[摘要] 住建部日前召集部分城市在北京召开共有产权住房试点城市座谈会。会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。
住建部日前召集部分城市在北京召开共有产权住房试点城市座谈会。会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为共有产权住房试点城市。
什么是共有产权房?即中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分,未来市民可向政府“赎回”产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点,之后在贵州、上海等地都有推广。从目前发展看,共有产权房是保障性住房的补充形式,但其在土地属性和价格形成机制上与保障性住房存在部分区别。
A)土地属性方面。由于共有产权房属于政府和个人共同拥有,因此其产权相对明晰。从实际操作看,公有产权房土地需要走招拍挂程序,有明确的产权归属和使用期限定义。保障性住房因为隐含部分政府补贴和公益性职能,部分土地属于政府划拨或者配建。
B)定价机制方面。从目前操作案例看共有产权房采用市场化定价。保障性住房多为政府指导价格,属于非市场化定价。以上土地属性和定价机制的区别使得保障性住房和共有产权房在适用对象上也存在差异。相比保障性住房的中低收入群体,共有产权房主要是城市夹心层,购房人具备一定经济实力,不满足保障性住房条件,但又无力承担商品房市场价格。
共有产权房实质是政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人,并未来逐步收回。由于公有产权房目前并无统一操作规定,从目前各地方操作方式看,公有产权房实质在于政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人,并在未来逐步收回。政府在土地出让时将部分土地出让金收入或者税费收入作为共有产权房入股资金入股。由于政府让渡部分土地收入,因此共有产权房地价相对低使得对应形成的商品房价格较低。消费者按比例购买共有产权房股份。份额持期到期后个人可选择按照市价购买剩余股权,或者在二级市场卖入产权比例(政府有优先购买权),或者保持现有比例不变。
对共有产权房意义仍存在分歧。考虑到共有产权房实质是政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人,并在未来逐步收回,因此以上方式是否会带来更大寻租空间暂时不得而知。此外,考虑地方财政收入依旧来自土地,政府能够通过土地给予的补贴程度有限。短期来看,共有产权房仍处于试点和摸索状态,市场影响力不大。
共有产权房,住房保障体系的有益尝试。我们认为共有产权房是中国住房保障体系逐步完善的有益尝试。政府高端有限制,中端有市场,低端有保障的综合化住房体系构建有利于行业长治久安。截至2014年4月4日,A股市场PE(TTM)在12.07倍,房地产板块动态PE(TTM)在11.6倍。后期建议从以下思维择股:1)重点推荐机构低仓位,低估值的蓝筹企业,包括万科、保利、金地、招商,2)高弹性品种,华夏、荣盛、阳光城、世联、泰禾,3)融资企业,广宇集团。
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