[摘要] 与上海国资改革推动房地产优质资产整体上市不同，早已完成资产证券化的深圳国资系统则转向推进国资企业的主体多元化。
与上海国资改革推动房地产优质资产整体上市不同，早已完成资产证券化的深圳国资系统则转向推进国资企业的主体多元化。
由深圳市国资委直接控股或间接参股的上市房企数量高达10家之多，但合计净利润总额尚不敌金地集团一家，多而不强的国资系地产加速整合。
在地方新一轮国资改革热潮中，深圳市国资委先后两次组团赴新加坡学习考察之后，提出了借鉴淡马锡模式的国资改革思路。
有深圳国资系统人士表示，目前深圳市国资委正在酝酿出台关于深化国资国企改革的相关文件。
与上海国资改革推动房地产优质资产整体上市不同，早已完成资产证券化的深圳国资系统则转向推进国资企业的主体多元化。
房企多而不强
这位不愿透露姓名的深圳国资系统人士说，深圳未来将对现有国有资产进行全面盘整，其中房地产类企业及其股权成为重要的调整内容。
但他表示，由于深圳国资直接控股或间接参股的房地产企业数量众多，重整过程将面临诸多不确定性因素，改革过程短期内难以促就。
3月24日，天津出台《关于进一步深化国资国企改革的实施意见》，提出到2017年底，重点集团至少拥有1家上市公司，经营性国有资产证券化率达到40%。
此前上海国资改革20条的推出已经打响了地方国资改革枪，绿地集团借壳金丰投资上市成为其中的点睛之作。
相比之下，深圳地方国资改革起步相对较早，截至2013年底，深圳市属国资资产证券化率达到43%，超过上海的36%。
截至2013年底，深圳市国资委目前直接和间接持有100%股权的只剩9家企业集团，深圳市属国企总资产达到5827亿元。
但深圳市国资委直接控股或间接参股的上市公司则达到23家，其中A股上市20家，H股上市3家，业务涉及房地产的上市企业10家。
根据上市公司资料梳理，深圳国资系10家上市涉房企业，分别为深圳市国资委直接控股的深天健(000090.SZ)和深振业A(000006.SZ)；间接控股的沙河股份(000014.SZ)、深深房A(000029.SZ)、深圳控股(00604.HK)、深物业A(000011.SZ)；参股的中洲控股(000042.SZ)、深天地A(000023.SZ)、深深宝A(000019.SZ)和沿海家园(01124.HK).
目前，上述10家涉房上市公司中多数尚未发布2013年业绩，而从2012年业绩情况来看，包括部分交叉重合的业绩在内，2012年这10家公司总营业收入合计约230亿元人民币，净利润35亿元，利润总额尚不如一家金地集团。
国资退出与让位
深圳国资系统存在如此众多的房地产公司，这在很大程度上是由于特区开发的历史原因造成的。早在2005年，深圳国资改革框架就提出，要在房地产等竞争类上市公司实现国资逐步退出。随后，深物业、深振业等国资股陆续出让。
在近几年房地产市场快速发展周期中，深圳国资系房企却一直发展缓慢，部分企业盈利微薄甚至徘徊在亏损边缘。
毫无疑问，无论是业绩规模，还是品牌知名度，深圳国资系房企既无法与万科、招商地产、金地集团之类的房企巨头相提并论，也无法和佳兆业、卓越集团、星河集团等民营房企站在同一梯队，数量众多但实力弱小。
即便是规模的深圳控股，其2012年营业额也只有85亿港元，深振业去年全年实现营业收入46亿元人民币，均未能突破百亿规模。
深圳控股有关人士对称，虽然深圳国资系房企数量较多，但多数主营业务仍固守深圳一城一地，更不用谈化布局。
这些企业在深圳市场上在与强手竞争的同时，亦难免在一定程度上构成同业竞争关系，总体上不利于提升国有资产。
根据媒体披露的深圳市国资委2014年工作计划报告内容，国资委年内将启动系统内产业整合，加快退出无效低效资产，推进资产集中于产业链、价值链的高端环节；同时，以上市公司为主要整合平台，加大同质资源整合力度，通过购买、注入、置换等方式实现资源整合优化；并推动优势国企通过市场化并购重组实现跨越式发展。
