[摘要] 每年3月,都被视为各年楼市的风向标,开发商和购房者都在观望两会后的政策走向。今年两会为房地产市场定下的“双向调控”的基调,被业界解读为政府对于房地产调控概念淡化的意图明显,今后将逐渐把更多精力投入到保障房建设领域。
每年3月,都被视为各年楼市的风向标,开发商和购房者都在观望两会后的政策走向。今年两会为房地产市场定下的“双向调控”的基调,被业界解读为政府对于房地产调控概念淡化的意图明显,今后将逐渐把更多精力投入到保障房建设领域。
反映到市场层面,2014年以来,套在开发商头上数月之久的“限价”紧箍咒出现松动,京城一些沉寂许久的楼盘开始“蠢蠢欲动”:开发商结束观望,入市意愿强烈,北京楼市将在3月开始迎来供应“小阳春”。
3月楼市供应量递增
在刚刚过去的2月份,北京住宅市场的交易量陷入低迷。综合北京市房地产交易管理网及多家地产研究机构统计数据显示,2月份,北京新建住宅成交量仅2221套,不足1月份的一半,创下了自2007年有网签记录以来的历史新低;成交均价为25970元/平方米,这也是近4个月以来出现的成交均价。此外,在二手住宅方面,2月份成交总量5441套,环比下跌38%。
除去季节性因素,进入2014年,购房人群观望心态加重是导致新房交易量大幅回落的主要原因:一方面,贷款申请难度增加,贷款利率高企共同导致了购房成本的增加,使得部分购房人群只得取消或延缓购房计划。另一方面,两会后,房地产调控的长效机制逐步落地,以及北京自住型商品房的集中供应等,都在影响着各方的市场预期,最终加重了购房人群的观望氛围。
进入3月份后,市场渐呈“破冰”之势。多区域、多类型的房源入市势头大幅抬升。综合亚豪、中原等多家机构的统计数据可见,3月份北京预计有35个新老项目入市,远高于1、2月份开盘的数量,新盘入市数量与2013年同期持平。其中包括鑫苑·鑫都汇、首开万科·公园里、东亚·朗悦居等10余个纯新盘项目,以及金融街·融汇、京投万科新里程、北京华侨城等过去热销的老项目后期。
中原地产研究部统计,预期在3月份入市的项目合计供应住宅套数为1万套左右,且在北京各个城区几乎都会有新项目入市。其中大兴区和房山区入市新盘数量,均为7个;通州区将有6个新项目入市;朝阳、昌平、顺义、门头沟等区均有楼盘计划入市。从入市项目的产品层次上看,也是低中高类产品一应俱全。
新建住宅供应增加之外,自住型商品房亦面临集中入市。今年北京自住型商品房供应量将突破4万套,相比2013年全年的商品住宅成交,4万套意味着增加50%的供应。
亚豪机构副总经理高姗表示,各区域、各品类住宅产品的供应“全面开花”,预示着2014年北京市场销售季的强势开启。经过了2013年区域市场的供应空白后,今年北京市部分区域项目的销售压力将比2013年有所增加,加之自住型商品房即将集中面市,也将对热门“刚需”板块造成冲击。
供需矛盾依旧突出
在业界看来,自住型商品房分流了很大一部分刚性需求,今年房企推盘压力持续增加,对于项目销售速度与去库存化率的要求也将加快。由此,在资金整体趋紧、形势未明的背景下,开发商加速推盘,率先抢占市场,不失为一个明智选择。
而房企对未来的销售却并不担心。“从目前情况看,‘刚需’类项目的销售基本上没有受到前期限价令的影响,相反很多延迟开盘的项目由于蓄客期比较长,开盘后的去化速度仍然较快。”大兴一“刚需”项目销售负责人告诉中国房地产报记者。
开发商的底气源于市场依旧旺盛的需求。从已开盘项目的销售情况看,无论是“刚需”项目还是高端项目,均炙手可热,如金融街·融汇3月推出1000多套新房源,开盘首日即认购超过九成;别墅项目西山艺境开盘去化率也达到七成。
“申购自住型商品房的难度太大,所以2013年下半年我们就在天宫院的一个楼盘排号,趁现在价格还能接受,能买到商品房就买商品房,估计下半年房价还要涨。”一位意向购房者如是表示。
事实上,在年初某网站进行的一项7000多购房者参与的调查亦显示,6成受访者认为2014年房价涨势犹在,62.29%的受访者计划在2014年购房,近4成网友计划于上半年出手置业。
业界分析,2013年末至今年初,北京楼市供应出现短暂的空窗期,由于没有合适的项目可供出手,购房需求也在不断累积,一旦市场供应重启,购房需求亦会得到激发。
北京房地产业协会秘书长陈志认为,北京7万套自住型商品房不可能把中低端需求完全覆盖,从目前面市的三个自住型商品房项目看,总共供应不足8000套,这对于想买房的大多家庭来说,购买自住型商品房无望,自然会有部分需求转向普通商品房。
对房企来说,今年获取预售许可证的难度已不如去年那么大。今年1月份,连续三个售价高于4万元/平方米的高端项目取得预售许可证,让业界看到了“限价令”松动的迹象。2月份以来,也有越来越多的项目逐渐摆脱“限价令”的束缚,不少取证项目在报价上均有不同程度的上涨。
从已公布售价的楼盘也可看出,价格上涨依旧是未来京城楼市的整体走势。如位于房山区的京投万科·新里程,3月开盘报价为2.5万元/平方米,其上期价格则在2万元/平方米左右;位于热点区域台湖的东亚·印象台湖项目报价在2.6万元/平方米左右,相比上一期售价上涨幅度高达53%,相比2012年的入市价格更是翻了一番。
多家研究机构一致认为,当前北京楼市供需矛盾仍比较突出,尤其是中低端类产品,市场供应量仍显不足,这是北京房价持续保持高位的根本原因。
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