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北京楼市生变 对开发商提出更高的要求

中投顾问   2014-07-07 10:47

[摘要] 近日,北京市国土局公开表示,今年上半年北京供应的714公顷住宅用地中,自住房供地占比超过了两成。已成交地块中,配建的自住房房屋平均销售限价为1.88万元/平方米,单套平均户型面积为94平方米。

近日,北京市国土局公开表示,今年上半年北京供应的714公顷住宅用地中,自住房供地占比超过了两成。已成交地块中,配建的自住房房屋平均销售限价为1.88万元/平方米,单套平均户型面积为94平方米。北京朝阳区目前共有在售商品住宅项目11个。近一个月内,这11个项目中,有9个项目的销售价格与之前持平或下跌,只有2个项目的销售价格出现上涨。

在市场成交萎靡和自住房陆续入市的双重“夹击”下,北京部分新盘入市价格较之前售价下调幅度超过两成。北京楼市是国内房地产市场的巅峰,拿地贵、房价高、不愁卖是北京楼市的常生态。而今年,北京楼市却承受着巨大的压力,房价高、涨幅快、民怨大,楼市暗藏巨大的风险。对北京楼市而言,前期拿地成本高昂,天价地王的出现,几乎成为稀松平常的事情,因为房企不愁项目卖不出去,不愁项目未来运营盈利能力等。但是,房价涨幅过快,房价基数较高,一方面透支了人们的消费能力和购房能力;另一方面,人民对房价的抱怨,也让北京成为调控的重要区域。因此中央下决心,短时间内,推出大量自住房,房价仅为普通商品房售价的七折左右,摇号的程序日益公正、透明,对一般商品房市场有很大的冲击。

中投顾问研究总监郭凡礼表示,在这样的情况下,房企要想生存,需要通过多种手段和策略来保障资金,活跃市场。一方面,应该充分突出自身产品的优势。自住房因为是国家政策性保障房,户型设计、材料使用、房屋地段、区位环境等,与商品房还是有一定的区别。之前就有摇号订下自住型商品房购买者,认为自住房设计存在问题,如窗户尺寸小,通风透气功能差,房屋高度不够等问题,由此可以看出,自住房还存在很多需要改进的地方,而由于资金有限,难以在短时间内改善,这对商品房开发商而言是一个机会,只要购房能力强一些的人,更倾向于选择设计完美的商品房,而不会去贪图一时的便宜,因为未来自住房仍然是需要补齐差价的。开发商应该保障自己产品的品质,完善设计,提升环境,凸显自己的核心竞争力。

另一方面,在售房策略上应该有所调整。北京作为一线城市,房价只涨不跌似乎成为惯性。如今在自住房出台以及整体楼市观望的情况下,开发商在售楼策略上应该有所调整,适应市场行情的变化。对于绝大多数开发商而言,资金至关重要,而且不少房企自有资金在30%甚至还低的水平,因此保障资金的流畅性十分重要。房企适当降价跑量,给予购房者一定的优惠,有利于消化库存,回流资金。将已经建好的房子握在手里也会导致管理成本的增加,后市走向不确定,风险的累积等。现在市场行情下,房企需要充分发挥财务杠杆的力量,多方筹措资金以应对未来行业变局;拿地方面也应该更加谨慎,仔细衡量项目的可行性,避免盲目激进。

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