[摘要] 美国房价大涨，是近段时间以来持续的热点新闻。我看到一个数据，很吃惊：在福布斯日前发布的美国500强榜单上，两房（房利美和房地美）分别以839.6亿美元和486.7亿美元的利润，成为美国500强最赚钱的两家公司，远超沃尔玛、埃克 孚和苹果。这真是风水轮流转，曾经的垃圾现在成黄金了！
美国房价大涨，是近段时间以来持续的热点新闻。我看到一个数据，很吃惊：在福布斯日前发布的美国500强榜单上，两房（房利美和房地美）分别以839.6亿美元和486.7亿美元的利润，成为美国500强最赚钱的两家公司，远超沃尔玛、埃克 孚和苹果。这真是轮流转，曾经的垃圾现在成黄金了！
去年美国房价涨了11.3%，这个涨幅如今在中国房市是找不到了。有大钱赚就一定少不了资本的身影，美国的私募股权投资公司也加入炒房大军，而且动作凶猛，他们一般先从银行手上购买止赎空置房，用以出租，坐等房子。然后再将房租证券化卖掉，获得更多的资金再去买房，这当然是个放大杠杆吹泡沫的过程。
但美国的房市离真正的大泡沫还早，目前房价上涨有利于美国修复资产负债表。有一种指责，认为美国现在的复苏是美联储制造的“资产负债表复苏”，但我并不认为这有什么不妥。1929年大危机，经济学家从凯恩斯、费雪到弗里德曼，都从银行端、从信贷供给来解释经济危机发生、演化的机理，但辜朝明认为，大危机导致资产价格大跌，引发企业资产负债比率上升，企业无心扩张只想还债，信贷需求减少，货币乘数降低，通缩加剧，此为“资产负债表衰退”，1929年是这样，2008年次贷危机也是这样。
我们看到，这次美国经济从危机到复苏，极端的货币宽松算有一功，页岩气的开发、机器人对美国制造业的改善以及新能源汽车等高科技功劳也很大，但美联储在企业资产负债表上确实做足了功夫，购买MBS（住房抵押证券）实际上就是为资产价格下跌划了一条底线，为资产负债表做了一次包扎，以免恶化到失控。其后，美国股市一路高歌猛进，迭创历史新高，极大地改善了美国企业和家庭的资产负债比率，为企业的扩张和家庭的消费提供了基本的信心。
现在，美国的房价也起来了。房价暴跌是当年美国经济大厦崩塌最下面的那块基石，这个基石稳了，经济才算基本正常了。接下来，房价将是美国经济步入繁荣的一个重要指标：房价上涨带来的财富效应将为家庭支出提供支撑。另一方面，美元资产的上涨会从全球吸引更多的资金奔赴美国，导致资产价格通胀，美联储将会因此提前加息，而这也将进一步强化资本的流入。
抛开复杂的传导机制，单纯看中国房价和美国房价，正好呈现出相反的景观：过去是美国跌而中国涨，现在是美国涨而中国跌。这当中代表着资金相反的两种流向，也代表着未来中美两种不同的经济基本面。中国是个双轨制经济国家：政府主导的国有经济和市场主导的民营经济，一个用低息钱、大投资和高垄断维持着国有经济的繁荣和漂亮的经济数据，一个面临着基础资产价格暴跌、利率高企甚至银行抽贷、企业主跑路的局部通缩和资产负债表衰退。
中国房价的大面积下跌其实还没有开始，目前才只是预期的逆转，局部楼盘局部地区的降价跑量。可以预见，未来房价的数据将更加混沌，以拖延房价的下行。但趋势不可逆转，有两个重要的时间节点需要关注，一是今年9月美联储停止购债，二是明年年中美联储可能加息，将会对中国房价产生震撼性的影响。
中国经济的去房地产化同样不可逆转，伴随这个过程的一定是“资产负债表衰退”，但有了美联储过去数年的演示，相信我们已找到了破解“资产负债表衰退”的良方。由此，我们也可以大致推测出未来中国经济政策可能要走的路径，限于篇幅，我们下篇文章再说。
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