[摘要] 今年年初，长三角楼盘率先揭开了全国楼市降价序幕，而持续几个月后，受挫更严重的还是佛山、东莞等广州边缘城市。以佛山楼市萎靡现状为样本，网易财经进行了实地调查。
今年年初，长三角楼盘率先揭开了楼市降价序幕，而持续几个月后，受挫更严重的还是佛山、东莞等广州边缘城市。以佛山楼市萎靡现状为样本，网易财经进行了实地调查。
曾借广佛同城化政策东风，作为三线城市的佛山房价一路高歌猛进，如今却面临着限购持续、楼盘滞销的困局。随着前几年土地过多供应，导致供求失衡，大量房企被套，市场已显出量价大跌。分析人士指出，后续或将有更多楼盘加入降价促销行列。
佛山楼市成交下滑近三成多楼盘下调价格
今年一季度，随着长三角楼市降价风波蔓延，广州非中心区域楼盘频现大幅降价折扣的信息，目前部分楼盘单位面积调整幅度每平方米达5000元。
临近广州的地级市佛山，曾借广佛同城化的政策东风，助推房价一路高歌猛进。如今，在楼市整体低迷背景下，佛山也遭遇寒流。近期网易财经实地走访佛山发现，市场成交量出现明显的下滑，不少热销的楼盘相比早期价格已有千元的调整，部分新城区域更是有高20%的降价幅度。
日前，网易财经走访佛山新入市地铁盖上物业，以岭南天地为例，这个处于佛山禅城核心区域的楼盘，5月底以9000多元/平方米的价格新推盘入市。
网易财经注意到，该开发商位于同一区域的另一楼盘2012年入市均价曾达1.5万元/平方米。据岭南天地一位置业顾问透露，9000多元/平方米的价格楼盘已卖完了，目前价格都到每平方米一万元以上。由于公司为港资企业，目前客户多数属于香港和澳门客。不过在售楼部，网易财经注意到，尽管属于地铁盖上物业，价格之低已成为佛山主打盘，但是现场看盘的购房者仍寥寥无几。
合富辉煌佛山公司市场研究部总监曹绍林表示，目前佛山市场上，广佛交界处的楼盘销售相对情况好些，而核心城区的禅城区域因供求分布不均，导致销售情况各有不同，诸如上述楼盘大概有10％的折扣。
进入今年第二季度，在佛山有名的综合体聚集地季华路上，不仅岭南天地，绿地中心、星星凯旋国际等均推出“9”字头的特价房。靠近广州佛山地铁盖上楼盘，千灯湖地铁口附近招商地产旗下依云天汇项目，去年年底推出时均价约14000/平方米，而到今年6月份毛坯均价为12000-13000元/平方米，每平方米低了1000多元。
据悉，在佛山部分市场供应较大的区域中，诸如罗村光明新城等，有项目降价幅度超20%，售价更是“5”字头起。另外，以佛山本地客为销售对象的区域也出现明显降价趋势。
近期佛山市住建局公布，5月份佛山楼市量价齐跌，新建住宅销售成交面积52.22万平方米，成交套数4770套，环比分别下跌28.48%和26.86%；成交均价跌回8810.33元/平方米，环比下跌2.95%。
广州地产专家韩世同表示，目前佛山尽管还未出现大范围的降价，但部分项目开始滞销，限购使得佛山并未分享广州上涨带来的变化。加上供求失衡，本地人根本没有太多消费，整体市场表现消费疲软。
土地市场明显供过于求 房企拿高价地被套
今年5月初，市场上流传的万科副总裁毛大庆的看空楼市书中，就尖锐指出目前国内城市房地产市场已表现分化特点，部分二三线城市由于曾经土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支。
受广佛同城化政策东风等因素，佛山楼市一度水涨船高，2009年佛山卖地收入高达349亿元，跻身第九位，且诞生多个地王；到2010年，佛山卖地金额再突破200亿元，而广佛接驳处的部分楼盘售价逼近2万元/平方米大关，那一年佛山各区域板块成交均价涨幅几乎均超过三成。
于是到2011年3月份佛山开始执行限购，成为广东省第三个出台“限购令”的城市。限购使得当年佛山住房均价从3月的8756.13元/平方米的历史高位回落至9月8237.08元/平方米，而2011年全年佛山新建住宅销售共计56581套，同比增幅下跌18.34%。
