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中小信托公司地产信托疯狂:超11%收益领跑同业

理财周报   2014-06-03 08:57

[摘要] 房企资金链断裂、信托产品兑付危机、信贷收紧、房价下降。2014年以来,这些词汇的出现十分频繁。然而,信托公司并未因此收缩对房地产领域的投资。

房地产信托越发具有争议性。

房企资金链断裂、信托产品兑付危机、信贷收紧、房价下降。2014年以来,这些词汇的出现十分频繁。然而,信托公司并未因此收缩对房地产领域的投资。

据用益信托统计,2014年截至5月底,信托公司共发行集合类房地产信托487款,规模1204.8亿元,平均预期率9.7%。在2013年同期,房地产信托共发行403款,规模为1181.6亿元,平均预期率9.65%。

在这些信托产品中,时有中小信托公司的身影出现。值得注意的是,近期中小信托公司所发的多个项目率均超过平均水平,多在11%以上。

中小信托地产项目高

近日,几个中小信托公司在售的房地产信托产品引起理财周报记者的注意,它们之间最显见的共同点,即预期率超过11%。

这些在售项目中,率的一个是万向信托的“山西王府井(16.90, 0.19, 1.14%)集团项目集合资金信托计划(查询信托产品)”。该产品发行规模为3亿元,续存期限2年,信托资金计划投向大同恒翔房产的王府井百货商场装修和后期工程款支付。

信托计划实行分段,投资额在100万-300万,预期10%;投资额在300万-600万,率为11.2%;投资额在600万以上,率11.5%。

类似的项目还包括,民生信托的双流项目,浙江金汇信托的杭州项目等。

其中,民生信托“锦盛12号”集合资金信托计划,募资规模3亿元,续存期限2年,认购金额在100万-300万元之间,预期率9.5%;但认购金额在300万元以上,预期率则上升至11%。

该项目资金投向四川省成都市双流县“宏达世纪丽景”项目(一期)开发建设,融资方为成都宏达众成房地产开发有限公司。

浙江金汇信托“汇业17号”贷款集合资金信托计划,预期募资2.15亿元,续存期限同样为2年,信托资金将用于向瑞嘉房产发放信托贷款,用于其“瑞嘉·容园”住宅项目一期工程后续开发建设。

预期上,认购金额100万-290 万,率10%;300万-990万,率11%;认购金额超过1000万,率可以达到11.3%。

此外,甘肃信托、厦门信托、杭州信托等相关信托项目,率业务居于业内前列。

“房地产信托产品的率高与多重因素相关,房地产信托项目本身相对于其他类型信托项目带给信托公司的就会高一些。”用益信托房地产信托研究员帅国让对理财周报(微信公众号:money-week)记者表示,“此外,决定的因素还包括地区和融资方资质。”

从上述几个高项目来看,项目地点位于三线城市,或二线城市的县城地区。“这些地区本身非房地产业发展十分有利的地区,在这些地方的项目对于融资方来说,要付出更高的融资成本,反映到信托方面,为了吸引资金,会相应提高。”帅国让表示。

“吸引中小信托公司做此类项目很可能源于其给信托公司带来的利润比较高。”一位华东地区信托公司研究人士对记者分析,“在一个房地产项目里,融资方的成本通常在18%-20%,最近一段时间因为融资不如以前容易,融资成本还在继续上涨。如果项目所在地区欠发达,信托公司能够获得的利润则更多。”

偏好房地产业务

对于集合资金信托项目来讲,信托公司获得更多利润的同时,也会承担更多的风险。

而这些中小信托公司地产项目的融资方几乎都为地方性民营房地产企业。“相对于大型房企,中小房地产企业抵御市场波动的能力偏弱,更容易出现资金链断裂的现象。”前述研究人士表示,“但最终还是要具体到信托项目上来看。”

以上述万向信托的山西大同项目为例,该项目的融资方是大同恒祥房地产有限公司,从项目本身来看,担保方仅为恒翔房产开发公司实际控股人,缺乏有实力的担保;且抵押物是同公司的另一个在建工程,评估价值为9.5亿元。但该在建工程的本息抵押率为35.8%。

“抵押率也是判断信托项目风险性看重的指标,抵押物的抵押率越低越好,一般要控制在50%以下。虽然该地产公司实力偏弱,但有较合适的抵押率偏低的抵押物,会把项目整体风险拉低。但在建项目变现能力较弱,如果当地市场需求不足,也可能产生流动性风险。”帅国让对理财周报(微信公众号:money-week)记者分析。

值得注意的是,这些中小信托公司本身对房地产业务就有一定偏好。

根据2013年年报,万向信托管理信托资产中,投向房地产领域的资产占比22.32%,浙江金汇信托房地产领域信托资产占比29.62%,而杭州工商信托管理信托资金中75.44%都投向房地产领域。

虽投资方向相同,但投资形式角度不同公司之间存在较大差异。

“大部分中小信托公司的房地产项目多属于融资类,以贷款的形式借钱给融资方。”前述研究人士表示,“但杭州工商信托的许多项目并非只是融资贷款,而是以投资的形式,信托公司本身会具体介入项目经营当中。”

杭州工商信托在年报中披露,2013年公司新增基金化产品(不包括存续新增)占新增集合信托业务比重达53%;截至2013年年末,存续信托业务中,主动管理型信托业务规模占比达90%。据了解,杭州工商信托的基金化产品主要是房地产基金。

对此,业内也存在一些忧虑。对于中小房企来说,当信托资金在地产领域的配置相对集中,未来房地产的走势会直接牵动信托公司的营收。

而从地方性房地产开发商的角度来看,目前银行对于来自房地产业的融资需求更加谨慎的大环境下,大型房企也很难在银行融资。中小开发商为了实现资金快速周转,不得不以更高的成本从信托渠道融资。这也无形中给中小房企带来较多的成本压力。

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