[摘要] 近段时间围绕番禺万博“新地王”的出现，一批商业公寓楼盘悄然入驻周边区域。据了解，未来3-5年内，四海城、保利大都汇、荔园·悦星、奥园城市天地等多家大型商业项目将相继投入使用。由于住宅市场受限购限售等多项调控政策影响，商业公寓投资成为了新的投资热点。
近段时间围绕番禺万博“新地王”的出现，一批商业公寓楼盘悄然入驻周边区域。据了解，未来3-5年内，四海城、保利大都汇、荔园·悦星、奥园城市天地等多家大型商业项目将相继投入使用。由于住宅市场受限购限售等多项调控政策影响，商业公寓投资成为了新的投资热点。
地产投资专家表示，长远来看，只要房地产市场整体趋势不变，商业公寓仍具有投资价值。
番禺万博商圈商业投资火爆
自2013年初，广州市规委会通过了万博商务区控制性详细规划修改方案以来，投资者对番禺地区的投资热情一直高涨。规划中将位于番禺新城核心地区的商务区定义为“广州市商业次中心”，成为集商务办公、购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商贸服务中心。
在此背景下，今年1月29日，番禺钟村街的汉溪村地块又以高达8亿元的总价成交，折合楼面地价18695元/平方米，成为番禺的“新地王”。随着地王的出现，其周边区域兴起了四海城、保利、大都汇、荔园·悦星、奥园城市天地等多家大型商业项目。
投资商业公寓不应期待短期获利
对于商业公寓的投资性买家而言，获利是其最主要的购买动机。但据合富置业研究数据显示，在2013年内经其促成买入并租出的二手住宅及商业公寓成交个案当中，平均租金，为2.93%。这意味着，从租金来看，商业公寓短期获利并不明显。3%不到的甚至不及时下最火爆的余额宝等互联网理财产品。
对此，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，商业公寓的投资，其获益更多是从长远来看。判断一个商业公寓是否有投资价值，也不应该只看其短期的。有公寓投资经验的买家都清楚，商用物业需要中长线持有才能收获其物业回报，很大程度上，投资公寓的人更多是靠眼光“博”，而非简单地“等”。
“商业公寓同普通住宅都是房地产市场的组成部分，如果整体市场的行情保持稳定向上的态势，商业公寓的价值也会相应提升。”邓浩志也据此认为，市场趋势不变下，广州近郊，像番禺地区的公寓楼盘仍具有投资价值。
投资提醒
商业贷款利率已上浮30%
从去年下半年开始的银行房贷额度紧张在影响着商业地产市场。记者从多位按揭人士和商业公寓操盘手口中打听到，现时银行对商业公寓产品的贷款利率普遍为基准利率上浮15%，个别国有银行甚至上浮至30%，“现在市场上只有少部分商业银行可为公寓买家提供上浮10%－15%的贷款利率。”
公寓使用年限50年不能落户没学位
邓浩志提醒投资者：商业公寓的使用年限为50年，不同于普通住宅的70年。同时商业公寓一般不能落户也没有所在地相应的学位。商业公寓相应地也使用商水商电，与民水民电相比价格高一些。
傍上地王的公寓一览
四海城
主力户型：50-100平方米，1-3房公寓
均价：预计2.3万-2.5万元/平方米，带6000元/平方米豪华装修
近期优惠：预存1万元认筹，开盘可享9.8折
投资回报分析：项目地处万博商圈核心位置，周边有番禺万达广场[实时消息价格户型点评]、广晟、粤海天河城、敏捷广场等大牌商业环绕，与汉溪长隆仅几，未来还有地铁7号线经过，交通优势突出。周边有大量密集的社区居民，加上长隆旅游度假区的客流，消费力旺盛，商业需求强劲。
奥园城市天地
主力户型：45-90平方米LOFT公寓
均价：2.2万-2.3万/平方米
近期优惠：预存1万元开盘可抵8万元
投资回报分析：该项目地处地铁3号线上盖，总建筑面积50万平方米的华南首席娱乐地标未来将坐拥超大客流；公寓产品投资自住两相宜，小户型投资门槛低。
保利大都汇
主力户型：30-66平方米平层公寓及61-67平方米的LOFT公寓
均价：公寓价格未定
近期优惠：目前认筹可享开盘额外9.5折优惠
投资回报分析：该项目位于万博—长隆核心地带，中轴之上的地铁上盖临街商铺位置优越，消费吸附能力极强。
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