在此期间，当地政府为了救市，2011年10月曾出台措施放款限购，谁知不足12佛山市房管局再发通知宣布暂缓放松。如今在今年5月份，市场再度传出佛山5月10日起在高明部分区域试点放松限购政策，而后又被当地部门以短信叫停。
直接放松受阻之后，6月1日，佛山当地局部松绑限购，提出公积金贷款额度个人不超过36万元，而此前，个人公积金贷款额度为30万元。而据广州媒体日前报道，佛山当地又开始实施“限降令”，佛山物价部门表示，售价降幅超10%的楼盘网签将受到限制，开发商需重新办理明码标价手续。
在今年楼市整体下行，信贷持续收紧下，一季度佛山区域房价成交15099套，同比下跌17.44%，到今年5月份市场加速下滑，成交套数环比跌幅达26%，价格下跌2.95% 达8810元。其中禅城区域成交量幅度下滑高达42%。
佛山南海万达广场总经理钟山认为，目前楼市有泡沫，佛山房价泡沫也肯定是有的。且现在房价已经透支两三年，加上政策以及舆论崩盘论影响消费者心理预期，市场处于不断调整中。他认为，目前市场呈现阴跌可能性。
另一大型房企内部人士向网易财经透露，公司位于佛山的项目一年内已换了三任营销老总，产品已经贴成本卖了，还是滞销，业绩太差，一个月仅销售几套房子。
他透露，滞销主要还是由于市场供需不平衡导致，佛山过去两三年的土地供应过于宽松，导致目前地产商比较惨。只有早期拿地房企，地价便宜才有较大降价空间，而那些近两三年拿高价地的地产公司，即使想降价空间也很有限。
此前同策咨询研究部一则关于45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告指出，佛山的土地财政依赖度达147.5%，大幅度高于北京、上海、广州、深圳等一线城市。根据中原集团市场研究部统计数据显示，近年来佛山购地销售比例曾高达152%，属于明显的供过于求的城市。
值得注意是，在大行情逆转的5月，佛山共有11宗商住地和1宗商服地挂牌出让，最后仅底价成功出让3宗地块，其余地块或遭遇提前取消出让或因无人参与而流拍，相比去年同期呈现下滑的态势。
商业综合体项目扎推入市 佛山降价潮或持续
佛山市场住宅类项目滞销，商业地产发展势头似乎仍在突飞猛进。据广州当地媒体报道，目前佛山在建和拟建的城市综合体已超过40个，其火热程度甚至赶超广深。
日前网易财经走访佛山市场发现，在所谓的佛山综合体商圈季华路上，约百米距离，聚集着绿地中心、天丰国际以及星星凯旋国际等三个大型综合体，不远处还有万科广场、恒福国际商业中心等同一类型的综合体项目。
广东省房协人士日前就警示，今年佛山拟开业购物中心面积在50万平方米以上，而市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，受多重因素阻击，预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。
从范围内看，尽管部分开发商采取大幅降价策略“以价换量”，但是受银行信贷紧缩等因素影响，今年1-5月份整个楼市成交的氛围仍处低迷，销售市场以及土地市场持续降温。
曹绍林表示，目前佛上市场上“9”字头价格楼盘已经很多了，有些便宜的“8”字头都有，“当前继续拿地的地产商不会太多，近一两年的地已经足够，所以还是营销为主。”曹绍林表示，目前佛山还算一个严格执行限购的城市，需求明显有所减少，特别是卖给佛山本地人，压力很大。如果限购政策继续执行的话，房企销售肯定上不去。
韩世同认为，限购使得佛山没有分享到广州楼市繁荣带来的变化，一定程度上，佛山市场受广州购买力影响颇大，降价潮一定会波及佛山，或许其调整幅度更大。广佛同城化，广佛商圈的核心在南海区域，但是南海金融区已经饱和了，若未来整个区域没有市政投资带动，发展会很难。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，预计后续或更多房企加入价格策略调整，加速去化。
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