[摘要] 和2010年以来一样，三四线城市在2014年依然是市场最为关注的区域。特别是浙江奉化的开发商资金断裂后，三四线城市的房地产市场再一次受到市场瞩目。而稍早之前的常州和无锡项目降价也在市场上掀起波澜。
和2010年以来一样，三四线城市在2014年依然是市场最为关注的区域。特别是浙江奉化的开发商资金断裂后，三四线城市的房地产市场再一次受到市场瞩目。而稍早之前的常州和无锡项目降价也在市场上掀起波澜。未来三四线城市房地产市场真的无可救药了么？开发商真的就可以通过一致行动、回归一二线来降低风险么？
1、三四线城市房地产市场存在比较大的分化。我们看到2014年伊始，市场就出现无锡房地产项目的大幅度降价。但如果追溯看，主要原因在于2010年无锡住宅用地的成交总建筑面积接近2000万平米，而此后几年，无锡的住宅用地成交面积也保持较高的水平，远远高于无锡平均一年不到500万方的商品住宅成交量。无锡市场的问题和部分三四线城市存在的问题一样，就是土地供给过多，远远超过城市每年的需求，造成房地产市场的低迷。而同时我们也看到，部分企业的项目在三四线城市销售量非常大，而这些城市也由于大型开发商的进入，城市的成交水平呈现上台阶的状态。这些城市房地产市场的爆发性甚至于比一线城市的市场爆发性要高。
2、战略布局的逻辑是什么？万科在3+X布局成功后行业内言必称自身的3+X布局战略。也有开发商项目个数很少也要按照3+X来进行布局，结果真的成就了“3”，这个“3”是只有3个项目分属于三个区域。邯郸学步，东施效颦。而对于3+X的战略布局的真谛始终没有参悟透。
也许会有以下三点：其一，区域分布的规整只是从管理的角度上来进行切分，而实际的对于区域的倾向性理解并不深刻；其二，为发展方向做一注脚，因为在当时所有区域可能都存在机会，而大公司的发展方向需要统一；其三，为了平衡风险和均分利益，需要有一个可以划分的基础。而至于什么延续帕尔迪的区域布局的思路，我认为那只是一个说辞而已。从效果来看，3+X和散点式布局的差异不显著，神化无必要。而反观目前的状况，妖魔化三四线和神化一线已经成为业内主要任务之一。我认为，无论是一线还是三四线，作为市场化的开发企业来说，盈利都应该是最重要的目标。而三四线存在盈利机会这是毋庸臵疑的。
3、很多开发企业虽然在市场中历练多年，也在很多区域和城市取得成功。但往往这些开发企业也会出现形而上学的市场判断。对于某个区域或者某个城市的刻意回避，或者对于某一类城市的刻意回避，最终企业错失了很多唾手可得机会。这里我们认为，对于如此庞大的资本开支的行业，任何对于投资前预判的投入都是值得的。企业在投资方面既要控风险也要不错过机会，特别对于那些正处于成长期的企业来说，这一点尤为重要。
4、需要补充的是，我们认为在三四线城市做开发需要一些特质，当然开发企业可以说自己并不拥有这种特质，而回避三四线城市的房地产开发。有哪些成功的特质？就是执行能力，能够有深入到一线的执行能力，因为三四线城市的房地产规律更为落地，更需要符合当地的实际。第二是成本控制能力，因为三四线城市并不会给开发商提供足够的利润空间。当然由于利润空间较小在三四线城市的竞争也比较小。
5、如果进行具体的市场容量测算，三四线城市的市场容量不容忽视。很多三四线城市虽然不能进行深耕，但其市场容量足以承载企业在1-2年内集中进行开发。与其在激烈的一二线城市进行开发，不如在比一二线城市更大的市场内寻找机会。而在三四线城市中，人口有一定基数，但房地产市场还处于孕育期的城市不占少数，其中不乏市场机会。
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