的合作会越来越好。

现场提问:今年碧桂园可销售的货源是多少?去年你们去化率的水平是多少?另外看到有一些内环股,都考虑把酒店的业务分拆,独立上市,你们是否有考虑把酒店的业务分拆上市?去年你们在市场推广方面的成本增长了差不多一倍,能不能讲一下你们在这方面的开支,每一年都会维持一个多少的增长幅度呢?

管理层:关于货量,我们是分开算,一个是已竣工可售的,已竣工可售现在它的面积是300万平方米,还有一个是现在还正在施工,但是已经拿到了预售证,可以卖的,这个差不多是一千万平方,所以把这两个加起来的话差不多一千三百万平方,货值大概在一千亿的水平。还有一个就是我们今年要推出新盘以及旧盘新推的盘,新盘我们今年要推出差不多800万平方米,旧的盘新推差不多一千七百万平方米,这样加起来一共是2500万平方米,也就是说我们今年可以售的货量差不多是3800万平方米,货值差不多在2500亿的水平。

去化率我们给自己定的水平是65%,新盘和旧盘新推原则上要求70%以上,但是我们尽量所有的新盘开盘不要存货。

酒店方面,我们的酒店跟其他的一些酒店不同,因为我们的酒店配合房地产进行销售,所以它是否分开上市,这个还没有纳入我们的计划当中,如果说能够进行分开上市当然是了,说明市场可以得到认同,但是我们希望酒店业务做得很强大后,具备条件后再上市。

关于推广费用方面,销售费用如果我们只是看这个数本身就是同比增长了96%,去到43亿,但是如果将它的范围百分比跟去年合同销售就是4.1%,跟前年相比就是4.6%,所以变得压缩了。

现场提问:集团走出海外的策略是怎样的?你们未来的发展方向是怎么样?包括今年在海外用地耗资量大概会有怎么样的增幅?

管理层:国内市场是我们最重要的市场,因为国内市场对于碧桂园来说是得心应手,我们不可能舍近求远去做我们不熟悉的市场。海外市场有很多潜在的价值,有可能给我们带来更快的现金回笼和更高的利润。加上我们的管理团队有这种实力去做,而且我们的模式在当地能够很快的复制,在各种条件都具备的情况下,只要是有适合的土地,我们哪个国家都不排除,这个是碧桂园海外发展的策略。

至于海外资金的投入我们目前为止没有一个明确的数额,我们只不过要求海外团队尽量去找适合碧桂园发展的土地,找到之后我们会审慎判断,会从小做到大,有多少希望做多少。

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