未来，深圳85%的国有资本集中于“一体两翼”，即以基础性产业为主体、金融准金融等现代服务业和战略性新兴产业为“两翼”。
上述国资人士表示，在国资改革整体框架下，房地产类国资一方面有望重整优质地产业务平台，另一方面推进部分股权逐步退出劣质企业。
上述深圳控股有关人士称，实际上深圳房地产领域内的国资改革在去年就已经开始展开，主要以退出部分低效房企为主。
2013年6月，深长城(000042.SZ)发布公告称，该公司原大股东深圳市国资委与民企中洲地产于6月9日签署了《股份转让协议》，由后者以13.62亿元受让深圳市国资委持有的深长城4729.395万股股份，占公司总股本19.75%。
股权转让完成后，深圳市国资委不再是深长城大股东，中洲地产成为控股方，并将深长城更名为“中洲控股”。
此后，以高新电子产业和商业地产开发运营为主业的赛格集团，也推出股权整理计划。2014年3月11日，华控赛格发布公告，公司第二大股东深圳华融泰通过参与定向增发，将成公司大单一股东。根据约定，赛格集团以及赛格股份不再实际参与华控赛格的经营管理，使华融泰取得对华控赛格的控制权。
这也使得华控赛格成为继中洲地产控股深长城之后，深圳市国资委系统内又一家上演“国退民进”的企业案例。
优势资源集中
尽管官方尚未出台关于房地产领域国资改革具体文件，但从国资在深长城和华控赛格的布局来看，深圳国资将加速从竞争性领域的劣势企业退出。
华控赛格公告指出，目前公司仍处于亏损状态，生产经营情况及财务状况均未得到明显改善，赛格集团根据其战略规划拟集中资源发展战略业务。
根据约定，赛格集团拟仅作为华控赛格的财务投资人保留在华控赛格的股东地位，但不再实际参与华控赛格的经营管理。
继华控赛格之后仅仅几天，3月17日，深纺织也公告表示，大股东深圳市投资控股有限公司拟转让上市公司26%至29%的股份。
短时间内，来自深圳国资运营平台的上市企业控股股东“让位”动作频频，甚至有业内分析称，深深房和深深宝亦有可能被股权转让。
在国资股权退出的同时，深圳国资改革的另一方向思路是引入国内外战略投资者，实现国资企业的股权多元化经营。
深圳市国资委网站资料显示，在下一步的改革中，深圳将重点推动二三级独资企业产权主体多元化工作，进一步壮大国有资本与其他资本交叉持股、相互融合的混合所有制，放大国有资本功能，提高市属国企竞争实力。
有报道称，有可能是用招拍挂方式公开转让国资委目前100%控股的深圳市投资控股有限公司股份，转让股份比例不少于10%。
此外，与部分国资退出和引入社会资本对应的是，深圳国资改革还将优势资源集中到一两个平台中，做大做强部分优势房企。
招商证券认为，深圳国资改革未来路径主要是剥离非主营业务、解决同业竞争，凸显集团公司主业，将某一领域的主营业务整合到一家龙头企业，形成单一行业的上市集团。
实际上，此前2013年，深圳市国资委曾不断增持深振业的股票，并与深振业第二大股东宝能系发生控股权之争。
当时，包括国泰君安在内的多家机构均认为，深振业今后很可能成为深圳市国资委整合地产业务的A股上市平台。
根据国泰君安的分析，目前深圳市国资委旗下地产业务散落纷繁，未来若要做大做强，必然要资源整合，而在深圳市国资委控股或参股的上市地产公司中，深振业无论是品牌、规模，还是业绩都排名靠前。
时至今日，东莞证券依然认为，随着深圳市国资委放弃深长城的实际控制权，深振业在国资委地产资源整合中的平台地位更为凸出。
但平安证券称，剔除年内已转让的深长城，当前深圳市国资委旗下地产上市平台主要有深振业、深天健、深物业、沙河股份以及香港上市的深圳控股。除深振业和深天健直属国资委控股外，其他上市平台分属国资委旗下不同集团，短期内实现跨集团间地产资源整合难度较大。
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